Bundesländerboom. Der Hotelinvestmentmarkt des ersten Halbjahres 2017 war durch mehrere kleinere Einzeltransaktionen gekennzeichnet. Die Nachfrage nach Hotelimmobilien in Österreich ist sehr stark und übersteigt das Angebot deutlich.
Mit knapp einer Milliarde Euro Transaktionsvolumen bei Hotelimmobilien ging das Jahr 2016 mit einem Rekordergebnis in die Geschichte ein und Österreich wurde in die Riege der Top-Investmentmärkte Europas aufgenommen. Die Nachfrage blieb auch im ersten Halbjahr 2017 hoch, das Angebot kam dem aktuell aber nicht nach. So wurden in den ersten sechs Monaten bisher etwa 130 Millionen Euro an Hotelimmobilientransaktionen verzeichnet.
„Der Hotelinvestmentmarkt des ersten Halbjahres 2017 war durch mehrere kleinere Einzeltransaktionen gekennzeichnet, die in Summe nicht an den Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres heranreichen“, erklärt Simon Kronberger, Senior Consultant bei Christie & Co. Gleich zu Beginn des Jahres wurde mit dem Blumenhotel in St.Veit an der Glan ein 110-Zimmer-Haus in Kärnten veräußert. Ebenfalls einen neuen Eigentümer fand das Courtyard by Marriott Hotel (236 Zimmer) in Linz, welches von der Raiffeisen Landesbank Oberösterreich an einen oberösterreichischen Privatinvestor verkauft wurde. Mit dem Steigenberger Hotel Linz wurde ein zweites Kettenhotel in der oberösterreichischen Landeshauptstadt verkauft. Das 176-Zimmer-Hotel wurde an den amerikanischen Investor Trans World Hotels vermittelt. Auch in Wien wurden im ersten Halbjahr gleich zwei größere Transaktionen verzeichnet, beide auf der Donauplatte. Das Park Inn by Radisson Uno City Hotel (136 Zimmer) wurde im Mai von der conwert an eine Wiener Privatinvestorin veräußert und im Juni wurde bekannt, dass der DC Tower, mit 220 Metern Österreichs höchstes Gebäude, von der Bank Austria an Deka Immobilien verkauft wurde. Darin befindet sich das 253-Zimmer-Hotel Meliá Vienna. Die UBM verkündete kürzlich außerdem den Verkauf des Ramada Graz in Premstetten an Privatinvestoren.
Nicht in der diesjährigen Wertung, aber dennoch für das erste Halbjahr relevant, ist der Verkauf der beiden Hotelentwicklungen der UBM am Hauptbahnhof Wien, der schon im vergangenen Jahr als Forward Deal beschlossen wurde. Ebenfalls noch nicht im ersten Halbjahr eingeflossen ist der Verkauf eines bekannten 5-Sterne-Hotels am Ring, welcher angeblich kurz vor dem Abschluss steht, aber noch nicht bestätigt wurde. Dieser könnte das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahres nahezu verdoppeln.
B-Standorte und Ferienhotels
„Trotz des niedrigeren Wertes als im Vorjahreszeitraum ist die Nachfrage nach Hotelimmobilien in Österreich sehr stark und übersteigt das Angebot deutlich, wobei auch B-Standorte und Ferienhotels zunehmend in den Fokus der Investoren rücken“, attestiert Kronberger. Da einige große Transaktionen kurz vor dem Abschluss stehen und sich darüber hinaus noch einige spannende Immobilien, wie etwa das „7 Days Premium Hotel Vienna“ und das „Gartenhotel Altmannsdorf“ am Markt befinden, scheint das zweite Halbjahr deutlich stärker auszufallen.“, zeigt sich Kronberger optimistisch.
Investoren suchen in Wien, Salzburg …
Besonders in Wien und Salzburg seien Investoren derzeit auf der Suche nach Hotelimmobilien, von denen sich viele eine höhere Rendite als von Wohn- oder Büroimmobilien versprechen. Aber auch Kärnten erscheint mehr und mehr auf dem Radar internationaler Investoren. Doch nicht jedes Hotel, das theoretisch zu haben wäre, wird auch aktiv beworben, erzählt Martin Schaffer vom Beratungsunternehmen MRP Hotels: „Manche Hotels werden verkauft, ohne dass jemand überhaupt weiß, dass sie zum Verkauf stehen. Andere Objekte werden teils jahrelang über den Markt getrieben." Das wirke sich jedoch negativ auf den Preis der Immobilie aus.
