Die Top-5-Bürovermietungsmärkte in Deutschland verzeichneten in den ersten drei Quartalen 2023 einen Flächenumsatz von 1,55 Millionen Quadratmetern – ein Rückgang um 26 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2022 (2,1 Millionen Quadratmeter). Der Markt lag damit 25 Prozent unter dem Durchschnitt der ersten drei Quartale der letzten zehn Jahre und ist vergleichbar mit den Niveaus der Krisenjahre der letzten 15 Jahre: dem Pandemiejahr 2020 (1,5 Millionen Quadratmeter), der Revisionskrise 2013 (1,7 Millionen Quadratmeter) und der globalen Finanzkrise 2009 (1,4 Millionen Quadratmeter). Rein im dritten Quartal 2023 wurden 534.700 Quadratmeter umgesetzt; ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorquartal, aber 26 Prozent unter dem Vorjahresquartal. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Aktuell vertagen besonders große Unternehmen ihre Mietentscheidungen, bis sie größere Klarheit über das wirtschaftliche Umfeld und die Geschäftsentwicklung haben. Zuletzt hat sich die Flächennachfrage aber auf einem niedrigeren Niveau stabilisiert“, beobachtet Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland. „Hybride Arbeitsplatzstrategien verändern die strukturelle Büroflächennachfrage in Deutschland, was aktuell in einem Rückgang des Bedarfs nach älteren Objekten und in peripheren Lagen führt.“
„Vor dem Hintergrund der aktuellen, milden Rezession ist das schwache Umsatzergebnis der deutschen Top-5-Vermietungsmärkte keine Überraschung“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Die Herausforderungen für die deutsche Wirtschaft sind groß, entsprechend auch die Unsicherheiten und die Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidungen in nahezu allen Branchen. Allerdings dürfte der Vermietungsmarkt den vorläufigen zyklischen Tiefpunkt erreicht haben.“
Rückläufige Umsätze an fast allen Top-5-Märkten
Mit 186.500 Quadratmetern (minus 25 Prozent im Vorjahresvergleich) konnte Berlin das höchste Umsatzvolumen im dritten Quartal verzeichnen, gefolgt von Frankfurt (84.800 Quadratmeter, minus 13 Prozent), Hamburg (84.600 Quadratmeter, minus 41 Prozent) und München (81.300 Quadratmeter, minus 58 Prozent). Düsseldorf stellte einen positiven Ausreißer dar mit einem Quartalsergebnis von 97.500 Quadratmeter (plus 144 Prozent). Dies war maßgeblich durch den Baustart der „Twin Cubes“, einer 27.000 Quadratmeter großen Eigennutzung der ÖRAG Rechtschutzversicherung, getrieben.
Leerstandsanstieg setzt sich fort
Das Leerstandsvolumen lag zum Ende des dritten Quartals bei insgesamt 4,44 Millionen Quadratmeter und damit 26 Prozent höher als im dritten Quartal 2022. Die aggregierte Leerstandsrate der Top-5 lag zum Ende des dritten Quartals entsprechend bei 5,6 Prozent und stieg damit um 0,4 Prozentpunkte zum Vorquartal respektive 1,1 Prozentpunkte zum Vorjahr. In den CBD-Lagen der Top-5 lag die Leerstandsrate bei 4,1 Prozent. Das verfügbare Untermietflächenangebot liegt mit 624.000 Quadratmetern 46 Prozent über dem Vorjahresniveau.
„Der Anstieg der Leerstandsraten entspricht den Erwartungen. Er deutet insgesamt auf eine weitere Entspannung der knappen Angebotssituation nach den letzten Jahren hin. Wir nehmen dabei eine fortschreitende Polarisierung zwischen Teilmarktclustern und Ausstattungsqualitäten wahr, was sich auch in der aktuellen Mietpreisentwicklung widerspiegelt. Der Nachfragetrend geht weiter in Richtung Qualität in zentralen Lagen mit guter Anbindung an den ÖPNV und in Objekten mit Mehrwert für die Mitarbeitenden und hoher Energieeffizienz“, so Ape.
