Pluspunkte in Salzburg

Die Lage Salzburgs könnte nicht besser sein: Die Stadt und das Kerngebiet von Salzburg liegen verkehrstechnisch in der Mitte Österreichs und in der Schnittstelle der internationalen West-Ost- und Nord-Süd-Achsen. Für private als auch internationale Unternehmen attraktiv.

In Salzburg verbindet sich vieles, findet Berndt Kretschmer, Prokurist beim Salzburger Immobilientreuhänder Stiller & Hohla: „Die hohe Lebensqualität führt dazu, dass Salzburg zunehmend ein international attraktiver Firmenstandort wird.“ Es sei leichter, hochqualifizierte Mitarbeiter für einen Ortswechsel hierher zu bewegen, als an Standorte, die vielleicht kostenmäßig günstiger wären, erzählt Kretschmer: „Zudem sind in Salzburg viele Familiy Offices vermögender internationaler Privatpersonen ansässig - nicht nur aus der Automobilbranche.“

Seit Jahrzehnten zeichnet sich der Immobilienstandort Salzburg durch seine Stabilität und hohe Wertzuwächse aus. „Da Salzburg kein spekulativer Markt und kein ‚Trendstandort‘ ist, dürfte sich daran auch in Zukunft nichts ändern“, ist der Prokurist überzeugt: Die stabile Nachfrage und das gerade aktuell sehr ausgeprägte Bedürfnis von Investoren nach Sicherheit erlaubt Salzburg, trotz traditionell niedriger Renditen attraktiv zu sein. Sicherheit ist auch das Stichwort für Manfred Nimführ, Eigentümer der gleichnamigen Immobilienagentur. Aber nicht nur das: „Viele Grünflächen, florierende Wirtschaft, ein sehr gut ausgebautes Fahrradnetz und zahlreiche Freizeitmöglichkeiten, wie die Nähe zum Salzkammergut, verschaffen der Mozart-Stadt eindeutige Pluspunkte“, erzählt Nimführ. Die medizinische Privatuniversität und das Mozarteum ziehen darüber hinaus Studenten aus aller Welt nach Salzburg.

Ähnlich sieht dies auch die Salzburger Immobilienexpertin Elisabeth Rauscher von Team Rauscher Immobilien in Salzburg-Stadt: „Der Immobilienmarkt in und um Salzburg profitiert in erster Linie von der privilegierten Lage: Optimale Infrastruktur, kulturelle Großereignisse und die touristischen Erholungsgebiete sind die Bonuspunkte. Eine Besonderheit der Stadt Salzburg ist, dass es auch in den innerstädtischen Lagen zahlreiche Grünoasen gibt: Man wohnt im Grünen und dennoch erreicht man in wenigen Gehminuten beste städtische Infrastruktur.“

Wertbeständigkeit

Das färbt natürlich auch auf den Immobilienmarkt ab, meint Immobilienexperte Nimführ: Dieser ist sehr stabil und verfügt über eine große Wertbeständigkeit. „Wohnungen werden deshalb nicht nur zur Eigennutzung, sondern auch zu Anlagezwecken gerne und oft erworben. Die Renditen bei Wohnungsvermietung liegen durchschnittlich bei 3,5 bis 4 Prozent - zuzüglich Wertsteigerung.“ Die historisch günstigen Kreditzinsen in Verbindung mit den nicht mehr vorhandenen Guthabenzinsen bei den Banken haben seit 2008 eine starke Nachfrage nach Anlageimmobilien ausgelöst, berichtet der Immobilienexperte: „Die Käufer möchten ihr Geld sicher und wertbeständig investieren - Salzburg-Stadt ist dafür bestens geeignet.“

Das kann auch Wolfgang Maislinger, Geschäftsführer von Hölzl & Hubner Immobilien, bestätigen: „Der Immobilienstandort Salzburg zeigt eine stabile Entwicklung geprägt durch eine weiterhin sehr gute Nachfrage bei einem begrenzten Angebot am Grundstücksmarkt. Durch die geographische Lage mit den zahlreichen Bergen in Stadt und Land Salzburg ist Bauland in sehr vielen Bereichen des Landes nur begrenzt verfügbar.“ Neue Immobilien seien damit nicht beliebig vermehrbar, Werthaltigkeit und Wertsteigerungspotential sehe man damit auch für die Zukunft.

