2023 ging das Neubauvolumen am Logistikimmobilienmarkt spürbar zurück. Nach Auswertung der eigenen Researchdaten im Rahmen des jährlichen Logistikimmobilien Seismographen, vermeldet das ganzheitliche Beratungsunternehmen Logivest für 2023 den Baustart von insgesamt rund 3,8 Millionen Quadratmetern Logistikneubaufläche – etwa 1,4 Millionen Quadratmeter und damit knapp 27 Prozent weniger als 2022. Mit lediglich rund 400.000 Quadratmetern fiel das vierte Quartal 2023 besonders schwach aus.
Bei den drei größten Logistikimmobilienneubauten des vergangenen Jahres handelte es sich um eine etwa 260.000 Quadratmeter große Eigennutzung von Daimler Trucks in Halberstadt, eine Vorvermietung von GLP in Berlin Werder über rund 127.000 Quadratmeter unter anderem an Sonepar und Welog sowie um einen spekulativen, gut 112.000 Quadratmeter großen, Neubau von Thirteen Seven/ BentallGreenOak in Estorf.
„Das wirtschaftliche Gesamtumfeld 2023 hat dem Logistikimmobilienneubau einen Doppelschlag versetzt“, sagt Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe. „Denn aufgrund der schwachen Konjunktur sowie der neuen Höchstmieten ist die Nachfrage der Mieter und Eigennutzer nach neuen Flächen weniger stark ausgeprägt gewesen als in den Vorjahren. Dieser Trend wurde durch den Rückgang des Onlinehandels verstärkt, welcher einige E-Commercler dazu brachte, zuvor aufgebaute Logistik-Überkapazitäten abzubauen beziehungsweise Neubauprojekte zu verschieben. Der zweite Schlag waren die im Vergleich zu 2022 deutlich gestiegenen Finanzierungskosten, die für Developer neue Entwicklungen erschwert haben. Die Finanzierungskosten sind nicht nur gestiegen, sondern aufgrund der Zurückhaltung der Banken ist es in vielen Fällen deutlich schwi eriger gewesen, überhaupt Finanzierungen zu bekommen.“
Logistikregion Leipzig/Halle steigt von Platz 2 auf Platz 1
In der Region Leipzig/Halle wurden 2023 die meisten Spatenstiche gesetzt – mit gut 275.000 Quadratmetern belegt sie Platz eins. Auf dem zweiten Platz befindet sich Hannover mit circa 250.000 Quadratmetern, was mehr als einer Verdoppelung zu 2022 entspricht. Damals lag die Region lediglich auf Platz 14. Berlin/Brandenburg erreichte wie schon 2022 den dritten Platz – mit nun rund 235.000 Quadratmetern. Schlusslichter mit jeweils weniger als 25.000 Quadratmeter Neubaufläche waren 2023 die Regionen München, Koblenz, Saarland, Schwaben und Erfurt.
Bei den Mieten für Neubauten ergeben sich Spannen von 5,00 Euro pro Quadratmeter und Monat bis hin zu 16 Euro. „Einer der Faktoren, mit welchem die regionalen Unterschiede zu erklären sind, sind die Grundstückpreise“, erläutert Neumeier. Bei den drei teuersten Märkten handelt es sich um München (10,50 bis 16,00 €/m²), Stuttgart (7,00 bis 9,20 €/m²) und Hamburg (7,50 bis 9,00 €/m²).
Brownfields gehört die Zukunft
Erstmals hat Logivest auch die entwickelten sowie projektierten Green- und Brownfields erfasst. Während 2023 die Greenfieldflächen bei rund 2,6 Millionen Quadratmetern lagen, machten Brownfields weniger als die Hälfte aus. Doch schon ab 2024 zeichnet sich ein Wandel ab. Rund 8 Millionen Quadratmeter projektierte Greenfieldfläche steht dann voraussichtlich rund 5,5 Millionen Quadratmetern Brownfieldfläche gegenüber. „Wir sehen, dass Brownfields an Bedeutung gewinnen – denn während auf Greenfields in den vergangenen Jahren circa doppelt so viel Logistikfläche geschaffen wurde als auf Brownfields, wird sich das Verhältnis zukünftig ändern. Es stehen schlicht immer weniger Greenfieldflächen in attraktiven Lagen zur Verfügung. Zugleich werden Greenfields politisch immer schwieriger – sowohl im Gro&szl ig;en auf nationaler Ebene als auch im Kleinen direkt vor Ort“, erklärt Neumeier.
