Wien, Wien, nur du allein. Die attraktivsten Lagen für Industrie- und Logistikimmobilien in Wien sind weiterhin der Süden, der Südosten sowie das Umland. Rund 70 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriert sich auf dieses Gebiet.
Onlinehandel, geänderte Konsumgewohnheiten und Bevölkerungswachstum: Wien steht im Bereich Logistik künftig vor großen Herausforderungen. Vor allem E-Commerce und Onlinehandel verändern zunehmend die Bedürfnisse von Wirtschaft und Konsumenten. Der Wunsch nach „same-day-“ oder sogar „two-hour-delivery“ bringt Dienstleister zwingend näher zum Kunden und wird daher die Ansprüche an Logistikimmobilien speziell in Wien erhöhen. Dies geht aus dem aktuellen Logistik- und Industriemarktbericht von Otto Immobilien hervor.
Die gewerblichen Grundstückspreise in Wien liegen demnach abhängig von Lage und Größe derzeit zwischen 200 Euro und 350 Euro pro Quadratmeter. Durch die verstärkte Nachfrage nach Wohnraum ist künftig mit einem weiteren Anstieg zu rechnen. „Wohnbauträger kaufen derzeit auch gewerblich gewidmete Grundstücke in der Erwartung einer Umwidmung auf Wohnnutzung“, berichtet Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams. Speziell innerstädtisch seien daher neue Konzepte gefragt, so etwa die Umnutzung von leerstehenden Erdgeschoss-Geschäftsflächen oder nicht mehr zeitgemäßen Bürogebäuden. Die Renditen am Standort Wien sind gleichzeitig deutlich gesunken und befinden sich derzeit bei einem Wert von unter 5,75 Prozent. Obwohl Logistikinvestments traditionell nur einen geringen Anteil am Gesamtmarkt ausmachen, sind vor allem internationale institutionelle Investoren aktuell an modernen und nahezu vollvermieteten Objekten in guten Lagen, aber auch an Light-Industrial-Immobilien zur Endkonfektionierung interessiert.
Lagen: Süden weiter gefragt, Norden Wiens holt auf
Die nach wie vor attraktivste Lage für Industrie und Logistik ist der Süden Wiens. Dieser zeichnet sich durch den direkten Anschluss an die Süd-Autobahn (A2), die Wiener Außenring-Autobahn (A21), die Südosttangente Wien (A23), die Wiener Außenring-Schnellstraße (S1) Richtung Osten und den Flughafen Wien über die Ost-Autobahn (A4) aus. Somit liegt dieser Standort direkt am Schnittpunkt der Autobahnen nach Westen, Süden, Osten sowie dem Norden Europas.
Der Norden Wiens bzw. das nördliche Umland weist bereits eine bestehende Betriebs- und Logistikzone auf. Besonders entlang der Autobahnachse A22/S1/A5 mit den Bezirkszentren Korneuburg und Stockerau ist eine hohe Logistikintensität festzustellen. Bisher war hier im Vergleich zu den etablierten Lagen im Süden/Südosten Wiens eine spürbar geringere Flächennachfrage zu bemerken. „Rund 70 Prozent der lokalen Flächennachfrage konzentriert sich auf dieses Gebiet,“ so Tina Steindl. Seit der Eröffnung der Außenring Schnellstraße (S1) konnte jedoch eine deutlich positivere Wahrnehmung dieses Standorts durch eine verstärkte Nachfrage beobachtet werden. Die zukünftig nordöstlich geplante Erweiterung des Autobahnnetzes wird die Attraktivität des Standortes weiter erhöhen.
Hot-Spot Hagenbrunn
Ein Investor, der diesen Trend bereits vor ein paar Jahren aufgegriffen hat und in Hagenbrunn als Vorreiter spekulative Logistikobjekte mit derzeit 44.000 m. errichtet hat, profitiert von dieser Entwicklung. Nach sehr erfolgreichen Vermietungen ist ein weiterer Bauabschnitt mit zusätzlichen 24.000 Quadratmeter. geplant. Ebenso entsteht in unmittelbarer Nähe ein spekulativ errichteter Logistikpark, der in einer 1. Ausbaustufe rund 50.000 Quadratmeter Flächen haben wird. Insgesamt plant man nach Abschluss aller Bauphasen 2019 eine Fläche von 160.000 Quadratmeter zur Verfügung zu stellen.
200 bis 350 Euro pro Quadratmeter
Die größte Nachfrage gibt es laut Otto Immobilien weiterhin bei modernen Logistik- und Industrieflächen bis 5.000 m². Allerdings kann das bestehende hohe Angebot an älteren und nicht zeitgemäßen Bestandsobjekten den Bedarf oft nicht erfüllen. Durchschnittlich nachgefragt werden Hallenflächen von 1.500 Quadratmeter bis 3.000 Quadratmeter – wenngleich auch hier die Tendenz leicht steigt. Aufgrund der geänderten Kundenbedürfnisse wollen viele Logistik-Dienstleister noch näher am Verbraucher sein und suchen derzeit Objekte in zentraler bzw. zentrumsnaher Lage, was freilich am entsprechenden Angebot scheitert“.
Die Leerstandsquote ist laut Otto Immobilien aufgrund mangelnder Erfassungssysteme und vieler eigengenutzter Objekte nicht exakt feststellbar. Bei modernen und zeitgemäßen Flächen werde aber auch künftig die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigen.
Wien unter dem europäischen Schnitt
Im Raum Wien bewegen sich die Nettomieten nach Recherchen der Otto Immobilien Gruppe abhängig von Lage, Qualität und Ausstattung in einer relativ weiten Bandbreite zwischen 2,50 und 6,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Denn das Spektrum reicht von der einfachen Lagerhalle im Ortsgebiet über ein Hochregallager an einer Autobahnachse bis hin zu einem 24 Stunden überwachten High-Tech-Produktionsstandort. Durch das Entstehen von neuen, modern ausgestatteten Logistikzentren ist ein leichter Anstieg des Mietpreisniveaus festzustellen. In einzelnen Objekten können bei kleinteiligen Vermietungen auch schon Preise von über 6,00 Euro pro m. und Monat beobachtet werden. Die Nettomieten für Büroflächen an entsprechenden Industrie- und Logistikstandorten liegen österreichweit abhängig von Ausstattung und Lage zwischen 6,00 und etwa 12,30 Euro pro m. und Monat. „Die österreichische Bundeshauptstadt liegt damit im internationalen Vergleich unter dem europäischen Durchschnitt von 7,30 Euro pro Quadratmetzer und Monat“, so Otto-Research-Leiter Alexander Bosak MRICS, MBA, Leiter der Immobilien Research bei Otto Immobilien. Logistikzentren an deutschen Standorten und in den großen Handelsmetropolen Westeuropas sind regelmäßig teurer, in angrenzenden osteuropäischen Staaten und Südeuropa etwas günstiger, so Bosak.