Innovative Projekte

Und diese herausragende Zukunft bildet sich auch in interessanten Projekten ab, erzählt Stiller und Hohla-Prokurist Kretschmer: „Neben den für die Erfüllung der breiten lokalen Nachfrage in Bau und Planung befindlichen gemeinnützigen Wohnbauprojekten gibt es herausragende Projekte sowohl im freifinanzierten Wohnbau als auch auf dem Gewerbe- und Bildungssektor.“ Das wohl größte und interessanteste Wohnprojekt ist laut Kretschmer das Bauvorhaben „The View2“, bei dem in zwei Bauetappen insgesamt 125 Wohnungen mit Blick auf die Stadt Salzburg entstehen. „Neben dem für Salzburger Verhältnisse beachtlichen Volumen ist es die architektonische und bauliche Qualität sowie die zuletzt vergebene Zweitwohnsitzwidmung, die es auch Auswärtigen erlaubt, hier einen legalen Zweitwohnsitz zu erwerben, die überzeugt“, so Kretschmer.

Red Bull-Zentrale

Der bevorzugte Süden der Stadt, in dem auch die Grundstückspreise am höchsten sind, wird nicht nur als Wohnstandort geschätzt, erzählt der Experte: „Es entstehen zur Zeit auch außergewöhnliche Gewerbeprojekte beachtlicher Größe und Qualität.“ Nach dem Erwerb der früheren Bundesheerkaserne in Glasenbach im Jahr 2014 durch Red Bull entstehen hier die neue Konzernzentrale des Getränkeherstellers ebenso wie dessen Medienzentrale mit mehreren hundert hoch qualifizierten Arbeitsplätzen und - im Stil des Hauses - voraussichtlich architektonisch bahnbrechende Bauten, schätzt Kretschmer. Etwas weiter südlich entsteht neben der Fachhochschule in Puch-Urstein der „Wissenspark Urstein“: „Die derzeit größte Baustelle im Bundesland Salzburg wird im Laufe der nächsten Jahre in mehreren Etappen fertiggestellt und wird vielen Unternehmen und Institutionen, die thematisch zur benachbarten Fachhochschule passen, eine neue Heimat werden.“ Begünstigt wird dies durch die Lage am Autobahnknoten Puch-Urstein, der Flughafennähe bedeutet, sowie an der S-Bahn, mit der man in wenigen Minuten das Stadtzentrum von Salzburg und den Bahnhof erreichen kann. Der Standort liegt genau zwischen Salzburg und Hallein, der zweitgrößten Stadt des Bundeslandes. Im Nahbereich errichtet ein gewerblicher Bauträger ein Wohnprojekt mit hausartigen Loftwohnungen, „das es in dieser progressiven Form in der Region bisher noch nicht gab“, erzählt Kretschmer weiter.

Mittlerweile, beschreibt Manfred Nimführ die aktuelle Marktsituation, herrsche ein Mangel an unbebauten Grundstücken. Die Folge: „Die Bauträger haben deshalb innerhalb der letzten Jahre ältere Liegenschaften gekauft und Neubauprojekte realisiert. Dadurch kommt es zu einer Erneuerung und Verschönerung diverser Stadtviertel.“ Innerhalb der letzten Jahre haben sich mehrere Hotelkonzerne mit ihren Häusern in Salzburg angesiedelt, erzählt Nimführ weiter, der florierende Fremdenverkehr biete den Hotels eine gute Auslastung, auch außerhalb der Hauptferienzeiten. „Derzeit stehen ein paar wenige Hotels zum Verkauf. 2015 hat der Fremdenverkehr in der Stadt besonders geboomt und den Hotels und der Gastronomie sehr gute Umsätze bereitet.“

Akzente für die Stadt

Hölzl & Hubner-Geschäftsführer Maislinger ortet im gewerblichen Bereich in der Stadt Salzburg spannende Projekte: „Der Competence Park, der in mehreren Bauetappen errichtet wurde, das Neubauprojekt am ehemaligen Gelände der Riedenburgkaserne, das für gewerbliche und Wohnzwecke gedacht ist, sowie die Entwicklung am Salzburger Hauptbahnhof, sind – neben mehreren kleineren Projekten im Stadtteil Schallmoos sowie an der Innsbrucker Bundesstraße – aktuell interessante Entwicklungen.“ Interessant und spannend deshalb, so Maislinger weiter, da diese Projekte innerhalb des Stadtgebietes sind und damit sehr deutliche Akzente in einzelnen Stadtteilen gesetzt werden: „Die Urbanisierung kann damit in diesen Stadtteilen verbessert werden.“

Neue gewerbliche Projekte außerhalb des Stadtgebietes, auf der grünen Wiese, wurden aufgrund der aktuellen Raumordnungspolitik im Land Salzburg sehr eingeschränkt, erzählt Maislinger weiter.

Immobilienexpertin Rauscher kann eine neue Entwicklung beobachten: „Im Wohnbau gibt es eine zunehmende Reaktion von Politik und gemeinnützigen Wohnbauvereinigungen auf die demographische Entwicklung der Bevölkerung. So werden immer mehr Bauprojekte im Sinne des Generationen- und betreuten Wohnens umgesetzt.“ Deshalb war ihr Immobilienunternehmen auch in die Planung des Wohnbauprojektes „Viva Verde“ mit eingebunden. Am 21. September erfolgte der Spatenstich für die bauliche Erschließung dieser zukunftsträchtigen Wohnanlage in Gneis, erzählt Rauscher.

