In der aktuellen politischen Situation ist offensichtlich wenig Platz für eine tiefergreifende Diskussion einzelner Fachthemen. Gerade aber im Hinblick auf die Herausforderungen, die auf die Immobilienwirtschaft in Österreich aufgrund des großen Zuzugs in den Ballungszentren zukommen, ist es an der Zeit, klare Worte zu finden. In den vergangenen Wochen und Monaten wurden nämlich in vielerlei Bereichen die Rahmenbedingungen für Immobilieneigentümer geändert, die in Summe zu massiven Veränderungen für die Immobilienwirtschaft führen.
Beginnen wir bei der Erhaltungspflicht für mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte, die durch die Wohnrechtsnovelle 2015 definitiv der Sphäre des Vermieters zugeordnet werden. Einmal mehr erfolgte eine Ausweitung der Erhaltungspflicht ohne eine finanzielle Abgeltung auf Seiten des Vermieters. Auch demokratiepolitisch ist es wohl bedenklich, wenn zwei Agenden, die miteinander nichts zu tun haben, voneinander abhängig gemacht werden und ein politischer Kuhhandel nach dem Motto „Tausche Rechtssicherheit im Wohnungseigentumszubehör gegen Klarstellung der Erhaltungspflichten“ erfolgt. Die finanziellen Auswirkungen werden nun aber durch das Inkrafttreten einer EU-RL zu den sogenannten Brennwertthermen massiv verstärkt. Ab 26.9.2015 ist das Inverkehrbringen der bisher üblichen Heizthermen nicht mehr zulässig. In Zukunft sollen (mit gewissen Ausnahmen) nur noch sogenannte Brennwertthermen von der Industrie angeboten und von den Installateuren eingebaut werden dürfen. Aufgrund anderer technischer Erfordernisse ist aber meistens die Nachrüstung des betreffenden Kamins notwendig, wodurch in Summe die Investition wohl meist doppelt so teuer sein wird wie bisher. Ungeklärt sind in diesem Zusammenhang noch wohnungseigentumsrechtliche Fragen: Zahlt jeder Wohnungseigentümer die gesamte Maßnahme selbst oder ist das eine Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft? Antwort wird wohl erst in einigen Jahren der OGH dazu geben.
Ein weiterer Aspekt kommt auf die Immobilieneigentümer ab 2016 zu: Das Ende der Übergangsfrist des Bundesbehindertengleichstellungsgesetzes wird verstärkten Druck auf Vermieter ausüben, barrierefreie Zugänge vor allem zu Geschäftslokalen zu erstellen. Es gibt zwar kein unmittelbares Recht aus einem schon bestehenden Geschäftsraummietvertrag gegenüber dem Vermieter. Bedenkt man die volatile Marktsituation in diesem Bereich, kann aber schon die Macht des Faktischen anderes bewirken.
Massive Belastungen haben vor allem aber die Änderungen im Immobilien-Steuerrecht ergeben: Mit der Steuerreform 2016 wird zum einen die erst 2012 eingeführte Immobilienertragsteuer um ein Fünftel erhöht, zum anderen werden die bislang vorgesehenen Ausnahmen (Berücksichtigung der Wertsteigerung und Inflation) abgeschafft, bevor sie überhaupt greifen konnten.
Rückwirkend eingegriffen wird auch in die ESt-rechtlichen Bereiche der AfA von vermieteten Immobilien: Anders als bisher soll im Regelfall das Verhältnis Boden/Gebäude anstelle von 20/80 nun 40/60 betragen. Der für die Berechnung der AfA auszuscheidende Grundanteil wird also massiv erhöht. Gleichzeitig können Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr auf 10, sondern nur auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Auch bereits für bestehende vermietete Immobilien ist ab 1.1.2016 diese Neuregelung anzuwenden.
Dies alles unter dem Blickwinkel Gegenfinanzierung einer vollmundig propagierten Steuerreform … Es verwundert nicht, dass sich die Immobilienwirtschaft in Summe massiven Belastungen ausgesetzt fühlt. Wirtschaft und Finanz bräuchten eigentlich etwas anderes: eine Erhöhung der Investitionen, Stärkung der Bauwirtschaft und Belebung der Konjunktur. Wenn man nun hört, dass neuerlich ein MILG (Mietrechtliches InflationslinderungsG) überlegt wird, wonach der Vermieter die Wertsicherung im Richtwert 2016 nicht geltend machen kann, bezweifelt man stark, ob den politischen Vertretern die Auswirkungen ihrer Handlungen wirklich bewusst sind. Der Immobilien- und Wirtschaftsstandort Österreich wird hier nachhaltig geschädigt! Mit all diesen Belastungen wird das Interesse, Wohnraum zur Vermietung zu schaffen, nicht gefördert, im Gegenteil.
Die Forderung des ÖVI kann daher nur sein: Um nachhaltig die Herausforderungen der Immobilienwirtschaft zu meistern, ist die Schaffung von positiven Investitionsanreizen unerlässlich. Ein modernes Mietrecht und ein faires Steuerrecht, Regelungen, die nicht hemmend wirken, sind unerlässlich!
Kommentar: Georg Flödl, ÖVI Präsident