Nicht immer die klügste Lösung

Smart. Eine einheitliche Definition lässt sich nach wie vor nicht finden. Die Teilnehmer des Round Tables „Smart Building“ sehen den Begriff so individuell wie das jeweilige Nutzerverhalten.

Harald Engelke, Immofinanz, sieht Smart Buildings im Sinne einer Energieeinsparung. „Smart“ sei zunehmend ein Feature, das der Kunde haben will, aber nicht bereit ist, mehr dafür zu bezahlen. Cyrus Asreahan, C&P Immobilien, widerspricht. Käufer seien durchaus bereit, für Qualität mehr zu investieren. Der Anspruch der Kunden wächst. Aber: „Das muss sich unterm Strich rentieren.“ Es sei ein Must-have, um am Markt wahrgenommen zu werden. Für Andreas Holler, BUWOG, ist „smart“ ein Modebegriff. Es soll dabei ein Mehrwert, eine Effizienzsteigerung entstehen. „Smart hat keine Finish-Line“, so Holler. Dabei ist sich Silvia Wustinger-Renezeder, 6B47, sicher, dass es essentiell für den Erfolg ist, das schon in der Konzeption zu beachten. Es sei unwesentlich, ob das Gebäude für die Eigennutzung oder den späteren Verkauf vorgesehen ist.

Gernot Schöbitz, KONE, geht näher auf die Thematik ein: „Smart muss in der gesamten Wertschöpfungskette beachtet werden.“ Eine Full-Chain-Betrachtung ist ihm ein wichtiges Anliegen. Wenn durch kurzfristige Zielsetzungen diese Wertschöpfungskette unterbrochen wird, ist das ein Risiko. Ein Problem sei auch, dass vieles als „smart“ angepriesen wird – der Begriff wird inflationär gebraucht. Er lässt sich jedoch nicht singulär an einem Faktor festmachen. Mehr Raum aus den Quadratmetern herausholen – das ist smart. Ebenso wie die Dienstleistungen rundherum. Das Facility Management muss gut organisiert sein, um ein Gebäude intelligent zu machen.

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Engelke widerspricht – er würde Smart Building nicht mit einer Dienstleistung gleichsetzen. Es sei eher eine Gebäudeeigenschaft, die entweder einen Nutzungsgewinn oder Kosten- oder Energiereduktion bringt. Es muss ein Mehrwert durch die technologische Ausstattung des Gebäudes vorhanden sein. Hier besteht jedoch oft ein Spannungsfeld, wenn sich die Nutzer durch die Technologie überreguliert fühlen. Holler erklärt: „Es sind noch nicht alle Nutzer auf demselben Level.“ Vor allem älteren Generationen fällt es schwer, sich mit neuen Technologien zurechtzufinden. Man müsse die Technologien intuitiv gestalten, um die Handhabung zu erleichtern – dann würde die Akzeptanz steigen.

„Es gilt einfach klar zu unterscheiden, wer die Zielgruppe ist“, das ist für Asreahan klar. Engelke sieht eine Entwicklung in zwei Richtungen – es wird „Smarttech“- sowie „Lowtech“-Buildings geben. Beides habe Vor- und Nachteile. „Auch das Smart Building ist keine Eier legende Wollmilchsau.“ Hier kommen Wartungs- und Instandhaltungskosten ins Spiel. Asreahan stimmt nicht ganz überein: „Lowtech kann genauso smart sein, wenn es die Anforderungen der Zielgruppe erfüllt.“ Holler ergänzt: „Bei Lowtech als Extrem ist man im Passivhausbereich – hier brauche ich wieder Nutzer, die damit umgehen können.“ Es handelt sich um einen Begriff, der für jeden anders zu definieren ist.

Für Schöbitz geht es zu sehr in Richtung des Konsumenten. Er betont, dass der Endnutzer vielleicht smart-affin ist. Es gibt jedoch auch Betreiber, Verwalter und Facility Manager – „Hier sollte man davon ausgehen, dass dort geschultes Personal zuständig ist.“ Es stellt sich die Frage, wen man mit dieser Technik „verwöhnt“ – „Der Betreiber sollte im Mittelpunkt stehen, um ein transparentes Monitoring zu gewährleisten.“

Natürlich macht es einen Unterschied, ob es um Wohn- oder Bürogebäude geht – darin ist sich die Gruppe einig. Die Flexibilität wird zu einem entscheidenden Faktor. „Wenn man heute ein Gebäude errichtet, weiß man nicht, wie es in Zukunft genutzt und gewidmet wird“, so Schöbitz. „Ein smartes Gebäude ist eines, das für sämtliche Nutzungen offen ist“, so die Diskussionsteilnehmer unisono. Die Umnutzung werde oft schon von Beginn an mit eingeplant. Ob dadurch Mehrkosten entstehen und ob diese vom Markt getragen werden, darin ist sich die Gruppe uneinig.

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Gerald Beck, Strauss & Partner Development GmbH, versucht erneut eine Definition zu Smart Building: Mit einem Minimum an Technologie ein Maximum an Effizienz erzielen. „Wenn man mit der Bedienung mehr zu tun hat als mit dem erreichten Effekt, ist das mit Sicherheit nicht smart.“ Der Übertechnologisierung soll Einhalt geboten werden. Für die Lebenszykluskosten macht es keinen Sinn, eine Anlage einzubauen, die in fünf Jahren veraltet ist, um Betriebskosten-Einsparungen von zwei Cent pro Monat und Quadratmeter zu erzielen. Wustinger-Renezeder gibt zu bedenken, dass man nie vorhersehen kann, ob eine Technologie nachhaltig bleibt. Wer die treibende Feder ist, kann nicht genau festgemacht werden. Es gibt eine Fülle von Parametern, nie ist nur einer verantwortlich. „Es ist die Industrie gefordert, nicht alles um jeden Preis zu verkaufen“, so Schöbitz kritisch. Es geht stark in Richtung Preventive Maintenance, um die Instandhaltung zu gewährleisten, ist er sich sicher. Engelke sieht die Entwicklungen vom Markt abhängig.

Vieles ist bei Neubauten relativ einfach zu berücksichtigen, beim Altbau sieht es da schon anders aus. „Man kann Altbauten nur smarter machen. Richtig smart ist fast unmöglich“, so Holler. Man muss mit Bestehendem arbeiten und kann es nur verbessern und nicht von Null aufsetzen. Engelke sieht das ein wenig anders: „Das ist eine Frage des technischen Aufwandes.“ Man könne durch Sanierung schon sehr nahe an einen Neubau herankommen.

Ein wichtiges Thema in der Runde sind Raum- und Nachnutzungsmöglichkeiten von Gebäuden – vor allem aufgrund der E-Mobility und überflüssig werdender Parkflächen. Auch Sharing ist ein Aspekt, der in der Gebäudenutzung eine wesentliche Rolle spielt – sei es in Bezug auf Parkplätze oder Gemeinschaftsräume. Der C&P-Projektleiter gibt zu bedenken, dass aber die Rahmenbedingungen gegeben sein müssen, um etwas Smartes umsetzen zu können. Vieles sei in den Köpfen der Nutzer verankert – es wird ein Umdenken geben müssen. Ob mit diesen „smarten“ Konzepten die Mehrheit glücklich gestimmt wird, bleibt offen.