Von 2013 bis 2021 hat sich die Anzahl der verbücherten Immobilien in Österreich verdoppelt: von 81.447 auf 163.266. Im Jahr 2022 erfolgte der erste Rückgang auf 146.526 Immobilien, damit war 2022 aber immer noch das zweitbeste Jahr in der Geschichte. Der Trend zeigte allerdings stark nach unten: Verunsicherung aufgrund der Inflation, ausgelöst durch Aufholeffekte nach Corona und Lieferkettenprobleme. Danach der Kriegsschock und die damit ausgelösten Energiepreissteigerungen, die die Inflation weiter anheizten und die EZB zur Beendigung einer einmalig langen und tiefen Niedrigzinspreisphase zwangen und damit zu einem auffallend steilen und schnellen, für viele schockartigen, Kreditzinsanstieg. All das hat die Bau- und Immobilienbranche spürbar ausgebremst. Dazu hat die FMA die − zu diesem Zeitpunkt nicht mehr notwendige − KIM-Verordnung mit einer Verschärfung der Kreditvergaberichtlinien erlassen, wodurch eine Überhitzung des Immobilienmarktes, die ohnedies schon gestoppt war, ins Gegenteil umschwenkte.
Rückfall um acht Jahre
Die Ergebnisse dieser wirtschaftlichen, psychologischen und politischen Einflussfaktoren auf die Immobilienkäufe sind laut Auswertung des Grundbuchs dramatisch: Ein Viertel weniger Verbücherungen (-25,3 %) und minus 28,9 % weniger Wert. Etwas plastischer ausgedrückt: 37.114 Immobilien weniger ver- und gekauft, also statt 146.526 nur mehr 109.412. Das liegt mengenmäßig zwischen den Jahren 2014 und 2015. Die Reaktion des Marktes war also ein Rückfall um acht Jahre. Der Wert der gehandelten Immobilien stürzte von 44,01 Mrd. Euro um -12,70 Mrd. Euro oder -28,9 % auf 31,31 Mrd. Euro ab. Nominal entspricht das ohne Berücksichtigung der Inflation dem Handelswert vom Jahr 2018, also fünf Jahre zurück.
Mehrere Lichter am Ende des Tunnels
„Seitens der Politik wurde angekündigt, dass die Grundbucheintragungsgebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro bei der Anschaffung von Wohnimmobilien zur Eigennutzung gestrichen werden soll. Weiters ist geplant, dass es den Ländern ermöglicht werden soll, besonders günstige Wohnbaudarlehen zu vergeben. Dabei ist für Darlehen bis zu 200.000 Euro ein maximaler Zinssatz von 1,5 % angedacht. Das würde die Finanzierbarkeit von Eigentum signifikant verbessern und den Immobilienerwerb für viele Menschen massiv erleichtern bzw. den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung für viele wieder möglich machen“, hofft Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von RE/MAX Austria. „Auch die langfristigen Kreditzinsen sind schon seit einiger Zeit rückläufig und rund ein Drittel niedriger als die aktuellen variablen, weil die Banken von einer langfristigen Zinssenkung ausgehen und diese bereits ‚einpreisen‘, erläutert Reikersdorfer weiter.
Dazu kommen die teilweise hohen Lohn- und Gehaltsabschlüsse in der Nähe der Inflationsrate, die weit über den Kreditzinsen liegen.
„Auch gewisse Gewöhnungseffekte zeigen Wirkung: Das Gas ist nicht abgedreht worden, die Zinsen sind zwar viel höher als im letzten Jahrzehnt meist üblich, aber niemals in zweistelliger Höhe, wie wir sie in den Neunzigerjahren er- und überlebt haben. Die Inflation ist in den meisten Fällen durch Anpassung der Einkommen abgefedert worden. Die Erkenntnis, dass auch damit gelebt werden kann und eine Zukunft planbar ist, macht sich wieder breit“, ergänzt Reikersdorfer.
„Auch gewisse Gewöhnungseffekte zeigen Wirkung: Das Gas ist nicht abgedreht worden, die Zinsen sind zwar viel höher als im letzten Jahrzehnt meist üblich, aber niemals in zweistelliger Höhe, wie wir sie in den Neunzigerjahren er- und überlebt haben. Die Inflation ist in den meisten Fällen durch Anpassung der Einkommen abgefedert worden. Die Erkenntnis, dass auch damit gelebt werden kann und eine Zukunft planbar ist, macht sich wieder breit“, ergänzt Anton Nenning, RE/MAX Austria.
Sinkende Preise und wieder steigende Verkäufe
Viele Immobilien wurden aufgrund schwächerer Nachfrage als in den Boomjahren 2021 und 2022 eindeutig billiger. Das zeigt Auswirkungen in der Preisstatistik: Die Gruppe der Wohnimmobilien (Wohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften plus Reihenhäuser) liegt mit Februar 2023 in allen Preisindizes des RE/MAX Immospiegels (Quartile, Median, typ. Mittel) bei oder unter dem Monatsminimum seit Beginn 2023. Die Verbücherungszahlen, die den Kaufabschlüssen im Schnitt ein Quartal hinterherhinken, erreichten bei den Wohnimmobilien im (kurzen und semesterferiengebremsten) Februar 2024 den höchsten Wert seit August 2023.
