Mit einem Transaktionsvolumen von 890 Mio. Euro im dritten Quartal 2023, ist der österreichische Investmentmarkt einer der am wenigsten rückläufigen Märkte Europas. Ausschlaggebend dafür waren einige größere Transaktionen von großvolumigen Büroimmobilien. Das summierte Gesamtvolumen der ersten drei Quartale 2023 beträgt rund 1,9 Mrd. Euro. Nationale Investoren tätigten 85 % der Transaktionen. „Dem Trend der letzten Monate folgend, sind eigenkapitalstarke Private weiterhin hochaktiv“, berichtet Markus Arnold, CEO und Alleineigentümer von Arnold Immobilien. Die bisher stärkste Assetklasse des Jahres 2023 ist Büro mit 40 %, gefolgt von Einzelhandel (27 %), Wohnen (13 %), Hotel (9 %) und I&L (8 %).
Nachfrage nach handverlesenen Bestandsimmobilien
„In Zeiten einer gedämpften Marktdynamik werden besonders handverlesene Bestandsimmobilien, aber auch Immobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial, so genannte Value-Add-Immobilien, nachgefragt“, analysiert Markus Arnold. Die Gründe dafür sind die europaweit gestiegenen Spitzenrenditen, die sich zusehends auf einem für Entwickler von Neubauimmobilien kaum darstellbaren Niveau befinden. Die teilweise deutlichen Anstiege der Mietniveaus in den vergangenen Quartalen und bereits in den letzten Monaten gesunkenen Grundstücks- und Baukosten könnten in Zukunft für Abhilfe sorgen. Aktuell liegen die sich aus den gestiegenen Renditen ergebenden Quadratmeterpreise vielfach unterhalb der Gestehungskosten.
Für das vierte Quartal 2023 ist von einer weiteren Steigerung der Spitzenrenditen auszugehen. „Das von der EZB vergangene Woche bestätigte Erreichen des Zinsplateaus dürfte im Jahr 2024 wieder zu einer wachsenden Dynamik am Investmentmarkt führen“, stellt Martin Ofner, Leiter der Marktanalyse bei Arnold Immobilien, in Aussicht.
Renditenlevel im Detail
Die relativ geringe Transaktionsaktivität hat im dritten Quartal 2023 neuerlich zu einem Anstieg der Renditen geführt. Besonders deutlich fällt das Renditenplus bei Büroimmobilien aus: Die Spitzenrenditen für Büros in Wien liegen aktuell bei 4,50 % und damit bereits rund 1,5 Prozentpunkte über dem historischen Tiefstwert im Q1 2022. In den österreichischen B-Städten (Q3 2023: 5,75 %) beträgt der Renditeanstieg bereits rund 1,75 Prozentpunkte. Eine Steigerung der Renditenniveaus wurde im dritten Quartal 2023 auch bei Wohnimmobilien Prime Wien mit 4,00 % und Außenbezirke mit 4,30 % (+90BPS YoY) verzeichnet. Für Graz und Linz betragen die Spitzenrenditen zum Ende des dritten Quartals 4,80 % bzw. 4,70 %.
Chancen für langfristige Investments
Mit Erreichen des Zinsplateaus in Verbindung mit deutlich attraktiveren Renditeniveaus insbesondere im Non-Core-Bereich geht Arnold Immobilien ab Anfang 2024 von einer ersten Belebung des Investmentmarktes aus. Durch die aktuell signifikant gesunkenen Ankaufspreise ergeben sich aber schon jetzt, für Investoren mit einem Anlagehorizont von mehr als fünf Jahren, vielfältige Upside-Potenziale. Dir Gründe dafür sind steigende Mietniveaus, langfristig wieder steigende Kapitalwerte sowie sinkende Finanzierungskosten.