Studentenbuden sind von gestern

Vom Nischen- zum Massenmarkt. Jetzt kommt auch in Österreich die Assetklasse „Studentisches Wohnen“ langsam in Fahrt. Die ersten Top-Studentenwohnhäuser werfen für Investoren satte Renditen ab. Man hat Lust auf mehr.

Der Erfolg ist leicht erklärt. In allen großen Hochschulstädten gibt es nicht genug kleine, für Studierende erschwingliche, Wohnungen. In diesen Städten haben Studierende immer größere Schwierigkeiten, eine passende Wohnung zu finden. Genau solche kleinen Wohneinheiten mit in der Regel 20 bis 25 Quadratmetern werden von privaten Marktteilnehmern gebaut, die damit auf die Angebotslücke am freien Wohnungsmarkt reagieren. Dabei handelt es sich bei der Mehrzahl der privaten Wohnanlagen um Neubauobjekte, die sich in der Hälfte aller Fälle in durchschnittlichen Wohnlagen befinden.

Keine validierten Daten

Wie groß der österreichische Markt ist, lässt sich nur schwer abschätzen. Validierte Zahlen liegen nicht vor. Kommt die Assetklasse „Studentisches Wohnen“ in Österreich erst langsam in Schwung, hat sie in Deutschland schon deutlich Fahrt aufgenommen. Dort beginnen sich auch große Fonds für diese Assetklasse zu interessieren. „Das sich seit etwa fünf Jahren rasant entwickelnde Angebot weckt zunehmend auch das Interesse neuer Akteure am Investmentmarkt“, stellt Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills, fest. „Im letzten Jahr wurde mit mehr als 200 Millionen Euro nicht nur das bisher mit Abstand höchste Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Studentenwohnanlagen registriert, es traten auch erstmals Pensionskassen und Versicherungen als Käufer in Erscheinung“, führt Pink weiter aus. Durch die gut gefüllte Projektpipeline wird sich der investierbare Bestand deutlich erhöhen, wodurch langfristig mit wesentlich höheren Transaktionsvolumina zu rechnen ist.

All-In-Mieten über 500 Euro

Während die Privatanbieter nahezu ausnahmslos Apartments bauen, sind die Bestände der gemeinnützigen Träger noch zu fast zwei Dritteln von Zimmern in Wohngemeinschaften geprägt. „Die unterschiedlichen Qualitäten der Wohnobjekte und der Art sowie Ausstattung der Wohneinheiten resultiert in einer Zweiteilung des Marktes in Hinblick auf die Preisgestaltung“, konstatiert Pink. So wird das obere Preissegment (mehr als 450 Euro All-In-Miete je Wohnplatz) fast ausschließlich von privaten Trägern besetzt, wohingegen die Studentenwerke fast ausschließlich im unteren Preissegment aktiv sind. Hier sieht man deutlich die Parallelen zum österreichischen Markt. Sowohl bei MILESTONE als auch bei CORESTATE liegen die Preise deutlich über 450 Euro. Bei MILESTONE kommt ein Platz auf 599 Euro (Mindestaufenthaltsdauer - 01.10. bis 30.09. des Folgejahres), bei „Linked Living“ von CORESTATE auf 540 Euro.

„Als wir uns 2011 das erste Mal mit der Idee „Studentisches Wohnen“ beschäftigt haben, wurden wir wie beim Projekt VIERTEL ZWEI eher belächelt“, blickt value one holding Vorstand, Andreas Köttl, zurück. „2013 haben wir unser erstes Haus in Wien eröffnet. Mittlerweile haben wir das Objekt verkauft. Mit MILESTONE wollen wir eine starke Betreibergesellschaft mit sicheren Kapitalflüssen schaffen.“ Das ehrgeizige Ziel sind europaweit 30 Häuser mit 10.000 Betten - bis 2020. „Wir sind noch auf der Suche nach weiteren Standorten. Die Gespräche laufen. Die Assetklasse ist definitiv europaweit angekommen.“ Lang habe man das Potenzial unterschätzt. „Aktuell haben wir Projekte in Holland, Ungarn (Budapest) und Deutschland (Berlin) in der Pipeline. Wir schauen uns auch in Salzburg und Innsbruck nach geeigneten Baugrundstücken um“, so Köttl.

Neu am heimischen Markt

„Unser Projekt ,Linked Living‘ bildet unseren Markteintritt in Österreich. Allerdings sind wir in dieser Assetklasse keine Neulinge. Schon 2008 haben wir diesen - damals noch - Nischenmarkt entdeckt. Um aber ein neues und funktionierendes Konzept aufbauen zu können, muss man den Markt und die Zielgruppe verstehen. Daher hat damals das Marktforschungsinstitut FORSA für uns Feldstudien durchgeführt und kam zu eindeutigen Ergebnissen“, so Thomas Landschreiber, Co-Founder und Chief Investment Officer der CORESTATE Capital sowie Mitglied des Investment Committees. Auf Basis dieser Analyse wurde ein Wohnkonzept entwickelt: „Check-In and Study“. „Wir bieten hochwertig möblierte Apartments mit Schlafsofa, Küche, großem Badezimmer, TV- und Internetanschluss, kombiniert mit umfangreichen Service-Leistungen.“ Die Learning Lounges sorgen für die perfekte Lernumgebung, sei es für konzentriertes Studieren oder Brainstorming in der Gruppe. Zudem stehen den Bewohnern mehrere TV- und Washing Lounges zur Verfügung. „Wichtig ist auch die All-in-Miete für eine sichere Kostenkontrolle“, weiß Landschreiber.

„Allerdings haben wir unser Konzept, das wir vor rund sieben Jahren entwickelt haben, nicht einfach 1-zu-1 umgesetzt. Denn es ist wichtig, zeitnah zu agieren und das Wohnmodell stets auf neue Gegebenheiten zu prüfen und weiterzuentwickeln. Die Ansprüche der jungen Zielgruppe ändern sich rasch. Zum Beispiel sind Streetart, Streetfood und Urban Gardening derzeit bei unseren Mietern angesagt“, berichtet der Immobilien-Profi. „Daher haben wir mit lokalen Wiener Künstlern, wie dem Kollektiv LUFT FABRIK und Emanuel Jesse, eine Künstlergruppe engagiert, die sich in den Communityspaces kreativ verewigt. Auf der Dachterrasse wurden zum Beispiel auch Bereiche geschaffen, in dem unsere Mieter Teil eines Urban Gardening Projektes werden können. „Es ist also wichtig, sich nicht auf ursprünglich entwickelten Konzepten auszuruhen, sondern nah an der Zielgruppe zu sein“, betont Landschreiber.