Dem Jahrestrend 2023 folgend, schloss der österreichische Investmentmarkt mit einem verhaltenen vierten Quartal ab. Das Investmentvolumen summierte sich – exklusive Transaktionen innerhalb derselben Eigentümerstruktur*) – auf 2,55 Milliarden Euro. Im Vergleich zu 2022 entspricht das einem Rückgang von 49 %. Die Jahresbilanz am österreichischen Investmentmarkt ist damit nur unwesentlich positiver als beispielsweise in Deutschland mit einem Minus von 54%. „Nationale Investoren stützten den Markt mit einem Anteil von 84 %“, berichtet Markus Arnold, CEO und Alleineigentümer von Arnold Immobilien. Bis zum zweiten Halbjahr 2024 erwartet Arnold eine spürbare Marktbelebung sowie bei nachgefragten Assetklassen ein Ende der Preisanpassungen.
Laut der aktuellen Arnold Immobilien Marktanalyse war 2023 angebotsseitig von Portfoliobereinigungen der großen institutionellen Bestandshalter und offenen Immobilienfonds dominiert. Bis Jahresmitte 2024 werden nur mehr geringe Preiskorrekturen erwartet. Im zweiten Halbjahr 2024 sollte es zu einer Stabilisierung der Spitzenrenditen kommen. „Derzeit warten viele Investoren auf das Momentum zum Wiedereinstieg in den Markt“, meint Arnold. Dieses könnte bald eintreten, denn Prognosen zufolge wird für Juni 2024 die erste Leitzinssenkung der EZB erwartet. (Vollständige Presseinformation im Anhang)
Split Investmentvolumen
2023 waren Büro und Einzelhandel die umsatzstärksten Assetklassen. Im Detail sah der Split des Investmentvolumens wie folgt aus: Büro 39 % (980 Millionen Euro), Einzelhandel 28 % (710 Millionen Euro), Wohnen (ab 15 Millionen Euro) 12 % (300 Millionen Euro), Hotel 10 % (270 Millionen Euro), Industrie und Logistik 9 % (240 Millionen Euro), Entwicklungsobjekte (ab 15 Millionen Euro) 2 % (60 Millionen Euro).
Analyse Renditen
Auch im vierten Quartal 2023 setzte sich der Preisanpassungsprozess in den meisten Assetklassen fort. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den inneren Bezirken Wiens stieg um 40 Basispunkte auf 4,90 %, in dezentralen Bürolagen lag die Rendite für erstklassige Objekte bei etwa 5,75 %. Class B Büroimmobilien mit Value-Add-Potenzial erreichten Renditen zwischen 6,10 % in guten und 6,90 % in dezentralen Lagen.
Einzelhandelsimmobilien verzeichneten zuletzt im Schnitt etwas geringere Renditeanstiege. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser – etwa auf der Mariahilfer Straße –lag bei 4,75 %. Für Einkaufszentren und Fachmarktzentren kann man mit 6,10 % bzw. 5,75 % rechnen.
Logistikimmobilien wiesen aufgrund robuster internationaler Nachfrage die geringsten Wertanpassungen auf. Dies reflektieren Spitzenrenditen für Class-A-Logistikimmobilien von etwa 5,00 % in der Hauptstadtregion und 5,50 % in den Bundesländern.
Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt
Im Bereich der Wohnimmobilien ist aktuell eine deutlich höhere Nachfrage von Investoren und eine zunehmend positivere Markteinschätzung zu verzeichnen als noch vor einem Jahr. Grund dafür ist der für die kommenden Jahre absehbare massive Nachfrageüberhang bei Mietwohnungen in Ballungszentren. In Wien lagen die Spitzenrenditen für Neubau-Wohnimmobilien bei 4,10 % in den Innen- und 4,50 % in den Außenbezirken.
Indikatoren für Aufschwung am Immobilienmarkt
Trotz der verhaltenen Wirtschaftsentwicklung zeigten sich die aktuellen Fundamentaldaten der Nutzermärkte überraschend positiv. „Steigende Mieten, anhaltende Nutzernachfrage, niedrige Leerstandsraten sowie die geringe Neuflächenproduktion, die aus jetziger Sicht für zumindest die nächsten zwei bis drei Jahre anhalten wird, bilden positive Rahmenbedingungen für eine wachsende Dynamik am Investmentmarkt in 2024.“, zeigt sich Martin Ofner, Leiter der Marktanalyse, zuversichtlich.
Hinzu kommt, dass etwa der Renditeunterschied zwischen zehnjährigen deutschen - Staatsanleihen (2,02 %) und Bürospitzenrenditen (4,90 %) zum Jahreswechsel bereits wieder bei rund 2,90 Prozentpunkten lag. Damit konnten Immobilieninvestments im Vergleich zu konkurrenzierenden Anlageformen in den letzten Monaten wieder deutlich an Attraktivität zulegen. All dies führt dazu, dass Investoren wieder verstärktes Kaufinteresse bei aktuell eingepreisten Angeboten zeigen.
Herausforderung (Re-)Finanzierungskosten
Eine Herausforderung werden ab 2024 Immobilien, die in den Boom-Jahren erworben wurden und aktuell deutlich höhere (Re-)Finanzierungskosten und Eigenkapitalanforderungen aufweisen als ursprünglich kalkuliert. Es ist daher zu erwarten, dass die damals größte Käufergruppe der großen institutionellen Bestandshalter auch weiterhin die Angebotsdynamik am österreichischen Immobilien-Investmentmarkt prägen wird.