UBM im Höhenflug

Voll im Plan. Im Februar wurde der Downstream-Merger von PIAG und UBM abgeschlossen. „Die Erwartungen haben sich mehr als erfüllt“, freut sich UBM CEO Karl Bier im Gespräch mit dem ImmoFokus.

Hat sich durch den Merger die Portfolio-Strategie geändert?

Der hohe Diversifikationsgrad nach Märkten und der Fokus auf die Asset-Klassen Hotel, Büro und Wohnen wird beibehalten. Heimmärkte sind und bleiben Deutschland, Österreich und Polen. Immobilienentwicklungen in Tschechien, den Niederlanden, der Schweiz und Frankreich werden wie bisher zur Diversifikation beitragen. UBM Development ist die Dachmarke, auch für den Auftritt am Kapital­markt und alle damit korrespondierenden Themen. Die Österreich-Aktivitäten firmieren unter Strauss & Partner, Deutschland unter Münchner Grund und Polen unter UBM Polska.

Was für Börsianer spannend ist: Durch den Merger und die Kapitalerhöhung wurde der Streubesitz deutlich vergrößert. Mit einem Anteil von knapp 39 Prozent ist das Syndikat Ortner-Strauss, das auch die Mehrheit an PORR hält, weiterhin größter Aktionär von UBM Development. Natürlich ist die Aktie liquider und alleine schon durch das höhere Handelsvolumen attraktiver geworden.

Wir sehen uns nicht mehr als Bestandshalter, sondern als Lieferanten für Long-term Investoren. Wir haben derzeit ein Volumen von 40 Immobilien, die wir in den Markt bringen können. 18 davon sind in einem eigenen Paket zusammengefasst.

Was ist der USP des UBM-Portfolios? Welche Vorteile ergeben sich für die Investoren?

Der USP ist, dass die UBM ein Portfolio an Core Immobilien zum Kauf anbietet, die sehr langlaufende Mietverträge erstklassiger Mieter haben und damit eine hohe Sicherheit beim Cashflow besteht. Ein weiterer Vorteil für den Käufer ist die hohe Transaktionssicherheit, Professionalität und Reputation, die der Verkäufer UBM mitbringt. In den letzten dreieinhalb Jahren haben wir Immobilien im Wert von mehr als 1,75 Milliarden Euro erfolgreich verkauft - zur vollsten Zufriedenheit unserer Investoren.

Das Paket von 18 Immobilien im Wert von rund 700 Millionen Euro umfasst auch echte Prestigeobjekte wie die beiden Euro-Disney-Hotels in Paris, das Center Wien Mitte sowie die am Wiener Hauptbahnhof geplanten Accor-Hotels Ibis und Novotel. Momentan stellen wir uns die Frage, ob wir beim Paket-Verkauf bleiben odereben doch in Tranchen oder besser einzeln verkaufen sollten. Wir haben keinen Druck. Ein Paketverkauf bedeutet zwar weniger Aufwand, da ,en detail’ in der Regel aber mehr einbringt als ,en gros’, wären auch Einzelverkäufe lukrativ. Die uns vorliegenden Einzelangebote liegen in Summe über dem angedachten Paket-Preis, sodass wir diese Option derzeit intensiv prüfen.

Was passiert mit der Liquidität?

Ein großer Teil der nun freigesetzten Liquidität wird in neue Projekte fließen. Die Pipeline ist gut gefüllt. Wir haben heute schon ein gesichertes Projektvolumen von eineinhalb Milliarden Euro. In Österreich haben wir aktuell rund 900 Wohnungen in Entwicklung die eine Hälfte in Wien, die andere Hälfte in den Bundesländern. Die Nullzinspolitik hat zu einem Veranlagungsnotstand geführt, immer mehr Investoren wollen Immobilien in ihr Portfolio dazu mischen - es sind ihnen einfach die Alternativen ausgegangen. Wir profitieren davon – auch beim Wohnungsverkauf.

