Mehrheitlich sinkende Wohnungspreise und ein enormer Mengenrückgang kennzeichnen den österreichischen Wohnungsmarkt im abgelaufenen Jahr. Die Verbücherungszahlen bei Wohnungen sind laut dem RE/MAX-ImmoSpiegel 2023 von 50.472 (2022) um -27,4 % auf 36.653 (2023) gesunken. Damit fehlen zum Vorjahr -13.819 Einheiten und zum Rekordjahr 2021 sogar -19.466. „Leider ist unsere Prognose, dass 2023 ein Viertel bis ein Drittel fehlen wird, exakt eingetreten“, erinnert Bernhard Reikersdorfer, RE/MAX Austria Managing Director an die Wohnungsmarktanalyse im RE/MAX-ImmoSpiegel 2022.
Markterholung für 2024 in Sicht
„Die aktuelle Marktentwicklung bei Wohnimmobilien, die steigende Nachfrage und die Rückmeldungen vom Markt lassen darauf schließen, dass der Tiefpunkt durchschritten ist und es langsam wieder aufwärts geht.Auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind durchwegs positiv: Die Inflation geht weiter zurück, die Zinsentwicklung ist konstant bzw. zeigt nach unten. Die Grundbucheintragungsgebühr und die Pfandrechtseintragungsgebühr entfallen temporär für entgeltliche Rechtsgeschäfte bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro, sofern die Immobilie selbst genutzt wird und einem dringenden Wohnbedürfnis dient. Weiters soll es den Bundesländern ermöglicht werden, für zukünftige Eigentümer Kredite bis zu einem Betrag von 200.000 Euro mit einem Höchstzinssatz von 1,5 % anzubieten. In Summe werden diese Maßnahmen dazu beitragen, dass der Wohnungsmarkt wieder anzieht und wieder mehr Menschen ihren Traum vom Eigentum verwirklichen können“, erläutert Reikersdorfer weiter. „Wir gehen aber nicht davon aus, dass die Verkaufszahlen zeitnah das Niveau der Rekordjahre 2021 oder 2022 erreichen werden.“ Bernhard Reikersdorfer, Managing Director RE/MAX
Eigentumswohnungspreise spürbar billiger
Auch die bereits vor mehr als einem Jahr von Reikersdorfer für 2023 erwarteten Preisreduktionen sind eingetroffen, auch wenn so manche Marktteilnehmer dies im ersten Quartal 2023 noch nicht so gesehen haben. „Österreichweit -3,5 % sind nicht die Welt, aber wird die Inflation mitberücksichtigt, dann sprechen wir von einer spürbaren realen Preissenkung, die – zusammen mit den genannten Konjunkturmaßnahmen – den Wohnungskauf für eine breitere Schicht wieder in greifbare Nähe rücken wird“, analysiert RE/MAX Research Experte Anton Nenning.
Burgenland und Steiermark bilden die Extreme
Die Preisentwicklung war regional unterschiedlich: Wien insgesamt mit -5,6 % trug aufgrund der Menge einen wesentlichen Beitrag zur Absenkung bei, die anderen Bundesländer lagen zwischen +2,3 % in der Steiermark und -14,2 % im Nachbarbundesland Burgenland.
Verkaufsumsatz wie 2017
Die geringeren Mengen bei geringeren Preisen haben in der Umsatzstatistik ihre Spuren hinterlassen: 10,38 Mrd. Euro Verbücherungswert 2023 sind um 4,44 Mrd. Euro oder -29,9 % weniger als 2022. „Damit liegen wir ohne Berücksichtigung der Inflation bei knapp unter dem Wert von 2017“, vergleicht Nenning die Jahreswerte im RE/MAX-ImmoSpiegel.
Zuverlässigkeit der Berechnungen aufgrund der einzigarten Datenbasis
Die Berechnungen des RE/MAX-ImmoSpiegels basieren auf der Kaufvertragssammlung von IMMOunited. Diese wiederum besteht aus allen 2023 tatsächlich in ganz Österreich verkauften und verbücherten Wohnungen.
„Seit 2009 arbeiten wir nur mit der Gesamtheit aller tatsächlich verkauften Wohnungen und nicht mit Stichproben und Teilmengen. Wir verwenden auch nur die tatsächlichen Verbücherungspreise und keine Angebotspreise von Online-Plattformen, von denen niemand weiß, zu welchen tatsächlichen Preisen die Wohnungen – wenn überhaupt – verkauft wurden“, stellt Nenning klar.
„Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Eigentümer und Geschäftsführer der IMMOunited GmbH.
Fast ein „Zehner“ weniger
Statt 264.035 Euro wie im Jahr 2022 kostete eine Wohnung 2023 im Österreichmittel 254.679 Euro, also um -9.356 Euro oder -3,5 % weniger. Damit ist den RE/MAX-Berechnungen zufolge auch der Fünfjahresvergleich von +36,0 % auf +28,8 % und der Zehnjahresvergleich von +79,7 % auf +57,6 % gefallen.
Günstige Wohnungen geben stärker nach als teure
Die Wohnungspreise haben statistisch unten stärker nachgegeben als oben: -4,2 % beim billigeren/kleineren Preissegment von 160.193 Euro auf 153.500 Euro und -3,1 % im oberen Preisquartil von 351.000 Euro auf 340.100. Die Hälfte aller verbücherten Wohnungen kosteten den neuen Eigentümern (ohne Kaufnebenkosten) demzufolge zwischen rund 160.000 und 340.000 Euro und jeweils ein Viertel mehr und ein Viertel weniger. Die regionale Schwankungsbreite der Bundesländer im Klein- und Billigsegment lag zwischen -11,1 % im Burgenland und +5,6 % in Kärnten, im Qualitätssegment dagegen zwischen -15,2 % im Burgenland und +2,9 % in der Steiermark.
Auch über alle Preissegmente hinweg markieren das Burgenland mit -14,2 % und die Steiermark mit +2,3 % die Grenzen der Preisveränderungen zu 2022.
Wohnungsgrößen geringfügig kleiner
Um -0,6 % oder -0,43 m² sind die 2023 verbücherten Wohnungen kleiner als jene von 2022. Mit 68,1 m² sind sie kleiner als in den Jahren 2020 bis 2022, aber größer als in den Jahren 2014 bis 2019. Größer wurden die gehandelten Wohnungen im Schnitt in den Bundesländern Burgenland (+3,7 %), Tirol, Steiermark, Vorarlberg, kleiner in Wien, Salzburg, Nieder- und Oberösterreich und in Kärnten (-4,1 %). Somit bewegen sich die gehandelten Wohnungsgrößen im Mittel zwischen 77,1 m² und 72,2 m² in Burgenland und in Tirol am oberen Ende und 65,2 m² und 65,0 m² im Bundesland Salzburg und in Wien am unteren.
Quadratmeterpreise: Wien knapp vor Vorarlberg
Während in Wien die Quadratmeterpreise um -4,9 % gesunken sind, sind sie in Vorarlberg um +0,7 % gestiegen. 5.172 und 5.102 Euro am Quadratmeter markieren das obere Ende, die Steiermark mit 2.790 Euro und das Burgenland mit 2.014 Euro das untere. Viermal sind sie nach oben gegangen, am stärksten in Salzburg um +5,2 %, fünfmal nach unten, am stärksten im Burgenland mit -17,0 %. In der Reihenfolge hat Salzburg (4.874 Euro) das Bundesland Tirol (4.489) wieder auf den traditionellen vierten Platz verwiesen und Oberösterreich (3.599 Euro) gleichermaßen Kärnten (3.516 Euro) „rücküberholt“.
Neubau knickt ein
Ein wesentlicher Teil des Rückgangs kommt von der geringeren Anzahl an Neubauten. Lag der Anteil der Neubauwohnungen und Generalsanierungen unter den Verbücherungen 2021 noch bei 39,0 %, so sank er 2022 auf 36,2 % und im aktuellen Statistikjahr, 2023, auf 31,8 %. Dabei lag er im Jänner 2023 noch bei 35,4%, um dann im September bis auf das Monatsminimum von 25,2 % abzusinken. Quartalsweise betrachtet schwankte der Erstbezugsanteil von 32,3 % (Q1) über 33,9 % (Q2) und 29,7 % (Q3) zu 30,9 % (Q4).
Neubau zieht beim Preis davon
Die Preisspreizung zwischen Neubau/generalsaniertem Erstbezug versus Bestandswohnung ist deutlich auseinandergegangen:Während der Abstand auf Quadratmeterbasis 2021 noch 31,9 % betrug, stieg er 2022 schon auf 36,5 %, um 2023 übers Gesamtjahr weiter auf 41,3 % zu klettern.