Drittbestes Ergebnis der Unternehmensgeschichte
„Wir sehen das Jahr 2024 als Herausforderung, aber keinesfalls als Krise“, so Reikersdorfer. „Wir haben aufgrund der teils erheblichen Verwerfungen am Markt 2023 auch um -12 % weniger Immobilien vermittelt als noch im Rekordjahr davor, aber trotzdem unser drittbestes Ergebnis in unserer Netzwerkgeschichte erzielt, deutlich Marktanteile gewonnen und unsere Marktstellung erheblich verbessert. Wir eröffnen weiter neue Büros und unsere Akademie läuft auf Hochtouren, weil die Immobilienvermittlung immer komplexer und anspruchsvoller wird und wir noch mehr bestens ausgebildete Immobilienexperten brauchen.“
Grundbuch als Datenbasis
Datenquelle für den RE/MAX ImmoSpiegel ist wieder die lückenlose Erfassung aller Kaufverträge im öffentlich zugänglichen amtlichen Grundbuch. Diese Zahlen sind daher die verlässlichsten am Markt. IMMOunited – die Experten für Immobiliendaten – haben sie ausgelesen und als Kaufvertrags-Sammlung publiziert. RE/MAX Austria, Österreichs mit Abstand größtes und erfolgreichstes Immobilienexpertennetzwerk, analysiert sie für ganz Österreich und veröffentlicht sie exklusiv im RE/MAX-ImmoSpiegel.
Die wichtigsten Typen voll im Abschwung
„Bei den meisten Immobilientypen stand 2023 die Devise ‚Alles runter!! ganz oben: Mengen, Handelswert und Einzelpreise sind gesunken/gefallen/abgestürzt bei Dachgeschosswohnungen, Einfamilienhäuser, Gebäude am See, Gebäude (sonstige), Hausanteile, Lager, Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser, Weingärten, Wohnungen, Zinshäuser, Zinshausanteile. Die zahlenmäßig und wertmäßig relevantesten Immobilientypen wie Wohnungen, Einfamilienhäuser, Gebäude und Zinshäuser beeinflussen den Gesamttrend entsprechend negativ“, stellt Anton Nenning, Head of Research bei RE/MAX Austria fest.
Einfamilienhäuser gaben auch2023 weiter nach: -16,4 % oder -1.617 Stück fehlten mit 8.221 Einheiten auf die Mengen von 2022 und -4.468 auf das Rekordjahr 2018. Auch der Handelswert spürte den Rückgang, sogar stärker aufgrund billigerer Preise nämlich mit -19,8 % von 4,09 Mrd. Euro auf 3,28 Mrd. Euro.
Sonstige Gebäude, insbesondere gemischt genutzte Stadthäuser, die in keine andere Kategorie fallen, sind prominenten Verlierer: Die Menge fällt um -24,7 % von 10.559 auf 7.946. Dabei hielten sie sich 2019 bis 2021 konstant bei rund 12.400 Stück. Neben den -2.613 Objekten fehlen auch -2,50 Mrd. Euro Umsatz, statt 7,11 Mrd. Euro nur mehr 4,62 Mrd. Euro (-35,1 %). Auch hier ist eine Verbilligung im fast zweistelligen Prozentbereich nachweisbar.
Mehrfamilienhäuser: 2022 fehlte noch jeder fünfte Verkauf von 2021 in der Statistik. 2023 war es mehr als jeder Dritte gegenüber 2022. Nach 1.750 Einheiten 2020 und 1.084 im Jahr 2021 fiel die Verkaufsmengen 2022 weiter auf 855 und 2023 auf 539 Objekte. Andersherum formuliert: 2023 betrug die Menge nur mehr 30,8 % vom Spitzenjahr 2020.
Damit ist auch das Umsatzergebnis erwartbar: nach rund 1,5 Mrd. Euro 2020 und 2021 und 1,38 Mrd. Euro 2022 bleiben 2023 nur mehr 511 Mio. Euro übrig. Der Rückgang um -868 Mio. Euro (-62,9 %) war somit erheblich größer als der verbleibende Rest.
Wohnungen waren und bleiben die größte Immobilienkategorie, anzahl- wie wertmäßig. 56.119 Verkäufe im Jahr 2021, 50.472 Verkäufe in Jahr 2022, aber nur mehr 36.653 im Jahr 2023. Damit fehlen in der Statistik -13.819 Objekte (-27,4 %) und -4,44 Mrd. Euro oder -29,9 % in den Taschen der Verkaufswilligen. Denn die Transaktionssumme ist von 14,92 Mrd. Euro (2021) und 14,81 Mrd. Euro (2022) auf 10,38 Mrd. Euro (2023) abgestürzt.
