Die Preise klettern. Bei den Käufern von Wiener Zinshäusern dominieren klar die Unternehmen, auf Verkäuferseite haben die Privatpersonen deutlich zugelegt. Bemerkenswert auch die Zunahme bei den Privatstiftungen, die bereits für 6 Prozent des Umsatzes verantwortlich sind.
Der Wiener Zinshausmarkt steht 2017 wieder vor einem Rekordjahr: Heuer wird das Transaktionsvolumen deutlich mehr als eine Milliarde Euro ausmachen und an das bisher einmalige Rekordjahr 2015 – mit einem Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro – anschließen können. So war im ersten Halbjahr 2017 der Umsatz bereits um 83 Prozent höher als im Vergleichszeitraum 2016 und um 41 Prozent höher als der langjährige Durchschnitt. Besonders stark zeigten sich die Regionen außerhalb des Gürtels, wie etwa der 15. Bezirk und der 20. Bezirk, die das Halbjahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr mehr als versechsfachten.
Die starke Aufwärtsentwicklung der Transaktionsgröße hat mehrere Gründe. Zum einen hat sich der positive Preistrend im vergangenen Jahr weiter fortgesetzt und es konnten Steigerungen zwischen 7 und 12 Prozent erzielt werden. Zum anderen wurden in den vergangenen Jahren zahlreiche Objekte bereits saniert und modernisiert und können nun zu einem entsprechend höheren Preis verkauft werden.
„Die aktuell große Nachfrage am Wohnungsmarkt hat sich im ersten Halbjahr 2017 massiv auf die Preise am Zinshausmarkt ausgewirkt“, so Richard Buxbaum, Leiter der Abteilung für Wohnimmobilien und Zinshäuser bei Otto Immobilien.
Den größten Zuwachs bei den Maximalpreisen gab es demnach in der Region 6 (10. und 11. Bezirk) und 11 (20.Bezirk) mit einem Plus von bis zu 23 Prozent. In allen anderen Regionen mit Ausnahme der Bezirke 5,6 und 7 haben die Maximalpreise um immerhin mehr als 10 Prozent zugelegt. Stark gestiegen sind auch die Mindestpreise, vor allem außerhalb des Gürtels. Die durchschnittliche Preissteigerung liegt bei 25 Prozent, in manchen Bezirken sogar bei bis zu 30 Prozent. „Generell wird in Wien derzeit kein durchschnittlich ausgestattetes Zinshaus unter einem Preis von 1.320 Euro pro Quadratmeter angeboten“, so Buxbaum.
Investiertes Volumen steigt
Dass das Angebot dünner werde, davon will Markus Arnold, Arnold Immobilien, nichts wissen. „Bezirke, die man früher ausgelassen hat – klassisch der 10. Bezirk – sind nun auch für Private interessant geworden. Niedrigere Preise – höhere Renditen. Was sicher weniger geworden ist, sind die klassischen Juwelen. Das prachtvolle Zinshaus mit den schönen Fassaden und Hauseingängen. Die sind mittlerweile schwieriger zu bekommen – gibt es aber auch immer wieder. In Summe sehen wir, dass das Volumen, das am Markt investiert ist, entweder steigt oder zumindest gleich bleibt.“
„Bei den Spitzenpreisen hat sich kaum noch etwas getan, aber im unteren und mittleren Preisbereich wurden dafür umso stärkere Zuwächse erzielt. Der Preisabstand zum Spitzensegment hat sich somit deutlich verringert“, bestätigt auch Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, den Preisauftrieb für Zinshäuser. Auch für 2017 zeigt der Preistrend weiter nach oben. Pöltl rechnet für 2017 mit einem Plus von bis zu 7 Prozent. „Vor allem Lagen, die erst spät das Investoreninteresse auf sich gezogen haben, wie z.B. Brigittenau oder Meidling, aber auch Margareten haben noch Aufholpotenzial.“ In diesen Lagen erreichen die Wohnungspreise mittlerweile ein Niveau, das den Ausbau der Dachgeschoße rechtfertigt, und dies befeuert die Nachfrage am Zinshausmarkt. „Neue Hotspots haben sich darüber hinaus entlang der zukünftigen Trassen der U2-Verlängerung und der neuen U5 ergeben“, sagt Pöltl. „Eine besonders starke Preissteigerung ist rund um die geplante U5-Endstation am Elterleinplatz in Hernals zu erwarten, da dieser Stadtteil bisher noch nicht an das U-Bahn-Netz angeschlossen ist und dadurch besonders stark aufgewertet wird. Gleiches gilt für die Zone entlang der Reinprechtsdorfer Straße, die ebenfalls vom U-Bahn-Bau stark profitieren wird. Für renditeorientierte Investoren bieten sich hier interessante Chancen.“
Das starke Wachstum in Wien wird die Preise weiter befeuern. Gerhard Hudej: „Wien wird weiterhin stark wachsen. Das sichert der Stadt anhaltende Nachfrage nach Wohnraum und sorgt so für einen stabilen Zinshausmarkt. Darüber hinaus rücken die Landeshauptstädte immer stärker in den Fokus der Investoren.“
Der starke Preisauftrieb drückt natürlich auf die Renditen. Diese sind innerhalb des Gürtels stabil, außerhalb allerdings teils deutlich gesunken. So gingen, laut Erhebungen von Otto Immobilien, die Mindestrenditen in den Regionen 7 (12., 14. und 23. Bezirk) und 8 (15. Bezirk) um 0,4 Prozent zurück, ein deutliches Minus von 0,3 Prozent verzeichnet man auch in den Regionen 9 (16. und 17. Bezirk) und 10 (13., 18. und 19. Bezirk). „Bei den Maximalrenditen beobachten wir den stärksten Rückgang in den Regionen 7 (12.,14. und 23. Bezirk), bei den Innergürtelregionen blieben diese mit Ausnahme des ersten Bezirkes unverändert“, so Otto-Research-Leiter Alexander Bosak. „Das bedeutet, dass Anleger am Wiener Zinshausmarkt aktuell keine Renditen von mehr als 4 Prozent erwarten können.“ Bei den Innergürtelregionen blieben die Renditen bis auf die Region 1 (1.Bezirk) unverändert. Die Spitzenrendite für das beste Objekt in der besten Lage beträgt nach wie vor 1,2 Prozent.
Privatstiftungen immer stärker
Weitere interessante Details der Auswertung: Bei den Käufern von Wiener Zinshäusern dominieren klar die Unternehmen, auf Verkäuferseite haben die Privatpersonen deutlich zugelegt. Bemerkenswert auch die Zunahme bei den Privatstiftungen, die bereits für 6 Prozent des Umsatzes verantwortlich sind. Auch bei den Share Deals war eine deutliche Steigerung zu verzeichnen. Florian Schmidl, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Baldinger und Partner, der die Verkäufe rückwirkend bis 2009 erhoben hat: „Im ersten Halbjahr 2017 zeichnet sich mit 23 durchgeführten Share Deals auch hier ein Rekordjahr ab.“