Dynamischer Markt. 2017 kommt auf die österreichische Immobilienwirtschaft ein interessantes Jahr zu. Zu diesem Ergebnis kommt das Institut für Immobilienwirtschaft (IFI) in der IFI-Trendstudie 2017.
Die Immobilienexperten erwarten ausgesprochen dynamische Marktaktivität und konstante Ertragsoptionen, jedoch bei deutlich steigender Unsicherheit.
88% der befragten österreichischen Immobilienspezialisten befassen sich mit Wohnaspekten, 67% sind im Bürosegment aktiv, 63% beschäftigen sich zumindest fallweise mit Liegenschaftsangelegenheiten, 44% mit anderen Industrie-, Logistik- und verwandten Gewerbeimmobilien. Im Luxussegment sind 36% tätig, gefolgt vom Einzelhandel (35%) sowie dem studentischen Wohnen (23%). Bei 65% der Befragten ist der Raum Wien die dominante Region, wenn es um immobilienwirtschaftliche Erfahrung geht. Entsprechend der von kleinen Unternehmen dominierten österreichischen Wirtschaft sind auch im Immobiliensektor 46% der Immobilienexperten in Kleinstbetrieben tätig (bis 9 Mitarbeiter), in Kleinbetrieben 22% (10 bis 49), 17% in Mittelbetrieben (50 bis 249) und nur 15% in Großbetrieben.
Die Immobilienspezialisten sehen 2017 ein steigendes Angebot bei annähernd allen Assetklassen. Einzig das Angebot an Liegenschaften wird eindeutig rückläufig eingeschätzt.
Die Erwartungshaltungen zur Entwicklung der Nachfrage sind deutlich differenzierter. Hier dominieren eindeutig Wohnimmobilien (69% Nachfrage steigend), gefolgt von deren Teilmarkt studentisches Wohnen (61%) und Grundstücken (60%). Klar rückläufige immobilienwirtschaftliche Nachfrageerwartungen stehen 2017 jedoch für den Einzelhandel an. Die übrigen Assetklassen zeigen eine verhaltene Nachfrageeinschätzung.
Die Erwartungshaltung zu Preisen variiert sehr stark: 70% erwarten 2017 gegenüber 2016 eine Preissteigerung bei Grundstücken, lediglich 1% ein Sinken (Rest auf 100%: unverändert bzw. k.A.). Sehr ähnlich gestaltet sich das Bild bei Wohnimmobilien: Aus Sicht von 60% werden die Preise steigen, 2% sehen einen Rückgang voraus. Die restlichen Assetklassen können dieses Niveau nicht erreichen.
Die am häufigsten genannte Herausforderung für 2017 sind die steuerlichen Rahmenbedingungen (60%). Die zweithäufigste Challenge ist die allgemeine Konjunkturentwicklung (42%).
Als große Herausforderungen werden die Zinsentwicklung (35%), die Kaufkraft (33%) und die nationalen politischen Entwicklungen (30%) angesehen. Bei den gesetzlichen und steuerlichen Anreizen für die Immobilienwirtschaft im kommenden Jahr dominiert der Wunsch nach einer Neuordnung des Mietrechts (78%), gefolgt von steuerlichen Begünstigungen energieeffizienter Revitalisierungen (59%). Die Senkung der Lohnnebenkosten steht bei 54% der Respondenten auf dem Wunschzettel, gefolgt von 51%, die Investitionsfreibeträge für die Wohnraumschaffung anregen.
Weitere interessante Detailergebnisse:
16% sind der Meinung, dass in Österreich zu viel in Wohnbauförderung investiert wird, 50% meinen, es sei zu wenig, und weitere 16%, dass von den Gebietskörperschaften genau richtig investiert werde (18% k.A.).
Hinsichtlich der sinnvollsten Form der Wohnbauförderung bevorzugen 45% die Objektförderung und 41% die Subjektförderung (14% k.A.).
Die österreichische Immobilienwirtschaft sieht die Auswirkungen des BREXIT sehr entspannt: 25% erwarten positive Auswirkungen, 57% keine und nur 10% negative Auswirkungen (9% k.A.).
Die zwei wichtigsten erwarteten Eigenschaften für Gebäude der Zukunft sind Energieeffizienz und niedrige Betriebskosten (je 79%), dicht dahinter rangiert die Flächeneffizienz (69%) sowie mit 50% die Optimierung über den Lebenszyklus.
