Kleinere Brötchen. In wenigen Wochen wird Günter Kerbler 60. Er will dann kleinere Brötchen backen. Bevor es aber damit soweit ist, baut er in der Seestadt Aspern ein Hochhaus aus Holz. Bei Fertigstellung wird es das größte in Europa sein. „Vielleicht behalte ich es mir“, meint Kerbler im Interview mit dem ImmoFokus.
In einem bereits vor längerem erschienenen Artikel wurden Sie als „Eisverkäufer-Bademeister-Wirt“ beschrieben. Was hat es damit auf sich?
„Wer nix kann und nix wird, wird Wirt, oder wie …“ Ja, das stimmt. Ja ich bin geprüfter Bademeister. Während meiner Schulzeit habe ich in den Ferien einmal als Bademeister und einmal als Eisverkäufer gearbeitet, in Kufstein am Hechtsee.
Was hat Sie als Waldviertler nach Kufstein verschlagen? Die große Liebe?
Nein. Das Arbeitsamt. Auf der Suche nach einem Ferialjob bin ich aufs Arbeitsamt gegangen. Dort wurde mir einiges angeboten - und Kufstein ist es letztendlich geworden.
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Wie war Ihr Einstieg in die Immobilienbranche?
Schon während meiner Zeit im Österreichischen Creditinstitut und in der Wiener Städtischen Versicherung habe ich parallel dazu immer schon Garçonnièren gekauft, mit Bauspardarlehen finanziert und vermietet. Das war kein großes Geschäft. Mit den Mieteinnahmen konnte man damals mit Müh und Not gerade die Rate abdecken. Mit der Einführung des Erhaltungsbeitrages sind dann Mitte der 80er Jahre die Althäuser für mich interessant geworden. Ich hatte dann, behaupte ich heute, Visionen - ich glaube, ich habe mir in Venedig einfach zu viel Jacopo Tintoretto angeschaut. Ich habe von Wohnungen und Häusern geträumt und bin dann ab Mitte der 80er Jahre so richtig in die Immobilienbranche eingestiegen. In den 90er Jahren war ich dann schon recht gut aufgestellt.
Hatten Sie auch Partner? Einen Mentor?
Mentor hatte ich keinen. Das war Learning by Doing. Die ersten Partner darf man durchaus „Wirtshauspartie“ bezeichnen. Nachträglich gesehen war das vielleicht nicht die wirklich ideale Basis. Der erste Partner, mit dem ich wirklich professionell zusammengearbeitet habe, war Johann Kowar. Mit ihm wurde das Umfeld wesentlich professioneller. Wir mussten unsere Hausaufgaben machen.
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So richtig Leben wurde dem Markt Althaussanierung mit dem Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) eingehaucht. Die damalige Zeit war überhaupt ein Eldorado. Im 7. Bezirk hat der Quadratmeter 3.000 Schilling gekostet, in der Innenstadt musste man 5.000 Schilling zahlen. Das war damals natürlich auch viel Geld. Aber es gibt in Wien ein paar Gassen, an denen ich vorbeifahre und mir denke: „Das hätte ich mir auch kaufen können, aber irgendwann geht einem eben die Luft aus … .
… also von handgestrickt hin zu professionell?
Durchaus. Das fiel in die Zeit, in der ich zwischendurch dachte, dass ich die Arbeiter-Zeitung retten und das Magazin „New Business“ finanzieren muss. Damals hatte ich auch noch den „Falter“ sowie den „Erb-Verlag“. Mit dem „Erb-Verlag“ hatte ich mir wenigstens schon ein Haus gekauft, darum ist es sich leichter ausgegangen. Mein Hauptgeschäft war und ist die Immobilie, das Althaus, die Sanierung und allenfalls ein Ausbau oder Umbau und die anschließende Verwertung.
Wo war Ihr erstes Zinshaus, das Sie gekauft haben? Am Spittelberg?
Mein erstes Zinshaus war eine „halbe Hütte“ in der Kreuzgasse. Das zweite war in der Benedikt-Schellinger-Gasse - die Nummer weiß ich heute nicht mehr genau. Dieses Zinshaus habe ich damals um 900.000 Schilling gekauft. Dann war ich frech und habe gesagt: „Das Investment müssen wir jetzt verdoppeln und auf die Reise schicken”. Im Endeffekt habe ich es dann um 1,8 Millionen Schilling verkauft. Ich hätte also 2 Millionen verlangen müssen. Da hätte ich aber ein schlechtes Gewissen bekommen und dachte mir „das ist so viel Geld auf einmal“. Der damalige Käufer hat es um 3,7 Millionen Schilling weiterverkauft - da war ich wieder beruhigt. Richtig professionell sind wir erst am Spittelberg geworden. Dort hatten wir auch die ersten großen Baustellen mit Volumen von 20 bis 30 Millionen Schilling.
