Einsparungspotentiale . Das Thema Betriebskosten ist speziell in Wien seit Jahren ein Dauerthema. Möglichkeiten, bei dieser Position an dem einen oder anderen Rädchen zu drehen, sind aber sehr wohl gegeben. In vielen Fällen ist den Eigentümern die Höhe der Kosten egal - die Zeche zahlt der Mieter. Ob er will oder nicht.
Optimierung von Betriebskosten in Wohngebäuden – wo fängt man da an? Zum Beispiel bei den Aufzügen, erzählt Andreas Gnesda von Standortberater teamgnesda: „Da wird seitens der Errichter gerne ein Vollwartungsvertrag mit der Hausverwaltung abgeschlossen, obwohl dieser, speziell nach einer Neuerrichtung, nicht notwendig ist.“ Beim Strom kann durch eine effiziente Zeitschaltung der Gangbeleuchtung viel Geld eingespart werden: „Unnötig lange Beleuchtungszeiten erhöhen auch den Stromverbrauch. Speziell dann, wenn zum Beispiel in einem offenen Laubengang im Winter die Lichtschalter aufgrund von Wind und Wetter regelmäßig einfrieren und damit das Licht tagelang sowohl in der Nacht als auch am Tag brennt“, weiß Gnesda.
Bei der Heizung sollte die Hausverwaltung entsprechenden Hinweisen zeitgerecht nachkommen, wenn bei Instandhaltungsarbeiten durch das entsprechende Fachpersonal Missstände aufgezeigt werden. „Leider wird in der Praxis aus Kostengründen so lange mit der Beauftragung von Reparaturarbeiten zugewartet, bis sich ein größerer Schaden anbahnt. Das hat zur Folge, dass kostspielige Noteinsätze, speziell an Wochenenden, zusätzliche Kosten verursachen“, so Gnesda weiter.
Bei der Hausreinigung kann man als Hausverwaltung in regelmäßigen Abständen Vergleichsangebote von Mitbewerbern einholen und auch damit die Betriebskosten senken, ist der Berater überzeugt. Denn:
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Andreas Gnesda(c) Team Gnesda[/caption]
„Viele Dienstleister verrechnen Leistungen, die durch den Auftraggeber nie kontrolliert und damit im Laufe der Zeit auch nicht mehr erbracht werden.“
Was ist /war die Leistung?
Aber auch bei Versicherungen kann es vorkommen, dass in der Polizze Punkte angeführt sind, die den örtlichen Gegebenheiten nicht entsprechen, weil es sich um Standardvertragspunkte handelt.“ Sondermüllentsorgungen, also z. B. die Entsorgung von herrenlosen Fahrrädern in Höfen, werden oft zu überhöhten Preisen durchgeführt. Dagegen kann man als Mieter insofern vorgehen, indem man die Angemessenheit der Entsorgungskosten durch einen Vergleich mit anderen Entsorgern überprüft und die Hausverwaltung entsprechend in ihre Pflicht nimmt, rät Gnesda. So ist es empfehlenswert, im Mietvertrag genau zu definieren, was nun als Betriebskosten verrechnet wird. Denn: „Manchmal ist lediglich ein Mietvertragspassus „alles, was zum Betrieb notwendig ist“ definiert und lässt damit viel zu viel Interpretationsspielraum für beide Seiten zu.“
Ewald Stückler, Geschäftsführer von Bauherrenberater Tecno Office Consult (TOC), sieht wie Branchenkollege Gnesda großes Potenzial bei der Reinigung:
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Ewald Stückler(c) Fotostudio Floyd[/caption]
„Hier wird sehr oft vergessen, eine ordentliche Ausschreibung durchzuführen“.
Oft sind auch die Anlagen in die Jahre gekommen und sehr kostenintensiv in der Wartung und Nutzung. Hier hilft häufig eine Kosten-Nutzenrechnung oder die Anschaffung neuer Systeme wie Luftwärmepumpen anstelle einer Ölheizung. Dies gilt ebenso für die Überprüfung der Fenster, so Stückler: „Alte Fenster haben extrem schlechte Dämmwerte . Es kommt zu einer großen Abwanderung der Heizdynamik und damit zu erhöhten Heizkosten. Programme für Nachtabsenkungen helfen ebenso, die Betriebskosten zu senken.“
Dem Eigentümer ist vieles egal
Differenzieren will Alfred Waschl, Geschäftsführer der caFM engineering GmbH:
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Alfred Waschl(c) cafm[/caption]
„Bei einem Zinshaus hat der Eigentümer eigentlich nichts davon, wenn er isoliert, denn die Heizkosten zahlt ohnehin der Mieter.“
Rein theoretisch ist es dem Eigentümer egal, wenn er die Warmwasserleitung auf Putz, unisoliert und außen in das Penthouse führt, denn der Mieter zahlt eben das Aufheizen. Das heißt, so Waschl weiter, dort gehe es primär um die Kosten der Pflege der Außenanlage, die Reinigungskosten der Stiegenhäuser, die Verwendung des Wartungs- und Instandhaltungsfonds und die Aufzugskosten.
