Real Circle 11. Wie die öffentliche Hand in der Immobilienwirtschaft aufgestellt ist, welche Bereiche vielleicht privatisiert werden sollten und ob PPP-Modelle die Zukunft sind, wurde auf Einladung des ImmoFokus, Facilitycomfort und ImmoUnited in spannenden Diskussionen näher beleuchtet – inklusive Wünschen und Anregungen.
Wolfgang Ötsch, Immofinanz, tut sich schwer mit der öffentlichen Hand: „Es gibt viele formale Themen, die uns vor die Füße geworfen wurden.“ Dies sieht Michael Lipper, CONDA, anders: „Wir hatten gute Erfahrungen beim Rapid-Stadion mit der Gemeinde.“ Er sieht auch eine Möglichkeit in Crowdinvesting für Schulen, Kindergärten oder Altersresidenzen: „Wenn man eine Partnerschaft eingeht, wo die Menschen mit der Gemeinde gemeinsam finanzieren, kann ein schönes Projekt rauskommen.“ Alfred Hagenauer, A-Null, sieht Gemeinden und Kommunen dafür verantwortlich, dass sich etwas tut. Es gäbe jedoch oft eine politische Pattstellung. „Das ist schade, so gehen gute Lösungen verloren.“ Ötsch stimmt zu: „Wenn Bezirksvorsteher, Bauträger und Stadtteilplanung jeweils von einer anderen Partei sind, gönnt keiner dem anderen etwas. Solange diese persönlichen Befindlichkeiten innerhalb der Politik nicht aufhören, wird das schwer sein, etwas zu erreichen.“
Die Stadt könne vor allem durch Investitionen im Bereich Infrastruktur positiv wirken. Lipper wünscht sich Abhilfe bei den Wohnpreisen und löst damit eine Diskussion aus. Als mögliche Lösung wird der Bau von Gemeindewohnungen gesehen – hier sei seit einiger Zeit nichts getan worden.
Einige Beispiele werden in der Gruppe sehr intensiv diskutiert. Die Entwicklungen auf der Kärntner Straße und der Mariahilfer Straße werden als großteils positiv wahrgenommen. Lipper: „Früher war die Mariahilfer Straße ein Stressfaktor, jetzt kann man gemütlich flanieren.“ Der Wiener Hauptbahnhof sei ein wichtiger Impuls für die gesamte Stadt. Es fehle jedoch die Atmosphäre. Hagenauer: „Man muss bedenken, die Gegend um das Sonnwendviertel ist auch noch nicht fertig entwickelt.“ Darin liege noch Potenzial.
Lipper: „Wien wächst und braucht Platz. Der wird in Aspern geschaffen. Ich denke, das ist ganz positiv.“ „Aber das dauert auch noch einige Zeit, bis es wirklich greift“, so Ötsch. Hagenauer kritisiert: „Es ist eine Nadelöhrgeschichte – wenn die U2 nicht funktioniert, ist das beinahe eine Katastrophe.“ Ronald Goigitzer gesteht: „Bei der Seestadt war ich immer skeptisch, weil ich denke, dass sich solche Dinge von selbst entwickeln sollten. Aber ich habe schon das Gefühl, dass eine lebenswerte Gegend geschaffen wurde.“
Ausbau der Westbahnstrecke
Bei der Frage, ob man strukturschwache Regionen fördern solle, meint Hagenauer: „Grundsätzlich macht es Sinn, dort zu investieren, wo es vor Ort Initiativen gibt.“ Aber auch der Ausbau der Westbahnstrecke Richtung Tulln und St. Pölten biete Chancen für diese Region. Ötsch: „Dort kann man sich ein Grundstück leisten“ – und man sei schnell in Wien.
„Am Beginn der Diskussion hätte ich gesagt, die Bilanz fällt eher negativ aus für die Unterstützung der öffentlichen Hand. Aber es wurden gute Beispiele gebracht, wo man sagen muss, es wurde einiges gemacht“, meint Ötsch. Lipper ergänzt: „In den letzten zehn Jahren ist im Infrastrukturbereich sehr viel Gutes passiert. In diese Richtung sollte es weitergehen.“ „Gewisse Projekte waren ein mutiger Schritt. Wie gut manche Dinge sind, wird man erst in 30 Jahren sehen. Aber wenn man nichts tut, hat man nichts, worüber man in 30 Jahren reden kann“, schließt Hagenauer.