Preisberuhigung

Die Preise in Salzburg, erklärt Stiller und Hohla-Prokurist Kretschmer, werden sich nach den teils dramatischen Preisanstiegen der letzten 8 Jahre allgemein schön langsam beruhigen: „Sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten befinden sich auf einem historischen Höchststand - sowohl bei Wohn- als auch Gewerbeimmobilien.“ Eine differenzierte Betrachtung zeigt, dass dabei das Kaufpreisniveau deutlich stärker gestiegen ist als das Mietpreisniveau. Bei Wohnungen waren es in den letzten 5 Jahren 40% bei den Kaufpreisen, aber nur 15% bei den Mieten, rechnet Kretschmer vor. Dieser Trend sollte - in abgeschwächter Form - weiterhin anhalten, da die hohe Nachfrage von Investoren einer nicht gleich starken Nachfrage auf dem Mietenmarkt gegenüber steht.

Auf dem Wohnsektor scheint die Nachfrage im Top-Segment (Penthouses, Luxusvillen) durch das Angebot weitgehend gedeckt, wogegen kleine bis mittelgroße Wohnimmobilen (Wohnungen bis 500.000 Euro und Einfamilienhäuser bis 1 Mio. Euro) immer noch sehr stark nachgefragt werden.

Auf dem Gewerbesektor steht der attraktive Standort und damit die Werbewirksamkeit eines Objektes im Vordergrund, analysiert Immobilienexperte Kretschmer: Zähle man im innerstädtischen Bereich hauptsächlich die Frequenz, so sei es an der Peripherie die verkehrstechnische Erreichbarkeit. Dies erklärt beispielsweise auch die höchsten Büropreise zwischen dem Flughafen und der Autobahn. Grundsätzlich sind kleinere Büro- und Geschäftsflächen bis zu 150 Quadratmetern am leichtesten zu vermieten und zu verkaufen, weiß Kretschmer, da sie der kleingliedrigen Gewerbestruktur Salzburgs am besten entsprechen.

Starke Nachfrage im Wohnbereich

Die Preise sowohl für Miet- als auch Eigentumswohnungen und Häuser bzw. Villen sind für Manfred Nimführ sehr stark lageabhängig. Die Nachfrage nach Mietwohnungen sei hingegen immer konstant hoch. „Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen. Durchschnittlich kann man hier von einem Mietpreis in Höhe von 10 Euro pro Quadratmeter netto plus Betriebskosten monatlich ausgehen.“ Und je kleiner die Wohnung, desto höher der Preis: „Eine schöne 2-Zimmer-Wohnung in der Stadt liegt bei ca. 850 bis 900 Euro monatlich“, so Nimführ.

Eigentumswohnungen im Neubau sind - je nach Lage – zwischen 4.500 und 12.000 Euro pro Quadratmeter zu bekommen: „Durchschnittlich können Sie von rund 5.500 Euro pro Quadratmeter plus Tiefgarage oder Parkplatz ausgehen.“ Bei gebrauchten Eigentumswohnungen geht Nimführ – wiederum lageabhängig – von Preisen zwischen 3.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter aus. Die Preisentwicklung im Eigentum sieht Wolfgang Maislinger von Hölzl & Hubner Immobilien ähnlich und auch der gewerbliche Immobilienmarkt hat in der Vermietung von Büroflächen preislich angezogen: „Für hochwertige Neubauflächen werden Preise von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter bezahlt.

Das Angebot an verfügbaren Neubaubüros ist deutlich zurückgegangen, vor allem Einheiten von 500 bis 1.500 Quadratmetern.“

Für 2016 Seitwärtsbewegung erwartet

Dass sich die Preise in Salzburg in den letzten 10 Jahren nahezu verdoppelt haben, führt Immobilienmaklerin Rauscher „natürlich auf die Attraktivität der Lage und der Lebensqualität zurück“. Diese Preisentwicklung betrifft jedoch nicht nur Innenstadtlagen, erzählt Rauscher, sondern auch einzelne angrenzende Umlandgemeinden: So verzeichnet die Gemeinde Elsbethen im Süden der Stadt einen enormen Aufschwung. Rauscher: „Die Grundstückpreise haben hier zum Teil bereits das Niveau der Stadt erreicht. Aber auch Wals wird immer beliebter. Baugründe werden auch hier bereits um rund 600 bis 700 Euro pro Quadratmeter gehandelt.“ Der Übergang zwischen Stadt und Land ist ja oft bereits nahtlos, so Maklerin Rauscher. Sie rechnet für 2016 mit keinen weiteren Steigerungen, sondern eher mit einer Seitwärtsbewegung.