Nach wie vor ist die Lage am Immobilienmarkt angespannt und in Zeiten wie diesen stellt sich die Frage, wie Investoren ihr Geld in dieser Branche risikokontrolliert veranlagen können. Seit dem Erhalt der ECSP-Lizenz von der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) im September 2023 vermittelt die heimische auf Immobilienprojekte spezialisierte Crowdinvesting-Plattform dagobertinvest ausschließlich besicherte Kredite mit unbedingtem Rückzahlungsanspruch, was den Investoren eine erheblich bessere Rechtsstellung einräumt. Als Beispiel für die neuen weitreichenden Möglichkeiten zur Absicherung kann die Crowd nun erstmalig in eine bankenähnliche Rolle schlüpfen: Bei einem Stadtentwicklungsprojekt im deutschen Dessau-Roßlau können Investoren einen Senior Loan zeichnen – ein erstrangig besichertes Darlehen, das im Falle einer Insolvenz des Projektträgers auch als erstes zu bezahlen ist. Den Anlegern werden dabei neun Prozent Zinsen p.a. in Aussicht gestellt.
Unter der EU-Lizenz steht der dagobertinvest-Crowd in Darlehensverträgen seit dem letzten Jahr ein unbedingter Rückzahlungsanspruch zu. Passend dazu werden seitdem bankübliche Sicherheiten in den Kreditverträgen gestaltet. Das 2022 ins Leben gerufene hauseigene Inkassoinstitut, die dagobertinvest service gmbh, vertritt dabei die Interessen der Crowd im neuen Umfeld konsequent bei etwaigen Projektverzögerungen. Die Erweiterung um den Senior Loan als erstrangig besicherter Kredit ist nun der nächste logische Schritt in dem nach wie vor herausfordernden Immobilien-Umfeld, um Anlegern einen erhöhten Kapitalschutz gewährleisten zu können. Andreas Zederbauer, Vorstand der dagobertinvest AG, klärt über die Hintergründe der neuen Investitionsmöglichkeit auf.
Grundbücherliche Sicherheit und höhere Rückzahlungswahrscheinlichkeit
„Da Senior Loans durch Vermögenswerte des Unternehmens abgesichert sind und eine bevorzugte Position in der Finanzierungsstruktur haben, gelten sie als vergleichsweise sichere Anlageform“, weiß Zederbauer. Im Vergleich zu nachrangigen Finanzierungen bieten Senior Loans im Falle einer Insolvenz Vorrang gegenüber nachrangigen Gläubigern, wodurch sich die Wahrscheinlichkeit einer Rückzahlung für Anleger wesentlich erhöht. Bei dagobertinvest erfolgt die Besicherung der Senior Loans über eingetragene Hypotheken beziehungsweise Grundschulden. Zederbauer dazu: „Das ist eine grundpfandrechtliche Absicherung einer Projektfinanzierung, die an erster Stelle im entsprechenden Grundbuch eingetragen wird. Die Rangfolge im Grundbuch spielt insbesondere im Falle einer Insolvenz des Emittenten eine wichtige Rolle.“ Forderungen der Gläubiger eines Senior Loans werden in einem allfälligenInsolvenzverfahren gesondert bedient. Bei Projekten, die über die Plattform abgewickelt werden, tritt die dagobertinvest service gmbh als Sicherheiten-Treuhänderin auf: Das Inkassobüro wird im Grundbuch eingetragen und vertritt vertraglich festgehalten und gebündelt die Interessen der Investoren. „Das Grundbuch ist die höchste Form der Sicherheit, die man im Immobilienbereich haben kann, was aber nicht heißt, dass das Geschäft risikolos ist“, hält Zederbauer fest.
Anleger ersetzen Rolle der Bank bei Projekt in Dessau
Unter diesen Rahmenbedingungen können nun Anleger in ein Stadtentwicklungsprojekt in Dessau-Roßlau, eine Stadt in Sachsen-Anhalt und rund zwei Kilometer von der Dessauer Innenstadt entfernt, investieren. Das über 1.000 m2 große Grundstück soll in weiterer Folge mit einem Wohngebäude mit einer Gesamtnutzfläche von über 2.400 m2 bebaut werden. Die Finanzierungsstruktur setzt sich hierbei aus Eigenmitteln und dem Kapital der Crowd durch die Senior Loans zusammen. „Eine Finanzierung durch die Bank ist in der ersten Phase nicht vorgesehen, weil die Anleger selbst in einer ähnlichen Funktion auftreten. Sollte jedoch zu einem späteren Zeitpunkt eine Bank hinzukommen, so steht die dagobertinvest-Treuhänderin trotzdem an erster Stelle im Grundbuch, wodurch die Anleger vorrangig und demnach also noch vor den Ansprüchen einer etwaigen Bank zu behandeln sind“, führt Zederbauer aus. Zudem besteht neben dem unbedingten Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Projektträger auch ein weiterer Anspruch gegenüber der Muttergesellschaft als Garantiegeberin, was für Investoren wiederum eine weitere Risikominimierung bedeutet. Neben dem beschriebenen Projekt finden sich derzeit auch mehrere andere Projekte mit grundbücherlichen Sicherheiten zur Zeichnung auf der Plattform.