PPP-Modelle ab 50 Millionen Euro
Beim Thema PPP-Modelle steigt Matthias Ratheiser, Weatherpark, ein: „Die Infrastrukturfrage, die es in Wien derzeit gibt, ist sehr brennend. Dort wird über PPP-Modelle nachgedacht.“ Für Thomas Zhanel, Siemens, sind PPP-Modelle ein Ausweg der Kommunen, wenn sie das Geld nicht zur Verfügung haben: „Wie finanziere ich Dinge, die ich brauche, habe aber trotzdem noch die Hand darauf? Das ist etwas, was mir als Staatsbürger grundsätzlich auch nicht gefällt, weil man für die Zukunft Kosten anhäuft.“ Bei der Privatisierung sei hingegen irgendwann nicht mehr das Gemeinwohl der Treiber – egal ob Wasserversorgung, Verkehr oder andere Bereiche. Ratheiser: „Man muss eine deutliche Linie ziehen, wo PPPs aufhören sollen. Es ist eine ideologische Frage. Es ist etwas anderes, ob man eine Straße baut oder eine Schule betreibt. Aber in der Errichtung kann es funktionieren.“ „Den Fokus auf dem öffentlichen Interesse zu haben, ist für mich eine der Kernaufgaben für Kommunen und den Staat“, so Zhanel.
Man müsse sich fragen: Was ist der Inhalt der Gebäude? „PPP-Projekte neigen schon dazu, nicht nutzungsneutral und nachhaltig errichtet zu werden. Darin liegt schon eine Gefahr“, so Michaela Mischek-Lainer, 6B47. Es werde aber auch nicht gefordert. Wenn man ein flexibles Gebäude verlangen würde, würde man es bekommen. Laut Mischek-Lainer rechne sich PPP erst ab einem Projektvolumen von 50 Millionen Euro aufwärts. Für kleine Projekte sei es wichtig, neue Modelle zu finden. Es wären auch Lösungen in Richtung Operate Lease oder Miete denkbar.
Auf die Frage von Peter Schimicek, Facilitycomfort, ob diese Modelle auf 20 Jahre wirklich günstiger seien – auch für den Steuerzahler – antwortet der Siemens-Experte: „Wenn ich nicht deutliches Optimierungspotenzial habe, können sie nicht günstiger sein.“ Dafür hole man sich gleichzeitig Marktwissen. In Zukunft werde es mehr Disziplinen und privates sowie öffentliches Know-how brauchen. PPPs hätten weiters den Vorteil, als Kommune personaltechnisch schlanker zu sein.
Dafür müsse man sich Gedanken machen, was man selbst zur Verfügung stellen will, und sich dementsprechend definieren. Alles andere solle jemand machen, der es besser kann. Zhanel: „Für uns als großes Unternehmen sind PPP-Modelle grundsätzlich ein Vorteil, weil wir uns leichter tun, unsere Leistungen in größeren Rahmen anzubringen. Das können nicht viele.“ Schimicek stimmt dem nur teilweise zu: „Das Gebäude bleibt das selbe und auch die Anforderungen sind dieselben.“ Für den Moderator der Gruppe wäre es klar ein Vorteil, wenn auch das Facility Management schon in der Planung berücksichtigt werden würde: „Das wird bei PPP-Projekten schon gemacht, weil es ein Paket ist.“ Ein Effekt, der über PPPs mehr eintritt, ist ein Lebenszyklusdenken. Schimicek weiter: „Diese PPP-Projekte wären wieder ein Weg, um Qualität zu verkaufen, weil sie langfristig ausgelegt sind.“ Das stößt auf Zustimmung aus der Gruppe, aber: „Sie sind nur punktuell einsetzbar und nicht für alles geeignet.“