Kurz zurück zu Falter, New Business und Arbeiter-Zeitung. Hatten Sie immer schon eine besondere Affinität zu Medien?
Ich glaube, es gibt keine Zufälle. Es geschieht, was geschehen muss. Irgendwie habe ich mir das eben eingebildet. Warum ich mir damals die Arbeiter-Zeitung angetan habe, weiß ich heute selbst nicht mehr, aber das ist eben so. Beim „New Business“ hat es eher daran gelegen, dass ich etwas produzieren wollte, was mir nahe steht. Und zum Zeitpunkt des „New Business“ habe ich mich dann mit dem Trend-Verlag angelegt, mit der Raiffeisen und mit der Giebel-Kreuzer-Sekte, die haben natürlich alles Mögliche gegen uns unternommen.
Würde Sie so etwas jetzt wieder reizen?
Nein, diese Zeiten sind vorbei. Ich will überhaupt nichts mehr. Aspern ist das letzte Großprojekt. Alle anderen Projekte sind deutlich kleiner. Außerdem werde ich in ein paar Monaten 60 und hätte bereits Anspruch auf Pension. Die Pension ist mir aber eigentlich egal, denn ich werde immer arbeiten. Nur eben ein bisschen kleinere Brötchen backen. Es wird mir auch letztlich alles zu viel.
Was war Ihr erfolgreichstes Projekt? Was hätten Sie vielleicht lieber bleiben lassen sollen?
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Im Immobiliengeschäft habe ich noch nie verloren - außer in Ungarn, dort haben sie mich zweimal erwischt. Mein größter Erfolg war die Gründung der conwert und ihre Börseneinführung. Wir sind nach dem Börsengang stark gewachsen. Wir hatten wirklich gute Zugänge zu den Märkten Wien, Berlin, Leipzig und Dresden. Das war eine tolle Zeit.
Ich habe damals sehr viel Marlboro geraucht, einige Packerl pro Tag werden es schon gewesen sein. Dann hat es mich gesundheitlich erwischt. Massive Herzprobleme. Man konnte keine Stents mehr setzen und ich musste operiert werden. Da kam man auch drauf, dass ich bereits zwei kleine Infarkte gehabthatte, die aber nie erkannt worden waren. Nach der Operation ging es mir wirklich schlecht. Zu diesem Zeitpunkt hätte ich das Thema conwert zum ersten Mal bereinigen und gesundheitlich ein bisschen mehr aufpassen können - aber egal. Ich war dann noch eine Zeit lang conwert-Aufsichtsrat. Dann kam die große Krise und irgendwie dachte ich mir: „Wer weiß ,wie lange ich es noch mache...“ - und habe verkauft.
Als ich endgültig aus der conwert ausstieg, lag der Kurs auch noch um die 11 Euro. Erst jetzt, durch das Übernahmeangebot der Deutschen Wohnen, ist wieder Bewegung in den Kurs gekommen. Es ist für mich eine große Enttäuschung, wie die conwert weitergeführt wurde, das macht mir keine große Freude. Aber ich will mich da auch gar nicht einmischen. Ich habe auch keine Aktien mehr. In Wahrheit haben sie die letzten 5 Jahre von meinen Juwelen gelebt, die ich insbesondere in Wien zusammengekauft habe. Aber so ist das Leben. Damit muss ich eben umgehen.
Bereuen Sie Ihren conwert-Ausstieg?
Heute würde ich nicht mehr aussteigen. Ich war damals vielleicht einfach schlecht beraten. Da gab es dann die Leute, die meinten: „Pass auf, wir wissen nicht genau. Schau, dass du Geld zu Hause hast. Wer weiß, ob du morgen noch Geld aus dem Bankomaten bekommst... Da gab es schon eine sehr depressive Atmosphäre. Mir selbst ist es - ehrlich gesagt - gesundheitlich wirklich dreckig gegangen. Nachdem es mir wieder besser ging - die Wiener Privatbank haben wir ja behalten, da bin ich nach wie vor einer der Hauptaktionäre – haben wir parallel wieder einen Immobilienbereich auf- und ausgebaut. Da sind wir, so glaube ich, recht erfolgreich unterwegs.