Wir können unsere Projekte nicht nur zu besseren Preisen, sondern auch viel früher in unserer Wertschöpfungskette verkaufen. Forward-deals sind derzeit ohne Preisabschlag möglich: Private Anleger wechseln „vom Sparbuch ins Grundbuch“, so dass wir zum Beispiel bei einem Frankfurter Projekt jetzt die Wohnungen bauen, die wir vergangenes Jahr verkauft haben. Auch institutionelle Fonds, Pensionskassen und Versicherungen möchten sich die Produkte, die in den kommenden beiden Jahren fertig werden, jetzt sichern. Dies führt dazu, dass wir zum Teil schon vor Beendigung des Projektes, ja teilweise sogar vor Baubeginn, in Verkaufsgespräche treten können.

Die UBM forciert aktuell den Wohnungsbau. Die Nachfrage ist hoch – wird diese auch so hochleiben?

Die starke Nachfrage wird sicher in den nächsten zwölf bis 18 Monaten anhalten. Wenn die EZB ihre Programme verlängert, wird es noch länger so bleiben. Das Kapital sucht Anlagemöglichkeiten.

Sie sehen keine Gefahr von steigenden Zinsen? Keine Zinswende in Sicht?

Ich kenne niemanden der kurzfristig mit einer Zinserhöhung in Europa rechnet. Bei diesem hohen Verschuldungsgrad der Staaten kann die EZB kaum wesentliche Zinsänderungen zulassen. Solange nämlich die Zinsen niedrig und die vorhandene Geldmenge groß sind, nehmen die Renditen aus der Immobilienentwicklung zu – und das ist gut für uns.

Wir akquirieren aktuell Projekte, die dann 2018 oder 2019 in den Markt gestellt werden. Teilweise allerdings auch schon viel früher. Derzeit gelingen uns sehr gute Verkäufe schon während der Bauzeit, teilweise sogar noch vor Baubeginn - und das ohne Abschlag. Das bedeutet für uns auch eine größere Abwicklungssicherheit. Wir haben kein Risiko mehr bei der Entwicklung der Immobilie und der Verkauf geht so schnell, dass wir fast keine Finanzierung mehr brauchen.

Selbst wenn es eine Zinswende gibt - alles mehr als ein Viertelprozent wäre eine Überraschung – dann ist das nichts. Wo sind wir hergekommen? Wenn man als Privater vor 5 Jahren eine Immobilie gekauft hat, musste man mit einem 5- bis 6-prozentigen Zinssatz rechnen. Macht bei 200.000 Euro Kaufpreis, 10.000 Euro. Wenn er jetzt das Doppelte nimmt, sprich 400.000 Kaufpreis, zahlt er wahrscheinlich immer noch dasselbe. Normalerweise müsste man natürlich sagen, dass sich die Immobilie wahrscheinlich nicht um 100 Prozent verteuert hat, sondern eher um 50 Prozent. Das heißt, er ist billiger dran also vor 5 Jahren.

In welchen Punkten unterscheidet sich die UBM von anderen heimischen börsennotierten Immobilien AGs? Wo sehen Sie die Erfolgsfaktoren?

Sie werden kaum einen so über Ländergrenzen hinweg tätigen börsennotierten Developer finden. UBM profitiert nun vom Immo-Boom als Entwickler. Wir sind dabei breit aufgestellt und decken die gesamte Wertschöpfungskette von Widmung, Baugenehmigung über Planung, Marketing und Bauabwicklung bis zum Verkauf ab. Wir können alles im Haus abdecken – wir brauchen keinen Generalunternehmer. Der Fokus liegt regional auf den Märkten Österreich, Deutschland und Polen sowie auf den Asset-Klassen Wohnen, Hotel und Büro. Immobilienentwicklungen in Tschechien, den Niederlanden und Frankreich tragen zur Risikoverteilung bei.

Wir zählen zu den Top 3 der Hoteldeveloper, in Deutschland und Österreich sind wir führend. Und für viele Hotelbetreiber und Investoren sind wir der ,preferred Partner’. Bei uns geht das mittlerweile soweit, dass die Hotelketten uns ansprechen. Man will mit uns zusammenarbeiten, weil wir in der Branche einen ausgezeichneten Ruf haben. Teilweise verkaufen uns die Hotelketten ihre Grundstücke weiter und überlassen uns die Entwicklung.

Unser Track Record zeigt, dass UBM in den vergangenen 20 Jahren immer positive Ergebnisse erzielt hat. Mit dieser Strategie der Diversifikation konnten wir auch in den schwierigeren Jahren 2008, 2009 unser EBT in etwa auf dem Niveau der Jahre 2012, 2013 halten. Ich kann schon heute sagen, dass wir auch 2015 sicher über dem EBT des Vorjahres liegen werden.