Vereinheitlichung der Rechtsvorschriften
Sinnvolle Impulse der öffentlichen Hand wären für Peter Vcelouch, CHSH, eine Vereinheitlichung der Rechtsvorschriften bzw. ein Zurücknehmen des Föderalismus. Philipp Kaufmann ist der Überzeugung, dass über Ausschreibungen und Themenfestsetzung die öffentliche Hand Dinge durchaus einfordern kann – beispielsweise BIM. „Die öffentliche Hand hat sicher Möglichkeiten einzugreifen, wenn sie Aufträge vergibt. Darüber hinaus fände ich solche Eingriffe nicht gut“, so Otto Kauf, Flair Bauträger GmbH. Wirtschaftsteilnehmer sollen frei entscheiden können. „Mein Bedenken ist, dass es sehr viel mit Politik zu tun hat“, kritisiert Eleonora Kahlig, Contakt EDV. Ein wichtiger Fokus sei, Unternehmen durch Anreize zu binden und eine Abwanderung zu verhindern. Philipp Jarosik, Facilitycomfort, wirft einen weiteren Aspekt ein: „Vor der Digitalisierung darf man sich nicht verschließen.“ Man dürfe im internationalen Vergleich nicht den Anschluss verlieren. Nachhaltigkeit sei ebenso nennenswert. „Sie betrifft uns alle irgendwie am Ende des Tages.“ Man müsse Dinge probieren. „Wenn man das nicht zulässt, wird es mit der Impulssetzung bald vorbei sein“, so Vcelouch.
Sind nicht mehr federführend
Kaufmann kritisiert, die öffentliche Hand sei zu verhalten: „Bei der Nachhaltigkeit machen viele nicht, was möglich ist, weil der andere sie nicht einfordert.“ Vieles passiere erst, wenn die Wirtschaft danach fragt. Kaufmann: „Wir sind gut verwaltet und können stolz sein auf das, was wir erreichen. Aber in vielen Bereichen sind wir nicht mehr federführend.“ Zweckmäßigkeit und Kosten seien der Impulsgeber.
Jarosik wirft ein: „Man kann als Kommune Vorreiter sein, aber man muss mitdenken und der Bevölkerung und der Wirtschaft Spielraum lassen.“ Dabei sei eine Gemeinde nicht autark, es gehe um ein Miteinander. Kahlig ist überzeugt: „Wir ruhen uns sehr auf unseren Lorbeeren aus.“ Dies sei aber in den letzten Jahren erkannt worden. Jarosik: „Jetzt passiert einiges. Man hat eine gewisse Verantwortung gegenüber der Gesellschaft und überlegt, wie viel man riskiert.“
Kaufmann wünscht sich mehr Initiative in Richtung Open Data: „Es wird ein Datenfriedhof geschaffen und die Wirtschaft hat nichts davon. Aufgrund dieser Daten könnte man bessere Produkte machen.“ Kahlig ist skeptisch: „Das müsste sich langsam entwickeln – von jetzt auf gleich würde das furchtbar viel Angst schüren.“ Kauf differenziert: „Daten der öffentlichen Hand im Sinne des Verwaltungsauftrages sollten für jeden zugänglich sein. Bei personenbezogenen Daten glaube ich nicht, dass das schnell umsetzbar ist. Das halte ich für schwierig.“ „Daten sind der neue Rohstoff. Den Zugang könnte man zwar öffentlich freier gestalten, aber nichtsdestotrotz: Vieles geht mich auch nichts an“, so Vcelouch schlicht.