Hat sich die Strategie bei Ihren Immobilieninvestments im Laufe der Zeit verändert?
Aktuell ist in der Parifizierung mehr zu verdienen als durch eine Investition in ein einzelnes Zinshaus mit der Hoffnung, dass es sich aus der Rendite heraus selber abzahlt. Da müsste man schon 150 Jahre alt werden. Das geht sich irgendwie halt nicht aus. Daher bewegen wir uns aktuell stark in der Begründung von Wohnungseigentum - auch in der Altsubstanz. Parallel dazu bauen wir eben auch neue Wohnungen, wobei das Thema „Aspern“ ein ganz spezielles ist. In diese Geschichte bin ich anfangs irgendwie nur hineingerutscht.
Wie rutscht man da hinein? Hat jemand eine schwache Stunde von Ihnen ausgenutzt?
Was weiß ich. Ich bin auf der Bananenschale ausgerutscht. Keine Ahnung. Ja, man hat eine schwache Stunde von mir ausgenutzt.
… und wer war das?
Thomas Lenzinger. Der hat mich mit dem Griffner Abenteuer schon genug Geld gekostet. Heute ist er sehr darum bemüht, Geschäft für unser Fertigteilwerk Schachnerhaus zu bringen. Schauen wir einmal, wie das wird. Wenn wir etwas verdienen, dann ist das schon ok.
Eigentlich wollte ich mich auch in Aspern auf das Thema Wohnen konzentrieren. Dann ist es doch ein Bürohaus geworden. Das macht aber gar nichts. Bauen ist nicht die große Kunst, wenn man mit den entsprechenden Leuten arbeitet, die das notwendige Wissen haben. Mit einem guten Team lässt sich auch etwas ganz Spezielles machen - wie beispielsweise das Hochhaus aus Holz - das gefällt mir sehr gut.
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Der Holzturm in Aspern kommt Ihnen mit rund 60 Millionen Euro Baukosten um rund 10 Prozent teurer als der Turm in konventioneller Bauweise? Muss die Kerbler Holding nicht auf die Rendite schauen?
Ich möchte mich nicht so sehr selbst verwirklichen, dass ich auf jegliche Rendite verzichte. Ich glaube auch, dass es sich für ein Büroprojekt durchaus ordentlich rentieren kann. Also 5 bis 6 Prozent Rendite sehe ich schon abgesichert. Natürlich glaube ich, dass wir auch 7 Prozent erzielen können.
Ich habe ja schon viele wunderschöne Häuser besessen, irgendwann einmal alleine, irgendwann zu zweit und irgendwann dann einmal in der conwert. Wenn ich keines der Häuser, die ich bisher besessen habe, verkauft hätte, dann hätte ich heute einen schönen Bestand, aber es ist alles verkauft. Vielleicht ist es gerade der Turm, den ich behalte, um etwas weiterzugeben. Als ich am „New Business“ beteiligt war, ließ ich mir 12 Ausgaben in 3 Bücher binden, um meinen Töchtern eines Tages zu sagen: „Damit habe ich das Geld verschustert. Das ist euer Erbe“. Zum Glück haben wir aber hinten nach noch ein bisschen verdient. Ich habe viele Sachen versucht, beispielsweise die Gastronomie, wenn mir eben gerade nichts Besseres eingefallen ist. Wirklich Geld habe ich aber eigentlich immer im Immobiliengeschäft verdient.
Günter Kerbler, der Gastronom? Eine Lebens- oder Leidensgeschichte?
Ich habe in Summe 20 Lokale gehabt. Begonnen hat es mit dem „Plutzer Bräu“ am Spittelberg. Es folgten die Shultz-Bar, das Lux, die Italo-Kette „Francesco“. Ja und da war dann noch der „Guess Club“. Da war ich mit der Architektur, mit dem Clubgedanken der Zeit in Wahrheit um 10 Jahre voraus. Das was in den Top Lokalen in London, Paris und Berlin bereits geboten wurde, das konnten die Leute in Wien in der Kaunitzgasse gar nicht verstehen. Für diese Zielgruppe hätte ich ein Wirtshaus hinstellen müssen und fertig. Dann habe ich zum Geschäftsführer gesagt: „So, morgen sperren wir zu und aus.”