51% sehen das Risiko auf den österreichischen Immobilienmärkten steigen, lediglich 3% sinken.
23% erwarten sinkende und 20% steigende Erträge.
26% sehen bei den persönlichen beruflichen Immobilienaktivitäten verbesserte Bedingungen bis Ende 2017 voraus, 12% eine Verschlechterung.
Für die österreichische Immobilienwirtschaft erwarten jedoch bis Ende 2017 lediglich 7% bessere Ausgangsbedingungen als zu Ende 2016, jedoch 22% schlechtere.
Die IFI-Trendstudie 2017 entstand in Kooperation mit …
- CARI (Collegium Academicum Rerum Immobilium)
- FIABCI AUSTRIA
- ImmoABS Immobilienabsolventen der TU Wien
- Immobilienring IR
- IMMOEBS
- IMMOZERT Zertifizierungsgesellschaft mbH
- IMMQU Verein zur Förderung der Qualit.t in der Immobilienwirtschaft
- ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige
- Immobilienwirtschaft)
- ÖVI (Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft)
- RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors Österreich)
- Salon Real Frauen in der österreichischen Immobilienwirtschaft
- Vereinigung der allgemein beeideten & gerichtlich zertifizierten
- Sachverständigen für das Immobilienwesen
Angebot 2017 zu 2016 im Vergleich, in % der Respondenten, die zumindest fallweise in der jeweiligen Assetklasse aktiv sind.
Index: Angebot 2017 zu 2016 im Vergleich
In der Indexbetrachtung des Angebots wird 2017 bei allen Assetklassen, ausgenommen Liegenschaften, ein eindeutig positiver Trend erwartet. Am positivsten stufen jeweiligen Immobilienprofis die Angebotsentwicklung bei studentischem Wohnen ein: Angebotsindex: +55. Sehr stark ist auch die Erwartung hinsichtlich des Angebotsdrucks im Bürosektor (+37). Es wird angenommen, dass die Fertigstellungswelle an neuen Großobjekten im Zentralraum Wien Hintergrund dieser aggregierten Erwartungshaltung ist. Wohnraum liegt mit einem Index von +35 annähernd gleich auf. Auch dem konjunktursensiblen Segment der Logistik-, Industrie- und verwandten Gewerbeimmobilien wird ebenfalls eine klar positive Angebotsentwicklung 2017 prophezeit. Interessanterweise wird auch für die Assetklassen Luxus- und Einzelhandelsimmobilien (+24 bzw. +15), für die sich laut Experten 2017 eine Preiskonsolidierung 2017 andeutet, tendenziell eine Ausweitung des Angebotes vorausgesagt. Letztlich verbleiben Grundstücke als Marktsegment, bei dem eindeutig überwiegend eine Angebotsverknappung erwartet wird (-33).
Nachfrage 2017 zu 2016 im Vergleich, in % der Respondenten, die zumindest fallweise in der jeweiligen Assetklasse aktiv sind.
Die Erwartungshaltungen zur Entwicklung der Nachfrage sind deutlich differenzierter, als jene zur Angebotsprojektion. Hier dominieren eindeutig Wohnimmobilien (69% Nachfrage steigend) gefolgt von dessen Teilmarkt studentisches Wohnen (61%) und Grundstücken (60%). Klar rückläufige immobilienwirtschaftliche Nachfrageerwartungen stehen 2017 jedoch für den Einzelhandel an. Alle übrigen Assetklassen ergeben kein klares Nachfragebild oder einen schwachen Trend zu sinkender Nachfrage.
Index: Nachfrage 2017 zu 2016 im Vergleich
Die immobilienwirtschaftliche Nachfrageeinschätzung – auf Indexebene dargestellt – polarisiert. Außerordentlich positiv zeichnet sich demnach die Wohnimmobilien- (+67) und Grundstücksnachfrage (+55) für 2017 ab. Bei Logistik-, Industrie und verwandte Gewerbeflächen lassen sich die Erwartungen der Immobilienexperten insgesamt noch auf einen kleinen positiven Trend resümieren (+14). Bei Büroimmobilien zeigt der Index für 2017 einen schwachen negativen Trend (-5), bei Luxus¬immobilien einen deutlich negativen (-21) und beim Einzelhandel ist die Erwartung zur Immobilien¬nachfrage klar negativ ausgerichtet (-36).
