Laut dem aktuellen Bericht von CBRE zum Logisitkmarkt Österreich liegt der Fokus bei Logistikimmobilien auf den drei Hauptmärkten Graz, Wien und Linz. Dem Markt rund um Villach wird viel Potenzial bestätigt, während Innsbruck und Salzburg als herausfordernde Logistikstandorte gelten.
Insgesamt beläuft sich der Logistikimmobilienbestand in Wien, Graz und Linz auf etwa 5,50 Millionen Quadratmeter. Bis Ende 2020 sollen an diesen drei Hauptlogistikstandorten rund 349.000 Quadratmeter neue Logistikflächen entstehen. Der Großteil der Neubauleistung – ca. 65 Prozent und 230.000 Quadratmeter - gilt als Built-to-Own Flächen, die von den Errichtern selbst genutzt werden, während rund 22 Prozent und 80.000 Quadratmeter als Built-to-Suit Projekte für bestimmte Nutzer entwickelt werden und nur 13 Prozent (ca. 45.000 Quadratmeter) als spekulative Flächen errichtet werden.
Onlinehandel, Paketlogistik, Do It Yourself und Möbelhandel sind die Hauptabnehmer und Nachfragetreiber der aktuellen Entwicklungen am österreichischen Logistikmarkt. „Der Logistikmarkt hängt zu einem großen Teil vom Shoppingverhalten der Österreicherinnen und Österreicher und dem damit verbundenen dynamischen Wachstum des Onlinehandels ab. Je mehr über Onlineshops gekauft wird und diese ausliefern, umso mehr neue Flächen werden benötigt“, so Franz Kastner, Associate Director der Industrial & Logistics Agency bei CBRE.
Die steigende Attraktivität des österreichischen Logistikmarktes zeigt sich auch im aktuellen Logistics Performance Index (LPI) der Weltbank. Österreich belegt auf diesem zurzeit den 4. Platz. Bewertet werden sechs Kriterien: Pünktlichkeit, Tracking & Tracing, Logistik Kompetenz, Zoll, Infrastruktur und Internationaler Transport. Österreich kann sein ausgezeichnetes Ranking – zum Vergleich: 2014 lag Österreich noch auf dem 21. Platz – vor allem auf die Faktoren Infrastruktur sowie Pünktlichkeit zurückführen.
Logistikmarkt Wien
Der größte Logistikmarkt mit rund 3,00 Millionen Quadratmeter ist in und um Wien, wobei 69 Prozent der Flächen auf den Submarkt Wien Umgebung Süd entfallen, die meisten Neuflächen entstehen zurzeit allerdings im Bereich Wien Umgebung Nord & Ost. „Im Süden sowie Westen von Wien werden die Flächen knapp, daher konzentriert sich die Bautätigkeit auf den Norden und Osten der Stadt, wo z.B. der Industrial Campus Vienna East in Enzersdorf, das neue Paketzentrum der Post in Hagenbrunn sowie das neue Frachtzentrum von DHL in Fischamend entstehen“, so Kastner, der auch damit rechnet, dass aufgrund der Verknappung von Flächen im Stadtgebiet zukünftig bereits bestehende Objekte der Klassen B und C aufgewertet und somit genutzt werden könnten.
Bei den Mieten pro Lagerquadratmeter wie bei Kaufpreisen von Grundstücken gilt: je zentraler, umso teurer. Grundstücke, die für die Errichtung von Logistikimmobilien geeignet sind, kosten von 50 Euro pro Quadratmeter im entfernten nördlichen Wiener Umland bis 300 Euro pro Quadratmeter im Süden und Westen des Wiener Stadtgebietes.
Die Vermietungsleistung in und um Wien könnte 2019 erstmals die 100.000 Quadratmeter-Marke erreichen, was einer Verfünffachung der Vermietungsleistung gegenüber dem Jahr 2016 entspricht.
Investments in Logistikimmobilien stabil, Renditen sinken
Rund 160 Millionen Euro wurden 2018 in Industrie- und Logistikimmobilien investiert, das sind ca. 4,0 Prozent des österreichischen Immobilieninvestmentvolumens. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien lag zum Jahresende 2018 bei ca. 5,2 Prozent. „Verglichen mit Ländern wie Deutschland, Großbritannien oder den Niederlanden, weist Österreich aktuell noch ein – aus Investorensicht – attraktives Renditeniveau auf. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien – vor allem internationaler Investoren – ist hoch, allerdings fehlt es an investmentfähigem Produkt“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties, CBRE.