Rechtsfolgen der Steuerreform 2015/2016
Das Immobiliensteuerrecht gilt als besonders komplexe und derzeit im Wandel begriffene Rechtsmaterie. Gerade deshalb sollte zur Erzielung entsprechender Renditen jeder Investor über steuerrechtliche Neuerungen frühzeitig informiert sein. Das Steuerreformgesetz 2015/16 hat insbesondere folgende Auswirkungen auf Immobilieninvestments:
Die wichtigsten steuerlichen Konsequenzen eines direkten Immobilienerwerbs (Asset Deal)
Grunderwerbsteuerpflichtig sind sämtliche Erwerbe von inländischen Grundstücken, zu denen neben Grund und Boden auch Gebäude und Wohnungen zählen. Bis Ende 2015 hängt die Höhe der Steuerschuld im Wesentlichen davon ab, ob die Transaktion innerhalb des Familienverbands stattfindet. In diesem Fall ermäßigt sich der Grunderwerbsteuersatz auf 2% des dreifachen Einheitswerts der Immobilie, der in der Regel weit unter dem Marktwert liegt. Ab 2016 kommt es zu einer Einschränkung der Begünstigungen von Immobilientransaktionen zwischen Familienmitgliedern. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich laut neuer Rechtslage bis auf wenige Ausnahmen von der Gegenleistung. Bei unentgeltlichen Übertragungen wird die Steuerschuld vom Grundstückswert berechnet, der typischerweise den Marktwert nur wenig unterschreiten dürfte. Der ab 2016 auch auf Transaktionen im Familienkreis anzuwendende allgemeine Tarif bleibt mit 3,5% unverändert. Unentgeltliche Erwerbsvorgänge profitieren allerdings ab 2016 von der Anwendung eines Stufentarifs, der – in Abhängigkeit vom Grundstückswert – zwischen 0,5% und 3,5% liegt.
Aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien erzielte Einkünfte unterliegen der Besteuerung mit dem progressiven Steuersatz von bis zu 50% (ab 2016 bis zu 55%). Eine Nutzung zur Generierung steuerpflichtiger Einkünfte berechtigt im Allgemeinen zu einer steuermindernden linearen Abschreibung des Gebäudes. Gemäß bisheriger Rechtslage variiert der Abschreibungssatz zwischen 1,5% und 3,5%. Ab 2016 werden Betriebsgebäude generell mit 2,5% abgeschrieben, außer sie dienen Wohnzwecken. Der Abschreibungssatz für zu Wohnzwecken überlassene Gebäude und im außerbetrieblichen Bereich genutzte Gebäude beträgt 1,5%. Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer – und damit die Geltendmachung einer höheren Abschreibung – ist allerdings nach wie vor möglich.
Bei der Beurteilung, ob weitere Aufwendungen abzugsfähig sind, ist wie folgt zu differenzieren: Regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungskosten sind sofort abzugsfähig. Im Unterschied dazu sind insbesondere Kosten für größere Reparaturen von Wohngebäuden über zehn Jahre gleichmäßig zu verteilen. Dieser Zeitraum wird ab 2016 auf 15 Jahre verlängert.
Seit 2012 unterliegen die bei Veräußerung einer Liegenschaft realisierten Gewinne im Regelfall einer Besteuerung. Von Ausnahmen profitieren insbesondere Immobilien, die dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient haben. Der Steuersatz von derzeit 25% wird ab 2016 auf 30% erhöht. Unter bestimmten Umständen erfolgt eine Besteuerung jedoch nur mit 3,5% oder 15% (4,2% oder 18% ab 2016), wenn die Liegenschaft vor 2002 erworben wurde und der Steuerpflichtige die tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht vom Veräußerungserlös abzieht. Steuereffiziente Alternativen zu einem direkten Immobilienerwerb (Share Deal)
Bei entsprechender Beratung erweist sich die Übertragung von Anteilen an einer immobilienbesitzenden Gesellschaft (Share Deal) in der Praxis oftmals als steuereffiziente Alternative zu einem Asset Deal. Werden weniger als 95% der Anteile an einer Gesellschaft mit Immobilienvermögen erworben und kommt es durch den Erwerb auch zu keiner Vereinigung von mindestens 95% der Anteile in der Hand des Erwerbers, lässt sich eine Grunderwerbsteuerbelastung grundsätzlich vermeiden.
Bei einer Fremdfinanzierung der Liegenschaftstransaktion oder bei vorübergehender Erwirtschaftung von Verlusten kann ein indirektes Immobilieninvestment durch Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft vorteilhaft sein. Zudem beträgt bei Kapitalgesellschaften der Körperschaftsteuersatz, mit dem aus der Veräußerung von Immobilien erzielte Gewinne zu versteuern sind, auch 2016 weiterhin 25%. Allerdings ist zu beachten, dass Gewinnausschüttungen von Kapitalgesellschaften und erzielte Veräußerungsgewinne bei Verkauf der Beteiligung in der Regel ebenfalls einer Besteuerung mit 25% (ab 2016 mit 27,5%) unterliegen.