Zinshäuser waren 2022 auf der Erfolgsspur, nach drei Jahren mit 300 bis 400 Stück plötzlich 706 und ein Umsatzsprung um fast eine Milliarde Euro noch oben. 2023 ist die gehandelte Menge jedoch auf 501 Einheiten (-29,0 %) herabgerutscht und der Wert hat sich um -1,23 Mrd. Euro, das sind -52,0 %, auf 1,14 Mrd. Euro halbiert.
Verbücherungszahlen überall im Minus
Alle Bundesländer liegen 2023 dem RE/MAX ImmoSpiegel zufolge mehr oder weniger im Minus. Mehr bedeutet -35,9 % in Vorarlberg und weniger -16,4 % in Kärnten, also rund 10 Prozentpunkte über oder unter dem Bundesdurchschnitt. Im südlichsten Bundesland muss man bis 2018 zurückgehen, um geringere Verbücherungs-mengen zu finden, in der Steiermark und in Tirol bis 2015 und in den anderen Bundesländern sogar bis 2014. „Man sieht also, wie sich die immobilienblasendämpfenden Maßnahmen der Finanzmarktaufsicht Austria, vulgo KIM-Verordnung auswirken, wenn sie, zeitgleich mit einem ohnedies vorhandenen Zinspreisschock, verordnet werden“, meint Nenning.
Dass der Markt vor allem in Bundesländern mit hohem Preisniveau gelitten hat, zeigen laut RE/MAX-ImmoSpiegel neben Vorarlberg auch Wien mit -32,7 % und Salzburg mit -32,5 %. Nicht ins Bild passt dagegen Tirol, ebenfalls bekannt für seine hohen Immobilienpreise, mit -19,8 %. Das ist gleich glimpflich wie im Burgenland und moderater als in der Steiermark (-21,5 %), in Oberösterreich (-23,3 %) und in Niederösterreich (-25,2 %).
Wien rutscht ab
Das hat auch zu Verwerfungen in der Bundesländerreihung geführt: Mit 22.613 Objekten führt wie gehabt Niederösterreich. Aber auf Platz zwei findet sich erstmals mit 17.269 Objekten die Steiermark vor Wien mit 16.616. Die Plätze vier bis sieben nehmen in gewohnter Reihenfolge Oberösterreich (15.857), Tirol (10.232), Kärnten (9.057) und Salzburg (7.196) ein. Das Burgenland überholt mit 5.794 Verbücherungen erstmals seit 2019 wieder Vorarlberg mit seinen 4.778 Immobilien.
Weniger Rückgang gilt schon als Gewinn
Solidarität unter den Bundesländern herrscht auch beim Transaktionswert der 2023 verbücherten Immobilien. Kein einziger Zuwachs, alle im Minus. Die nationale Benchmark liegt bei -28,9%. Diesmal ist allerdings Wien mit -41,4 % vorne, mit einem Einbruch um -5,51 Mrd. Euro – von 13,30 Mrd. Euro auf 7,79 Mrd. Euro. Nur mehr 58,6 % verbleiben vom Spitzenergebnis aus 2022. Im Westen verbucht Vorarlberg mit -35,7 % Rückgang statt 2,63 Mrd. Euro nur mehr 1,69 Mrd. Euro und landet auf Rang acht unter den Bundesländern.
In Niederösterreich fehlen von 2022 auf 2023 -27,4 % oder -1,86 Mrd. Euro an Immobilienverkaufswert. 4,91 Mrd. Euro sichern trotzdem Rang zwei beim Gesamtwert.
Minus 22,9 % verzeichnet Tirol und statt 4,60 Mrd. Euro nur 3,55 Mrd. Euro und Platz fünf.
Ähnlich hat es Oberösterreich erwischt: -22,8 % bedeuten -1,22 Mrd. Euro und mit 4,13 Mrd. Euro Verkaufspreissumme Platz drei und eine Halbierung des Abstandes zu Niederösterreich.
In Kärnten ist der Rückgang nur mehr ein Fünftel und halb so schlimm wie in Wien: -20,8 % sind in Euro dennoch ein Loch von -512 Mio. Euro. Die realisierten 1,95 Mrd. Euro Immobilienumsätze bringen den siebten Platz, den 2022 noch Vorarlberg innehatte.
Ähnlich der Verlauf in Salzburg: -19,9 % oder -673 Mio. Euro. Die verbleibenden 2,70 Mrd. Euro bedeuten unverändert Platz sechs.
Besonders gut gehalten hat sich die Steiermark: -17,1 % sind mehr als 10 Prozentpunkte besser als der Bundesschnitt oder ein Minus von -788 Mio. Euro. Mit 3,82 Mrd. Euro Transaktionswert pirscht sich die Steiermark an Oberösterreich heran und verkürzt den Abstand ebenfalls um mehr als die Hälfte.
Am besten scheint das Burgenland die schwere Zeit überstanden zu haben: nur -16,0 % Rückgang, -147 Mio. Euro und 768 Mio. Euro Transaktionswert, weil bei den bundesweit billigsten Wohnimmobilienpreisen und dem geringeren Fremdkapitalbedarf der EZB-Zinsschock und die KIM-Verordnung den geringsten Schaden anrichteten.