Die Aktionäre wird das freuen. Das heißt: Es gibt auch eine höhere Dividende?

Wir haben immer gesagt, dass wir 30 bis 50 Prozent des Ergebnisses ausschütten. Ich glaube wir werden auch in diesem Jahr mit der Dividende auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr liegen.

Vom Hotel zum studentischen Wohnen ist es ja nicht weit. Studentisches Wohnen – (k)ein Thema für die UBM? Gibt es oder gab es Überlegungen dazu in diesen Markt einzusteigen?

Wir haben uns mit diesem Thema beschäftigt und auch mit auf Studentisches Wohnen fokussierten Fonds in Großbritannien gesprochen. Wir haben uns auch den Wiener Markt und die Situation in München angesehen, wir haben aber feststellen müssen, dass man an den Orten an denen Studenten gerne leben würden, mit Hotels eindeutig besser dran ist. Wir hatten sogar ein Projekt konkret angedacht, schlussendlich wurde aber ein Hotel gebaut. Ich möchte aber für die Zukunft nichts ausschließen.

Wo geht die Reise hin? Was ist die Asset Klasse der Zukunft?

In Deutschland und Österreich wollen wir in allen Asset-Klassen wachsen, in Polen konzentrieren wir uns auf Hotels und Büros. Der Wohnungsbau hat in Polen noch keine so große Bedeutung, aber er kommt. Viele Polen würden gerne Wohnungen kaufen. Doch die Banken stehen bei den Finanzierungen auf der Bremse. In allen drei genannten Ländern konzentrieren wir uns auf die Ballungsräume, in Deutschland konkret auf die „sieben Metropolen“.

Kommt der Osten wieder? Sehen Sie eine Erholung der Märkte in CEE?

Osteuropa muss man differenziert sehen. In Polen hat es auch in den vergangenen Jahren immer ein Wirtschaftswachstum gegeben, da war Mitteleuropa schon bei einem Null-Wachstum angekommen. Wenn man sich Südosteuropa anschaut, so glaube ich: Rumänien dürfte sich erholen. Langsam aber doch.

Der CEE Markt allerdings bleibt schwierig. In der Vergangenheit hat es immer wieder ein Aufflackern der Immobilienmärkte dort gegeben. Ich bin überzeugt, in Bukarest dürfte vergleichsweise mehr gehen. Wir haben dort nur eine einzige Immobilie. Eine Logistikimmobilie, die wir 2007/2008 fertiggestellt haben. Diese ist seitdem auch immer vermietet und wirft ordentliche Gewinne ab. Jetzt merkt man, dass die Nachfrage steigt. Es kommen Anfragen, ob wir dort nicht weiter ausbauen oder anbauen wollen.

Ist die Türkei für die UBM ein Hoffnungsmarkt?

Die Türkei ist ein bisschen zu komplex. Die interessanten Projekte haben sie selbst realisiert. Bei den Projekten zu denen wir eingeladen wurden, war allerdings abzusehen, dass der Erfolg überschaubar bleiben wird. Die Türkei ist zweifellos ein interessanter Markt - aber vorerst nichts für uns.

In Polen ist eine interessante Entwicklung zu beobachten. Viele Unternehmen beginnen ihre Backoffices aus Indien oder aus Südosteuropa wieder nach Mitteleuropa zu holen. Polen ist hier ganz stark im Rennen. Ein gutes Beispiel dafür ist die Lufthansa, die Teilbereiche ihrer Backoffices nach Krakau verlagert hat. Da gibt es gut ausgebildete Fachkräfte und vor allem in Schlesien auch die notwendigen Sprachkenntnisse.

Warum soll ich UBM-Aktien kaufen?

Schauen Sie sich den Kursverlauf des vergangenen Jahres an: 20 Prozent Kurssteigerung, das schafft kaum ein Unternehmen auch bei der Dividendenrendite ist die UBM im Spitzenfeld. Wir haben im Mai 1,25 Euro pro Aktie ausgeschüttet und uns für das Geschäftsjahr 2015 zumindest eine gleich hohe Dividende vorgenommen. Was will das Anlegerherz mehr?