Preise 2017 zu 2016 im Vergleich, in % der Respondenten, die zumindest fallweise in der jeweiligen Assetklasse aktiv sind.
Die Erwartungshaltung zu Preisen ist ebenfalls sehr differenziert. 70% der einschlägigen Experten erwarten 2017 gegenüber 2016 eine Preissteigerung bei Grundstücken, lediglich 1% ein Sinken (Rest auf 100%: unverändert bzw. k.A.). Sehr ähnlich gestaltet das Bild bei Wohnimmobilien: Aus Sicht von 60% werden die Preise steigen, 2% sehen einen Rückgang voraus.
Index: Preise 2017 zu 2016 im Vergleich
Index für die erwartete Entwicklung der Preisentwicklung der kommenden 12-Monate: bei Grundstücken +70 Punkten den Höchstwert gefolgt von Wohnimmobilien (+58) und studentischem Wohnen (+44). Im Mittelfeld liegt der Preisindex Logistik-, Industrie und vergleichbar genutzte Gewerbeimmobilien (+18). Bei Büroimmobilien halten sich die Preiserwartungen in etwa die Waage (+3). Der Preisindex für Luxus- (-7) und Einzelhandelsimmobilien (-11) weisen auf einen Abwärtstrend hin.
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Index: Nachfrage & Angebot 2017 zu 2016 im Vergleich
Index „Angebot zu Nachfrage“: Wohnimmobilien, studentisches Wohnen und, wenn auch in einem geringeren Ausmaß, Logistik-, Industrie- und verwandte Gewerbeimmobilien deuten insgesamt auf eine gesteigerte Nachfrage als auch ein zunehmendes Angebot hin.
Bei der Gruppe der Büro-, Luxus- und Einzelhandels-immobilien sehen die Respondenten im Aggregat weiterhin steigendes Angebot, jedoch eine rückläufige Nachfrage. Bei Grundstücken hingegen wird das Angebot überwiegend als sinkend eingestuft bei ungebrochen hoher Nachfrage.
Index: Angebot & Preise 2017 zu 2016 im Vergleich
Index „Angebot zu Preisen“: Die erwartete Entwicklung dieser Kennwerte zueinander in Bezug gesetzt, ergibt ein vergleichbares Bild wie zuvor. Es zeigt sich lediglich, dass Grundstücke laut Experten tendenziell häufiger als preissensibel angesehen werden, als Wohnimmobilien.
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Index: Nachfrage & Preise 2017 zu 2016 im Vergleich
Index „Nachfrage zu Preisen“: Die kumulierten Einschätzungen der Immobilienexperten zu diesen beiden Kennzahlen fügen sich in eine typische Trendfunktion ein. Jene Bereiche, bei denen sie im Aggregat überwiegend einen Nachfragerückgang erwarten, belegen sie insgesamt ebenfalls mit sinkenden Preisen und vice versa. Einzelhandels-immobilien wird eine überdurchschnittlich häufig sinkende Nachfrage zugesprochen und ebenso sinkende Preise. Demgegenüber sind Grundstücke und Wohnimmobilien (auch studentische) von überwiegend steigender Nachfrage betroffen und in Folge auch von sehr häufigen Erwartungen der Preissteigerung.
Warum jedoch liegen die Häufigkeiten der Preiserwartungen für Grundstücke und studentisches Wohnen etwas außerhalb der Trendlinie, auf der sich die Markterwartungen für die meisten Assetklassen wie Perlen auffädeln? Dies ist auf regionale Effekte zurückzuführen: Die jeweiligen Asset-Experten mit Kernkompetenzen in den Bundesländern (außerhalb Wiens) haben dazu den Ausschlag gegeben. Sie nehmen signifikant überdurchschnittlich häufig an, dass die Grundstückspreise steigen werden, während sie signifikant unterdurchschnittlich erwarten, dass die Preise für studentisches Wohnen steigen.
Eine interessante Frage wird sein, inwieweit diese kumulierten Experteneinschätzungen als Trends abgeleitet mit den tatsächlichen Marktentwicklungen von Nachfrage und Preisen 2017 deckt.