Das Thema „Therme als Wartungskostenelement“ sieht Waschl ebenfalls beim Mieter angesiedelt: „Wenn man hier als Mieter einen Eigentümer hat, der nicht isolieren will, dann kann man nur durch Reduzierung der Wohntemperatur oder des Wasserverbrauchs sparen.“ Aber auch in einer Mietwohnung gilt das Thema der vorsorglichen Wartung (Servitisation), erzählt Waschl: „Denn wenn Ihr Boiler verkalkt ist, braucht er ein Vielfaches an Strom, um warmes Wasser zu liefern.“ Prinzipiell läuft es immer darauf hinaus, wer die Rechnung bezahlt, so der caFM-Geschäftsführer: „Wer Energiekosten zu tragen hat, wird diese im Normalfall möglichst niedrig halten. Im Bereich von Mietwohnungen ist das naturgemäß primär der Mieter, also der Nutzer.“
Die wesentlichsten Maßnahmen zur Energieeffizienz eines Gebäudes sind aber Arbeiten, die sich auf die Gebäudehülle beziehen. Außenmauern, Fassade und Dach sind jedoch als allgemeine Teile des Hauses der Verfügungsgewalt des Mieters entzogen. Deshalb sei es realistisch, dass ein Mieter dort Vorkehrungen zur Energieeinsparung trifft, wo er selber darüber entscheiden kann: Austausch von Ventilen an Heizkörpern durch Thermostatventile, Ummantelung von frei liegenden Leitungen, Verlegen von Heizkörpern.
Hohe Energieeinsparungspotentiale
FM-Experte Thomas Zäuner, Prokurist bei der ÖRAG, will die Betriebskostenoptimierung ebenfalls aus verschiedenen Blickwinkeln betrachtet wissen. Denn: „Ausgehend von den unterschiedlichsten Gebäuden und ihren Eigenschaften sowie der Frage, ob es Hauseigentümer oder Mieter trifft, macht der Wunsch nach Optimierung einen Unterschied. Dies umso mehr, als die gesetzlichen Bestimmungen die Weiterverrechnung der Bewirtschaftungskosten als Betriebskosten stark einschränken.“ Generell wird man durch Einbau neuer und Modernisierung älterer technischer Anlagen (Heizung, Lüftung, Kühlung etc.) hohe Energieeinsparungspotentiale finden können, ist Zäuner überzeugt. Dies bedingt hohe Investitionen und wird oft erst Sinn machen, wenn bestehende Anlagen das Ende ihrer Lebensdauer erreicht haben.
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Thomas Zäuner(c) örag[/caption]
„Wenn die Kosten solcher Investitionen beim Vermieter, die Ersparnis aber beim Mieter liegt, wird klar, wie relevant sachgerechte mietrechtliche Rahmenbedingungen sind, damit Verbesserungen stattfinden“,
meint der ÖRAG-Manager. Im Bereich der Wartung ist es durch gezielte, zweckoptimierte Auftragsgestaltung möglich, namhafte Einsparungen in den meisten Bereichen - Wartungsverträge für Heizungs-, Kühlungs-, Aufzugsanlagen, Reinigungsleistungen, Winterdienste - zu erzielen. Wichtig dabei, so Zäuner: „Reduzierte Kosten sind nur positiv, wenn die Qualität zumindest gehalten werden kann.“
Im Neubau vieles leichter
Im Neubau, sind sich die Immobilienexperten einig, ist die Optimierung der Betriebskosten ein Stückchen einfacher. Consulter Gnesda: „Bei der Optimierung der Betriebskosten im Neubau sollten die Belege jedes Jahr von den Mietern genauestens kontrolliert werden. Also z. B. der Austausch eines Spiegels im Aufzug, weil dieser einen Sprung hatte, sollte über den Erhaltungsbeitrag abgerechnet werden und nicht über die Betriebskosten.“ Und wenn die Hausverwaltung nur eine Kurzversion der Betriebskostenabrechnung zur Verfügung stellt, kann man als Mieter durchaus die Langversion einfordern, in der meistens klar ersichtlich ist, aus welchen Geldtöpfen welche Leistung aus dem vergangenen Jahr bezahlt wurde, rät Gnesda. Auch Tecno-Geschäftsführer Stückler findet, dass im Neubau die BK-Optimierung wesentlich einfacher ist, da die Anlagen im Normalfall gut durchdacht sind.
