„Wir sehen derzeit eine deutliche Veränderung bei den Investoren. Zum einen haben sich ihre Aktivitäten spürbar verlangsamt, zum anderen justieren sie ihre Prioritäten, und die Maßstäbe und Investitionskriterien werden strenger. Anforderungen an ESG-Kriterien wachsen und die Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien steigt. Im Blickpunkt stehen alternative Assetklassen wie Gesundheits- und Logistikimmobilien aber auch Core-Bürogebäude“, sagt Claus Thomas.
Das sind die wichtigsten Ergebnisse des von BNP Paribas REIM veröffentlichten Reports „The Lighthouse H1 2022 – A European Property Market Outlook“, der bereits zum fünften Mal erscheint:
1. Starke Inflation kann Mietwachstum antreiben, solange das Angebot knapp ist
Immobilien sind eine der besten Anlageklassen, um die aktuelle Inflationsentwicklung entweder durch Mietwachstum oder durch Indexierung auszugleichen. Der Flächenmangel wird in den Marktsegmenten Wohnen, Logistik, Gesundheit und erstklassige Büroobjekte voraussichtlich am größten ausfallen. Zudem dürften diese Marktsegmente aufgrund der Inflation und der hohen Nachfrage das stärkste Mietwachstum verzeichnen.
2. Eingetrübte Stimmung unter institutionellen Investoren könnte Investmentaktivität verlangsamen
Die Zurückhaltung unter Investoren könnte aufgrund der höheren Finanzierungskosten und des Nennereffekts zunehmen. Tatsächlich haben viele Investoren eine Obergrenze definiert oder vom Regulator vorgegeben, die ihr Immobilienengagement in Phasen sinkender Anleihe- und Aktienbewertungen einschränkt.
3. Höhere Energieeffizienz sorgt für Performance-Steigerung
Nachhaltigkeitsaspekte werden bei Investitionsentscheidungen eine immer größere Rolle spielen und stehen aufgrund steigender Energiepreise und neuer Regulierungsmaßnahmen ganz oben auf der Prioritätenliste der Investoren. Die zunehmende Regulierung und wachsender Druck seitens Investoren und Öffentlichkeit werden zu einer wesentlich höheren Nachfrage nach energieeffizienten Gebäuden führen. In den Segmenten Büro, Einzelhandel und Hotel ist der Fokus auf nachhaltige Gebäude besonders stark ausgeprägt. Infolge der starken Nachfrage und des gleichzeitigen Mangels an energieeffizienten Gebäuden rechnen wir mit Mietwachstum und steigenden Immobilienpreisen in diesen Marktsegmenten. ESG-konforme Immobilieninvestitionen versprechen langfristig eine höhere Rentabilität.
4. Gesundheitsimmobilien dürften auch in den nächsten fünf Jahren zu den performancestärksten Marktsegmenten zählen
Das weiterhin solide Investoreninteresse im Segment Healthcare ist insbesondere auf attraktive Renditen sowie stabile Mieten aufgrund langfristiger indexierter Mietverträge zurückzuführen. Dank der hohen Nachfrage seitens institutioneller Investoren nach Gesundheitsimmobilien sind die Investitionen in dasMarktsegment in den vergangenen zehn Jahren erheblich gestiegen: von 0,5 % der Gesamtinvestitionen in Gewerbeimmobilien im Jahr 2010 auf aktuell rund 3 %.
Der demografische Wandel ist der wichtigste Wachstumstreiber für allgemeine Pflegeleistungen und die daraus resultierende Nachfrage in diesem Sektor. Mit der zunehmenden Alterung der europäischen Bevölkerung steigt der Gesamtbedarf an medizinischer Versorgung. Zudem sind ältere Menschen heute in der Regel besser ausgebildet und wohlhabender als in der Vergangenheit, weshalb sie mit größerer Wahrscheinlichkeit häufiger medizinische Leistungen in Anspruch nehmen. Gesundheitsimmobilien bieten zudem ein hohes Diversifizierungspotenzial, da sie mit die höchste Widerstandsfähigkeit gegenüber wirtschaftlichen Schwächephasen aufweisen. Damit bietet das Segment das attraktivste Rendite-Risiko-Profil. Für die nächsten fünf Jahre rechnen wir mit einer Outperformance des Gesundheitssegments gegenüber anderen Marktsegmenten.
5. Zunehmende Polarisierung der Büromärkte
Laut Marktprognosen gehören Büroimmobilien auch zwei Jahre nach Pandemiebeginn zu den attraktivsten Marktsegmenten für Immobilieninvestoren, obwohl sie mit am stärksten von der Corona-Krise betroffen waren. Im ersten Quartal 2022 wurden in Europa mehr als 27 Mrd. € in Büroimmobilien investiert, womit der Anteil am gesamten Immobilienmarkt wieder auf 43 % gestiegen ist. Dies entspricht in etwa dem Vorkrisenniveau. Investoren verfolgen jedoch einen selektiveren Ansatz und legen den Fokus insbesondere auf flexibel nutzbare Neubauten in erstklassigen Lagen, die die neuesten Anforderungen nach der Pandemie erfüllen sowie eine langfristig gesicherte Vermietungssituation und eine gute CO2-Bilanz aufweisen.
In den letzten zwei Jahren hat sich ein hybrides Arbeitsmodell mit Heim- und Büroarbeit etabliert. In dem neuen Umfeld müssen Büros für Mitarbeitende attraktiver werden und zusätzliche Dienstleistungen, Flexibilität und Komfort bieten. Die Märkte zeigen weiterhin eine Dynamik der zwei Geschwindigkeiten mit einer geringen Verfügbarkeit in zentralen Teilmärkten und in Neubauten in Spitzenlagen sowie deutlich höheren Leerstandsquoten in peripheren Bürobezirken. Dieser Trend hat wesentliche Auswirkungen auf das Mietwachstum und damit auf die Renditen.
6. Wohnimmobilien mit hoher Widerstandsfähigkeit
In ganz Europa profitieren Wohnimmobilien von starken Fundamentaldaten aufgrund des Nachfrageüberhangs, der insbesondere auf steigende Haushaltszahlen zurückzuführen ist. Dies führt zu erhöhtem Interesse seitens institutioneller Investoren. Folglich ist der europäische Investmentmarkt für Wohnimmobilien in den letzten Jahren deutlich gewachsen. BNP Paribas REIM geht von steigenden Mieten aus, die mit der Inflation Schritt halten. Andererseits dürften die Preise für Eigentumswohnungen aufgrund höherer Hypothekenzinsen und geringerer Kaufkraft unter Druck geraten. Dies wird die Nachfrage nach Mietobjekten voraussichtlich weiter antreiben, weshalb sich das Mietwachstum zum wichtigsten Renditetreiber entwickeln dürfte.