… und Kärnten
Wie attraktiv der Kärntner Hotelmarkt ist, haben auch die Investoren erkannt. Schon seit Jahren werden in Kärnten laufend Hoteltransaktionen verzeichnet. In den letzten 18 Monaten wechselten einige namhafte Hotels den Eigentümer, darunter die Falkensteiner Hotels Carinzia und Funimation Katschberg, die Hapimag Resorts Kanzlerhöhe und Bad Kleinkirchheim oder das Hotel Sonnalpe am Nassfeld, um nur einige zu nennen. Vor wenigen Monaten wurde mit dem Blumenhotel in St. Veit an der Glan, einem 110-Zimmer-Haus, wieder ein großes Hotel verkauft. In einer ähnlichen Größenordnung bewegt sich das Thermenhotel Bleibergerhof in Bad Bleiberg bei Villach, das aktuell zum Verkauf steht. Vor allem aufgrund des geringen Angebots an qualitativ hochwertigen Immobilien und folglich immer niedrigeren Renditen in Wien oder Salzburg bieten Hotelimmobilien wie das Thermenhotel Bleibergerhof eine attraktive Anlagemöglichkeit.
Wiener Hotellerie kämpft mit Airbnb
Die Anzahl an Hotelbetrieben ist in Wien in den letzten zehn Jahren kontinuierlich gewachsen – und zwar um insgesamt 18 Prozent. Noch stärker war allerdings die Steigerung der Zimmeranzahl, die in derselben Periode sogar um 45 Prozent zugenommen hat. Während vor einigen Jahren vermehrt Luxushotels auf den Markt drängten, war seitdem eher ein Trend zu Budgethotels zu erkennen. So gehen die befragten Hoteliers im Gegensatz zu 2013, als die Mehrheit davon überzeugt war, dass vor allem 3- und 4-Sterne-Hotels unter Druck geraten würden, nun von einer Wettbewerbsverschärfung in allen Kategorien aus. „Dennoch führt das 4-Sterne-Segment dieses Ranking an, nicht nur, weil es die meisten Betriebe in dieser Kategorie gibt, sondern auch, weil diese den Druck durch günstige 5-Sterne-Qualität einerseits und den Ratendruck der Budgetkategorie andererseits zu spüren bekommen“, gibt Kronberger zu bedenken.
Doch auch die Nachfrage steigt seit Jahren kontinuierlich. Bereits zum siebten Mal in Folge verzeichnete Wien steigende Ankünfte und Nächtigungszahlen. Mit 3,8 Prozent im Jahr 2016 war die Wachstumsrate im Vorjahresvergleich zwar etwas geringer als 2014 und 2015 mit 6 bis 7 Prozent, kann aber dennoch als stabiles Wachstum betitelt werden.
Hohe Anforderungen an Hoteliers
Dennoch sehen sich die Wiener Privathoteliers auch einigen Herausforderungen gegenüber. Allen voran die im Mai 2016 erfolgte Mehrwertsteuererhöhung, die vor allem durch die unterjährige Anpassung erheblichen Mehraufwand bedeutete. Hinzu kommen regelmäßig zusätzliche Auflagen bzw. eine generelle „Abgabenlast“. Das Bettenwachstum führt zu einer von Hoteliers empfundenen Überkapazität in Wien und zu einer Verschärfung im Verkauf, was zusätzlich auf das ohnehin im europäischen Vergleich schon niedrige Preisniveau drückt. In diesem Zusammenhang trägt auch der Onlinevertrieb über Buchungsplattformen und die damit verbundene Preistransparenz bei gleichzeitig hohen Kommissionen bei vielen Hoteliers zum Unmut bei.
Einige Hoteliers äußern sich aber auch explizit positiv zu diesen Vertriebskanälen; die Meinungen gehen hier also stark auseinander. Neue Vertriebskanäle bieten etwa die Möglichkeit einer individuellen Vermarktung abseits der klassischen Sternekategorien. Im Jahr 2016 gab es bereits über 70 Hotels ohne Kategorisierung. Unterstützt wird diese Entwicklung vom digitalen Wandel, der einen breiteren Marktauftritt und größere Aufmerksamkeit bietet. Auf der anderen Seite suchen auch Touristen immer häufiger nach individuellen, authentischen Hotels anstatt standardisierter Kettenhotels.
Rekordjahr 2016
Eines steht aus heutiger Sicht schon fest: Das Rekord-Transaktionsvolumen von 711 Millionen Euro im Vorjahr wird heuer nicht erreicht werden können.