Abschließend hebt Kauf Positives hervor: „Die öffentliche Hand handelt vorbildlich im Sinne von Stadtentwicklung. Im Bereich Energieversorgung oder Müllentsorgung schauen andere von uns ab. Da sind Impulse gesetzt worden, die ich super finde.“
Teilprivatisierung wäre möglich
Davon, welche Immobilien in privater und welche in öffentlicher Hand sein sollten, hat Manfred Ton, CHSH, eine recht genaue Vorstellung: „Dort, wo es strategisch wichtig ist, dass es in öffentlicher Hand bleibt, z.B. Wasserversorgung oder Schulen, sollte es bei öffentlichen Körperschaften bleiben.“ Michael Buchmeier, ÖRAG, stimmt dem nur bedingt zu: „Wasserversorgung ja. Ich weiß nicht, ob die öffentliche Hand wirklich Eigentümer einer Schule sein muss. Sie könnte auch nur Bestandsnehmer sein. Eine Teilprivatisierung wäre möglich.“ Ein Modell, das für die Gruppe durchaus denkbar ist. Ton: „Das ist für einen Vermieter dann natürlich attraktiv. Die öffentliche Hand ist finanzkräftig und wird – vielleicht nicht immer pünktlich – ihre Verpflichtungen erfüllen.“ Jeremias Bauer, IMMOunited, ergänzt: „Abgesehen von der Wasserversorgung wären auch noch das Straßennetz und die Infrastruktur Bereiche, die in der öffentlichen Hand besser aufgehoben wären.“
Betreiben und Bauen sind zwei Paar Schuhe
In bestimmten Bereichen, beispielsweise medizinischen Einrichtungen, seien die Kompetenzen im privatwirtschaftlichen Bereich besser, was die Fachexpertise betrifft. Betreiben und Bauen seien letztlich zwei verschiedene Dinge. Gerald Kerbl, TPA: „Die große Gefahr bei privaten Eigentümern ist immer eine mögliche Insolvenz.“ Besserung könnten PPP-Modelle bringen, um Fehlkapazitäten abzufedern. In der Theorie also ein Zukunftsmodell, aber: „In der Praxis sehen wir diese PPP-Projekte erst seit relativ kurzer Zeit, für die Dauer, für die sie angelegt sind. Ob sich die bewähren oder nicht, das wird man erst sehen“, so Ton.
Für Kerbl stellt sich die Frage, wie in den wachsenden Ballungszentren, vor allem Wien, mit der Suche nach Bauland umgegangen wird. „Oft will die öffentliche Hand Grund und Boden nicht hergeben, sondern eher ein Baurecht.“ Dies sei ein Modell, worüber man nachdenken könne. Man ist sich einig: Die Privaten können bei der Wohnraumbeschaffung wichtige Impulse setzen. Dies setze jedoch voraus, dass die öffentliche Hand keine Beschränkungen vorsieht, die private Entwicklungen erschweren. „Nicht nur beim Mietrecht, auch Bestimmungen in der Bauordnung. Teilweise sind das überschießende Regelungen, die teuer sind und die Situation nicht fördern, sondern die Wirkung fast eher verfehlen“, kritisiert die Gruppe. Es passiere viel in Richtung Widmungen, aber man müsse jemanden finden, der seinen Grund verkaufen will.
Die Erfahrung gerade bei Verkäufen von öffentlicher Hand ist, dass hier mit sehr viel Sorgfalt gearbeitet wird, so die Gruppe unisono. Im Hinblick auf den Datenzugang – vor allem über das elektronische Grundbuch – nehme Österreich eine Vorreiterrolle ein. Bauer gibt zu bedenken: „In manchen Gemeinden wird es dafür an Ressourcen fehlen. Das ist ein großer Aufwand und geht nicht von heute auf morgen.“ Datenstrukturen seien vor allem in Spezialfällen, wie Parks oder Verkehrsflächen, in Stadtgemeinden besser.“
Überforderte Bürgermeister
Für Karin Bosch (s Real) steht fest: „Die Bürgermeister sind oft überfordert. Der Bürgermeister als Baubehörde 1. Instanz gehört abgeschafft, das ist nicht mehr zeitgemäß.“ In vielen Fällen seien die Entscheidungen, die auf kommunaler Ebene getroffen werden, nicht nachvollziehbar, schließt sich Andreas Millonig (Imabis) gleich ihrer Forderung an. „Entwickler brauchen Rechtssicherheit – es darf nicht sein, dass sich bei einem Wechsel des Referenten die Spielregeln ändern.“ Ein Grund für diese auftretenden Probleme sieht Roland Schuch (Facilitycomfort) in der überbordenden Bauordnung: „Die gehört entrümpelt.
