Hotels und Büro CEE Spezialist. Nachdem die Aktie der Warimpex im Vorjahr noch zum wenig ruhmreichen Kreis der Penny-Stocks gezählt hat, hat sie seit dem vergangenen Sommer ordentlich an Fahrt gewonnen.
Die 1959 als Export-, Import- und Transithandelswarengesellschaft gegründete Warimpex ist seit den frühen achtziger Jahren auf Immobilienprojekte – konkret Hotels und Büros – in Zentral- und Osteuropa spezialisiert. Seitdem wurden Immobilien mit einem Investitionsvolumen von mehr als einer Milliarde Euro entwickelt, darunter Hotels im Fünf-, Vier- und Drei-Stern-Bereich sowie Bürogebäude und andere Immobilien.
Die Strategie ist schnell auf den Punkt gebracht: Projekte sollen so lange betrieben werden, bis durch einen Verkauf die höchste Wertschöpfung realisiert werden kann. Gleichzeitig werden mit Fokus auf die CEE-Region Projektentwicklungen vorangetrieben. In Polen werden etwa derzeit die Bürogebäude Ogrodowa Office in Lodz (vermietbare Flächen: 26.000 Quadratmeter) sowie Mogilska Office in Krakau (12.000 Quadratmeter) errichtet. Für ein weiteres Bürogebäude in Krakau neben dem hauseigenen Hotel Chopin laufen derzeit die Planungsarbeiten, ebenso für ein Hotel mit angrenzenden Wohnungen in Budapest. In Planung befinden sich auch weitere Bauphasen des Prestigeobjekts Airportcity St. Petersburg.
Der Anteil der Büroimmobilien am Bruttovermögenswert liegt derzeit bei 43 Prozent, jener der Hotelimmobilien bei 34 Prozent. Die laufenden Entwicklungen kommen auf 23 Prozent. In geographischer Hinsicht teilt sich das Portfolio auf Russland (Anteil am Bruttovermögenswert: 40 Prozent), Frankreich (26 Prozent), Polen (18 Prozent) und Ungarn (15 Prozent) auf. Darüber hinaus hält die Warimpex einen knapp 10 Prozent-Anteil am Fünf-sternehaus Palais Hansen Kempinski in Wien.
Russland macht keine Sorgen
Der hohe Russlandanteil macht dem Management offensichtlich keine Sorgen: Während sich etwa die Immofinanz aus Risikoüberlegungen – sowie der angestrebten Fusion mit der CA Immo – von ihrem Russlandgeschäft trennen will, hält die Warimpex an dem Markt weiter fest. „Wir können nicht in die gleiche Lade gelegt werden“, so CEO Franz Jurkowitsch bei der Hauptversammlung im Juni. Anders als die Immofinanz mit ihren fünf Moskauer Einkaufszentren sei man im Bürosegment aktiv und habe etwa in der Airportcity St. Petersburg Großmieter mit Top-Bonität. Ein weiteres Argument: die vergleichsweise höheren Renditen.
Bei der Warimpex hat sich die Ausgangslage gegenüber den schwierigen – von Verlusten geprägten – Vorjahren zum Positiven geändert. Nachdem bereits im Geschäftsjahr 2016 die Rückkehr in die schwarzen Zahlen gelang, setzte sich der positive Trend auch im ersten Halbjahr 2017 weiter fort. So konnte das operative Ergebnis auf EBIT-Basis gegenüber der Vorjahresperiode von 10 auf über 43 Millionen Euro und der Periodengewinn von 12,3 auf 33,5 Millionen Euro gesteigert werden.
Wesentlich geprägt wurde die Performance der Warimpex im ersten Halbjahr vom Teilverkauf des Hotelportfolios. Konkret wurden acht Hotels, die vornehmlich in Polen und Tschechien liegen und rund die Hälfte des Immobilienvermögens der Gesellschaft ausmachen und einem Immobilienwert von 180 Millionen Euro entsprechen, an die thailändische U City Public Company Limited verkauft. Der Ergebnisbeitrag belief sich auf 21,4 Millionen Euro.
„Diese Transaktion gilt als Meilenstein in unserer Firmengeschichte und bringt zunächst einmal eine deutliche Stärkung unserer finanziellen Basis“, bringt es CEO Franz Jurkowitsch auf den Punkt. So wurden mit den eingenommenen Mitteln Schulden getilgt und teure Kredite und Anleihen zurückbezahlt. Die Eigenkapitalquote konnte von 9 Prozent auf über 30 Prozent gesteigert werden. Nicht zurückzahlen will man hingegen die niedrig verzinsten Bonds – etwa eine Wandelanleihe und ein Straight Bond, die beide bis Ende 2018 laufen – wie bei der Hauptversammlung im Juni zu erfahren war.
Die große Frage ist, wie das Unternehmen die durch den Portfolioverkauf hinterlassene Lücke füllen wird. Jurkowitsch kündigte bereits an, dass aufgrund des Deals die Umsatzerlöse aus dem Hotelbereich ab dem dritten Quartal geringer ausfallen werden. Diese Entwicklung sei im ersten Halbjahr 2017 noch nicht so stark spürbar gewesen, da die Hotelumsätze bis zum Closing des Deals Ende Mai in den Abschluss eingeflossen wären. „Jedoch werden künftig die Umsatzerlöse aus der Vermietung von Büroimmobilien und aus dem Bereich Development und Services aufgrund von Fertigstellungen und neuen Entwicklungsprojekten steigen“, so der CEO.
Nach Einschätzung von Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, wird mit den aktuellen polnischen Büroentwicklungen in Lodz und Krakau, die 2018 fertig werden, der Abgang von Umsatz- und Ergebnisbeiträgen aus dem Hotelgeschäft in den nächsten zwei Jahren zumindest teilweise kompensiert werden können. „Schaut man auf die Umsätze aus dem Bürobereich, so sind die Mieteinnahmen schon im ersten Halbjahr 2017 um mehr als 50 Prozent auf 6,1 Millionen Euro angestiegen“, sagt er. Nachsatz: „Dieser Trend sollte sich im zweiten Halbjahr verstärken, weil in der Airportcity St. Petersburg das Multifunktionsgebäude Bykovskaya Ende Mai an den Mieter übergeben werden konnte.“
Die Börse reagiert positiv
Wesentlich besser schaut es für die Warimpex jedenfalls auch an der Börse aus. Nachdem die Aktie im Vorjahr noch zum wenig ruhmreichen Kreis der Penny-Stocks gezählt hat, hat sie seit dem vergangenen Sommer ordentlich an Fahrt gewonnen – auf Einjahressicht steht ein Plus von rund 90 Prozent zu Buche, seit Jahresbeginn sind es 50 Prozent. Geht da noch etwas? Nach Einschätzung von Scharff offensichtlich schon. Er hat sein Kursziel kürzlich auf 2 Euro (Kursstand vor Redaktionsschluss: 1,3 Euro) angehoben. „Man darf nicht vergessen, dass die Aktie von einem sehr niedrigen Niveau kommt.“