Bei älteren Gebäuden, z.B. aus der Gründerzeit, sieht es schon anders aus: „Das sind tickende Zeitbomben. Steigleitungen müssen irgendwann komplett ausgetauscht werden, die Gebäudeisolierung ist oft nicht optimal und auch die Erhaltungskosten sind wesentlich höher als im Neubau.“ Das Wesentliche in beiden Fällen, so Stückler: „Nach Möglichkeit eine Unabhängigkeit der Heizquellen erreichen.“ Das sei in Wien schwierig, da Gasthermen sehr präsent sind. Am Land ginge es leichter, hier geht es im Moment ganz stark Richtung Luftwärmepumpen, die sich binnen 5 Jahren amortisiert haben sollten, erzählt Stückler.
Gebäude im Bestand kaum nachrüstbar
Auch Zäuner hält es bei der Planung eines Neubaus für wesentlich einfacher, die nötigen Anlagen exakt auf die gewünschte Nutzung auszurichten. Genau dies macht einen Hauptunterschied zu schon bestehenden Bauten aus, wo eine neue oder geänderte Anlage oft nur mit extremem Aufwand nachgerüstet werden kann. Manches kann de facto in Altbauten nicht nachgerüstet werden , z.B. Bauteilaktivierung in der Kühlung/Beheizung oder große, südseitige Fensterflächen. Modernisierungen und Veränderungen müssen bei bestehenden Gebäuden also viel stärker von der Baulichkeit aus durchdacht und geplant werden, sieht Zäuner die Problematik.
Ähnlich formuliert es Hermann Kolar, Geschäftsbereichsleiter für Sales und Product Management bei Energiecomfort. Er findet, dass die Betriebskosten in der Projektentwicklung eine immer größere Rolle spielen. Die tendenziell kompakteren Grundrisse, die am aktuellen Wohnbaumarkt zu finden sind, seien eine zusätzliche Herausforderung für die Planer. Aber genau hier, in der Planungsphase, wird bereits der Grundstein für die Betriebskosten gelegt, erklärt Kolar:
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Hermann Kolar(c) energiecomfort[/caption]
„Der „Kostentreiber“ Bewirtschaftung nimmt zu - Grundsteuer, Strom, Heizung, Wasser, Abwasser, Versicherung, Wartungsverträge für technische Anlagen, Garten- und Grünpflege, Objektreinigung, Müllgebühren, etc. Aufgrund des Preisanstieges in der jüngsten Vergangenheit und vor dem Hintergrund einer besseren Vermarktbarkeit und höheren Zufriedenheit der Eigentümer ist Betriebskostenoptimierung ein zentrales Thema.“
Nachdem ein Großteil der Lifecyclecosts einer Immobilie Betriebskosten sind, sei demnach schon bei der Planung anzusetzen und beispielsweise auf eine effiziente Dimensionierung der energieerzeugenden Anlagen zu achten. Das bedeutet: Weg von standardisierten Annahmen, hin zu individuellen nutzer- und nutzungsorientierten Lösungen.
„Regelmäßige Wartung sowie Inspektion der energetischen und haustechnischen Anlagen basierend auf einer präventiven Instandhaltungsplanung sorgen für hohe Anlagenverfügbarkeit und Ausfallsicherheit“, beschreibt Kolar die optimale Vorgangsweise. Eine Evaluierung des Anlagenbetriebes, der Verbrauchswerte und systematisches Energiemanagement steuern zeitnahe gegen „ungeplante“ Mehrverbräuche und optimieren laufend den Betrieb entsprechend den tatsächlichen Erfordernissen, erklärt der Energiecomfort-Manager. Der ganzheitliche Blick auf den Lebenszyklus der Immobilie ist prädestiniert, Kosten nicht nur punktuell zu reduzieren, sondern eine langfristige Betriebskostenoptimierung sicherzustellen, ist Kolar überzeugt.