Viele Bestimmungen widersprechen einander und schaffen Grauzonen.“ Für Millonig ist Entrümpeln zu wenig: „Die Bauordnung gehört geschärft. Weniger Regeln – und die müssen aber zu 100 Prozent eingehalten werden – ohne Kompromisse.“ „Dann wären Entscheidungen, ob ein Vorhaben der Bauordnung entspricht, für alle einfacher und auch für Nicht-Bauexperten verständlich“, wirft Schuch in die Runde ein.Kein Wunder, so Millonig, dass für die Danube Flats an der Donau noch immer kein Baubescheid vorliege. Aufgrund der mangelnden Planungssicherheit seien Eigentumswohnungen vor erteilter Baugenehmigung nicht mehr von Plan weg zu verkaufen, klagt Bosch, die bei s Real für exklusive Wohnimmobilien im Raum Wien/Niederösterreich Süd verantwortlich zeichnet.
Häufig scheitern Bauvorhaben, da die Bürgermeister sich nicht trauen, Zweitwohnsitze zu genehmigen und/oder die Gemeinden schlichtweg kein Geld für die Infrastrukturkosten aufbringen wollen oder können, ist sich die Runde einig. Vielleicht sollte man auch die Anrainerrechte ein wenig beschränken „Wenn ich im normalen Wirtschaftsleben ungerechtfertigter Weise mit einer einstweiligen Verfügung gegen einen Mitbewerber vorgehe, habe ich ihm den durch die einstweilige Verfügung entstandenen Schaden zu ersetzen. Willkürliche Einsprüche bei Bauvorhaben sind für den Einschreiter ohne Konsequenzen. Würden Schadenersatzzahlungen drohen, würden sich die Einsprüche aufhören“, ist Millonig überzeugt.
Gemeinden stopfen Budgetlöcher
Bosch sind auch die Förderungen ein Dorn im Auge. „Die Eingriffe, die mit einer Förderung einhergehen, sind indiskutabel. Viele schreiben bereits sogar die Wahl der Gewerke vor – das geht eindeutig zu weit.“ Auch bei den Aufschließungskosten würden die Gemeinden über das Ziel hinausschießen: „Die Gemeinden können sich die Infrastruktur nicht mehr leisten – und schlagen dann bei den Aufschließungskosten zu, um mit diesem Geld die Budgetlöcher zu stopfen.“ Auch wenn die Gruppe über alles nur nicht über das sprechen sollte: Zum Ende der Diskussion muss es dennoch aufs Tapet. „Das gehört auf jeden Fall geändert.“ Ob es der neuen Bundesregierung gelingen werde, ein neues Mietrecht auf Schiene zu bekommen? Allzu optimistisch ist die Gruppe nicht. „Da müssten vorerst viel parteipolitischer Ballast abgeworfen und ideologische Scheuklappen abgelegt werden.
Jeremias Bauer, ImmoUnited: „In manchen Gemeinden wird es für transparenten Datenzugang an Ressourcen fehlen.“
Michael Lipper, CONDA: „In den letzten zehn Jahren ist im Infrastrukturbereich sehr viel Gutes passiert. In diese Richtung sollte es weitergehen.“
Eleonora Kahlig, Contact EDV AG: „Wir ruhen uns sehr auf unseren Lorbeeren aus.“
Thomas Zhanel, Siemens: „Den Fokus auf das öffentliche Interesse zu haben, ist für mich eine der Kernaufgaben für Kommunen und den Staat.“
Karin Bosch, S Real: „Die Bürgermeister sind oft überfordert. Der Bürgermeister als Baubehörde 1. Instanz gehört abgeschafft.“
Roland Schuch, Facilitycomfort: „Überbordende Bauordnung schafft Grauzonen.“
Peter Vcelouch, CHSH: „Man muss Dinge probieren. Wenn man das nicht zulässt, wird es mit der Impulssetzung bald vorbei sein.“
Ronald Goigitzer, GNK Media House: „Bei der Seestadt war ich immer skeptisch, aber ich habe das Gefühl, dass etwas sehr Lebenswertes entwickelt wurde.“
Michaela Mischek-Lainer, 6B47: „PPP-Projekte neigen schon dazu, nicht nutzungsneutral und nachhaltig errichtet zu werden.“
Wolfgang Ötsch, ImmoFinanz: „Solange persönliche Befindlichkeiten innerhalb der Politik nicht aufhören, wird es schwer sein, etwas zu erreichen.“