Denn während 2021 durchschnittlich und über alle Nutzungen hinweg noch 55 Hektar pro Tag bebaut wurden, soll der Flächenverbrauch laut der Bundesregierung bis zum Jahr 2030 auf unter 30 Hektar pro Tag verringert werden. Zugleich hadern kommunale Entscheider oft mit neuen Greenfield-Logistikentwicklungen, da sie mit diesen bei ihrer örtlichen Wählerschaft nicht immer auf Zuspruch stoßen. Bei Brownfields hingegen werden keine neuen Flächen versiegelt, und sie befinden sich meist in Top-Lagen, die ideal für die Logistik geeignet sind.
Tiefpunkt bei Handelsunternehmen scheint bereits überwunden
Die Branche, welche 2023 die meisten Neubauflächen nachfragte, war mit rund 970.000 Quadratmetern die Logistikdienstleister-Sparte (rund 71 Prozent weniger als 2022). Auf Platz zwei kamen Automotive-Unternehmen mit an die 590.000 Quadratmetern (plus circa 169 Prozent), dicht gefolgt von Handelsunternehmen mit gut 570.000 Quadratmetern (minus 40 Prozent). Ein Blick auf die gut gefüllte Projektpipeline zeigt, dass ab 2024 die Handelsunternehmen mit gut 1,1 Millionen Quadratmetern potenziell die meisten Neubauflächen nachfragen werden, gefolgt von Logistikdienstleistern mit rund 845.000 Quadratmetern und Automotive-Unternehmen mit an die 460.000 Quadratmetern. „Während Logistikdienstleister aktuell eher zurückhaltend agieren und anstelle von Umzügen und Erweiterungen in Neubauten lieber bestehende Mietverträge verlängern, konnte man bei Handelsunternehmen von 2022 zu 2023 einen sehr klaren Rückgang sehen. Das sollte sich jedoch ab 2024 wieder ändern“, sagt Neumeier. Dieser vorübergehende Rückgang im Handelssegment ist nicht allein auf E-Commerce-Unternehmen zurückzuführen, zeigen die Zahlen von Logivest. Denn zwar ging die Neubaunachfrage von Onlinehändlern von 2022 zu 2023 um circa 83 Prozent auf rund 115.000 Quadratmeter zurück, aber auch im Lebensmittel- und Nicht-Lebensmittelsegment des stationären Einzelhandels sowie des Großhandels reduzierten sich die Neubauflächen 2023 spürbar.
Ausblick: Marktpotenzial vorhanden
Dass der Logistikimmobilienmarkt trotz des diesjährigen Einbruchs großes Potenzial hat, zeigt auch die Projektpipeline, die nach wie vor gut gefüllt ist. „Wenngleich nicht jedes geplante Projekt 2024 bereits umgesetzt werden wird, so sprechen wir doch von zwölf bis 13 Millionen Quadratmetern projektierter Logistikimmobilienfläche, von denen rund drei Millionen Quadratmeter bereits in konkreten Nutzerverhandlungen sind“, so Neumeier und ergänzt: „In den vergangenen Monaten sind die Finanzierungskosten für Neubauten bereits wieder spürbar gesunken, sodass wir mit einer Markterholung ab dem zweiten Halbjahr 2024 rechnen.“
Bei den drei Regionen mit dem größten Potenzial handelt es sich um Leipzig/Halle und Duisburg/Niederrhein (jeweils über 1 Million Quadratmeter) sowie Berlin/Brandenburg (über 750.000 Quadratmeter). Wenig Neubaupotenzial findet sich hingegen in den Logistikregionen Erfurt, Donau und Stuttgart (jeweils unter 250.000 Quadratmetern).