Zum Ende des dritten Quartals befinden sich zusammen 3,62 Millionen Quadratmeter Bürofläche in Bau oder Planung, die bis Ende 2025 an den Markt kommen. Davon sind bereits 48 Prozent vorvermietet und stehen als Eigennutzungen nicht mehr zur Verfügung. Für den Fertigstellungszeitraum der kommenden zwölf Monate sind aktuell 702.200 Quadratmeter spekulativer Büroflächen im Bau. Gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt reduzierte sich dieser entsprechende Wert um 15 Prozent.
„Aktuell werden kaum neue Projekte angeschoben, sodass wir kurz- bis mittelfristig von einem zyklischen Abschmelzen der Pipeline ausgehen. Da aber zugleich die Nachfrage nach modernen Flächen besonders groß ist, dürfte in absehbarer Zeit bei derartigen Flächen eine ausgeprägte Knappheit zu beobachten sein“, erwartet Ape. Linsin ergänzt: „Deswegen gewinnen Sanierungen und ‚Manage-to-ESG‘-Projekte in den guten Lagen durch Value-add-Investoren und spezialisierte Projektentwickler an Bedeutung.“
Spitzenmieten weiter im Aufwind
Die nachfrageseitige Polarisierung und strukturelle Angebotsknappheit erstklassiger, zentral gelegener Büroflächen bedingen eine Aufteilung des Marktes. Die gewichteten Durchschnittsmieten für Flächen der Kategorie A stiegen auf 27,33 Euro pro Quadratmeter pro Monat. In Kategorie B-Flächen lagen die Mieten im Schnitt bei 21,00 Euro und in Flächen der Kategorie C lediglich bei 17,11 Euro. Die gewichtete Durchschnittsmiete in den CBD-Lagen der Top-5 lag zum Ende des dritten Quartals bei 31,92 Euro pro Quadratmeter, ein leichtes Plus von drei Prozent zum Vorjahr. Gegenüber dem Durchschnitt der Peripherie-Teilmärkte (15,99 Euro) betrug die Mietpreisdifferenz damit nahezu 100 Prozent.
Die Spitzenmieten legten in allen Standorten im Vorjahresvergleich zu. Angeführt von Düsseldorf (plus 33 Prozent auf 40,00 Euro) und München (plus sechs Prozent auf 46,50 Euro) folgten Hamburg (plus fünf Prozent auf 34,50 Euro), Berlin (plus zwei Prozent auf 44,00 Euro) und Frankfurt (plus zwei Prozent auf 46,50 Euro).
Prognose für das Jahr 2023
„Die Prüf- und Entscheidungsprozesse von Nutzern für Standortwahl, Flächengrößen und -konzepte bleiben angesichts der Unsicherheiten weiter zäh. Wir erwarten daher lediglich eine graduelle Verbesserung der Nachfragedynamik bis zum Jahresende. Das Umsatzvolumen wird sich voraussichtlich inzwischen auf dem Niveau der Krisenjahre 2009 mit 1,8 Millionen Quadratmetern und 2020 mit 2,2 Millionen Quadratmetern bewegen – und damit deutlich unter dem Umsatz von 2022 mit 2,6 Millionen Quadratmetern bleiben“, prognostiziert Ape.
„Büronutzer und Corporates setzen den Trend der Optimierung und Rationalisierung ihrer Büroflächenportfolios in weniger, aber dafür produktiveren und höherwertigen Flächen fort“, erklärt Linsin. „Die Bedeutung von ESG und Asset Management für Vermieter und Investoren, um das hierfür adäquate Angebot zu schaffen, gewinnen entsprechend weiter an Bedeutung und werden in den kommenden Jahren eine der wesentlichen Herausforderungen für die Assetklasse Büro sein. Mittel- bis langfristig lassen Fundamentaldaten wie das derzeit für die Jahre 2024 und 2025 prognostizierte positive Wirtschaftswachstum, der robuste deutsche Arbeitsmarkt und das positive Bürobeschäftigtenwachstum in den kommenden Jahren einen positiven Ausblick für die deutschen Bürovermietungsmärkte zu.“