Der Wiener Büromarkt erweist sich im ersten Halbjahr 2023 als überraschend robust. Die Vermietungsleistung zeigte mit 74.400 m² gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ein deutliches Plus von 16 %. Gegenüber dem Fünfjahres-Schnitt im gleichen Zeitraum lagen die Vermietungen sogar um rund 6 % höher. Dies geht aus dem seit heute vorliegenden aktuellen Büro-Marktbericht von OTTO Immobilien hervor. „Aufgrund der hohen Dynamik erwarten wir für heuer am Wiener Markt eine Vermietungsleistung von rund 135.000 m² Quadratmetern für das Gesamtjahr“, so Steven Bill Scheffler, Teamleiter Büroflächen.
Deutlich nach oben haben sich – auch im zweiten Quartal – die Mietpreise entwickelt. Die Spitzenmieten in der Wiener Innenstadt sind um einen Euro von netto 27,50 Euro/m² auf 28,50 Euro/m² gestiegen, der Durchschnittspreis für Angebotsmieten für moderne Flächen laut Vienna Research Forum (VRF) hat sich von 15,50 Euro/m² auf 15,80 Euro/m² um 2 % erhöht. Der Run auf Toplagen werde die Bestandsmieten auch weiterhin steigen lassen, so die Experten, die für die Wiener Innenstadt sogar Mieten bis zu 30 Euro/m² erwarten.
Primärgrund für den Anstieg der Mietpreise in der Bundeshauptstadt ist das weiterhin knappe Angebot an modernen Flächen. Während im Vorjahr 122.900 m² an neuen Büroflächen fertig gestellt wurden, geht die Neubauleistung heuer mit 48.800 m² deutlich zurück. „Erst für das Jahr 2024 erwarten wir wieder eine signifikante Steigerung in der Neuflächenproduktion mit einem prognostizierten Volumen von 111.625 m²“, so Martin Denner, Leiter Research.
Der Flächenzuwachs in diesem Jahr geht vor allem auf das Konto von zwei wichtigen Projekten: das myhive am Wienerberg, das unter dem Namen URBAN GARDEN eine Fläche von 15.500 m² bietet, zum anderen das Vio Plaza im Submarkt Westen mit einer Büronutzfläche von 22.600 m². Im kommenden Jahr richten sich die meisten Projekte nach Recherchen von OTTO Immobilien vor allem auf die Submärkte im Norden und in den Inneren Bezirken (CBD). Die größten Fertigstellungen dabei sind das FRANCIS sowie der Bauteil D des TwentyOne, der unter dem Namen CENTRAL HUB bekannt ist.
Gefragt: TOP-Lagen mit optimaler Infrastruktur - und ESG-Konformität
Die Leerstandsrate am Gesamtmarkt betrug nach Angaben von OTTO Immobilien im zweiten Quartal 3,82 %, in der gefragten Spitzenlage 1010 Wien lag sie bei lediglich knapp 2 %. Großflächige Untervermietungen sind seit der Corona-Krise ein gängiges Tool, in der Bundeshauptstadt bewegen sich diese im internationalen Vergleich aber in einem überschaubaren Maß, berichtet Steven Scheffler. Allerdings hat sich nach seiner Beobachtung bei vielen Unternehmen der Trend zur Überprüfung von alternativen Standorten – gesucht werden TOP-Lagen mit optimaler Infrastruktur und Erreichbarkeit – weiter verstärkt. Und nicht zuletzt werden auch Nachhaltigkeitskriterien zunehmend wichtiger, Mieter fordern vermehrt eine Gebäudezertifizierung, um ESG-Konformität zu gewährleisten oder sich Finanzierungs- und Kostenvorteile zu sichern. Dies führt zu einem Trend hin zu hochwertigen Standorten und besser ausgestatteten Gebäuden, während Büroflächen in B- und C-Lagen sowie „Inselstandorte“ darunter leiden. „Um Leerstände zu vermeiden, werden Büros in weniger bevorzugten Gebieten zunehmend in Wohnungen umgewandelt und somit dem Markt entzogen. Diese Entwicklung könnte mittelfristig das Angebot und die Mieten im unteren Segment beeinflussen“, so die Prognose Schefflers.
Der neue Büro-Marktbericht von OTTO Immobilien bietet weiters ein interessantes Interview mit Gerald Beck, Geschäftsführer UBM Österreich, in dem er unter anderem zum Thema ESG meint: „In zehn Jahren werden wir keine Immobilien mehr genehmigt bekommen, bei denen wir nicht nachweisen können, dass sie über den Lebenszyklus CO2-neutral sind.“