Die Idee, wieder ein Lokal zu besitzen, gefällt mir auch heute noch. Aber ehrlich gesagt, da gehe ich vorher lieber in Konkurs, denn ich will das alles nicht mehr. Gastronomie ist kein Geschäft: Operativ habe ich kaum etwas verdient. Die Gastronomie ist mühselig. Entweder man verdient gar nichts oder man muss bestimmte Praktiken verfolgen, die mir nicht liegen und die man auch nicht machen kann, wenn man mit den Medien zu sehr in der Öffentlichkeit steht. Nein. Ich möchte nichts mehr mit einem Lokal zu tun haben.
Was bedeutet für Sie Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft? Gerade in Aspern wurde ja sehr viel zertifiziert. Was bedeuten Zertifizierungen für Sie?
Also ich sehe das vom Low-Level. Holz bringt ganz einfach eine andere Atmosphäre in das Haus, das steht fest. Ich bin der Ansicht, damit einfach etwas Gutes für die Natur zu tun, so sagen es zumindest diejenigen, die so tun, als wüssten sie es. Genau dafür habe ich eine Fertigteilfirma, die Holz und alles mögliche andere produziert. Aber das alleine ist nicht der Grund. Ich finde es einfach lustig und geil …
Also kein Sendungsbewusstsein?
Nein, denn wie soll ich die Welt retten…? Ich habe eh schon genug gerettet, ich will niemanden mehr retten. Ich kann mich maximal selbst retten.
Dass wir Aspern so machen, wie es die vor kurzem vorgestellten Pläne vorsehen, ist meinem jungen Team und meinen Töchtern geschuldet. Ich glaube schon, dass uns junge Leute zum Umdenken anregen können, weil man eben schon irgendwie in einer Struktur drinsteckt, da man die Dinge eben immer so gemacht hat.
Wir brauchen junge Leute. Ich bin ja heute mittlerweile schon so weit, dass ich es verstehe, wenn Großkonzerne 50-Jährige nach Hause schicken, weil sie eben einerseits oft schon verformt sind und einen Tunnelblick haben, aber andererseits haben sie die nötige Lebenserfahrung. Das ist dann eben wieder die Kehrseite. Es muss einfach die richtige Mischung aus Jung und Alt sein. Kreativität gepaart mit Erfahrung. Ich hatte ja auch schon verschiedene Beteiligungen. Mit den Jungen funktioniert es einfach, denn die Alten denken in erster Linie an Geld und Gehalt, während die Jungen eben an der Sache arbeiten und nicht gleich die Sorge haben, dass sie sofort viel verdienen müssen.
Weil Sie vorhin Beteiligungen angesprochen haben. Nicht nur Immobilien-Entwickler, Gastronom und Bademeister – auch „Business Angel“?
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Das habe ich versucht, aber es hat mir nicht wirklich gut getan. Ich habe schon einiges finanziert, das gehört einfach dazu.
… was zum Beispiel?
Wenn ich bedenke, dass ich in der Dominikanischen Republik locker 10 Jahre lang in eine Hotelanlage hinein investiert habe, kann man schon einmal zwischendurch Atembeschwerden bekommen. ?Mittlerweile ist es eine „Cashcow“ geworden, eine gehobene Clubanlage mit 4.000 Betten und de facto nur amerikanischen Hotelgästen. Wer nicht verlieren kann, wird auch nicht gewinnen können.
Zurück zu einem zentralen Thema in Österreich. Was ist für Sie leistbares Wohnen?
Letztendlich ist es eben immer die Frage: „Wo muss ich wohnen können?” Als Zinshaus-Entwickler bin ich - meines Erachtens nach - nicht in der Verantwortung, „leistbares Wohnen” schaffen zu müssen. Ich muss dafür Sorge tragen, dass ich diese geschichtsträchtigen Häuser am Leben erhalte. Das heißt, ich investiere in die Fassade, in Steigleitungen und in die Technologie. Das mache ich als Investor. Dass in diesen Fällen dann die Miete teurer ausfällt, weil man das alles irgendwie wieder hereinholen muss, ist klar. Innerhalb des ersten Bezirkes sind es ohnehin keine Renditebringer mehr, sondern nur mehr Prestigeobjekte.
Aber unsere Politik muss sehr wohl dafür Sorge tragen, dass es „leistbares Wohnen“ gibt – aber dann bitte in den angrenzenden Bezirken. Ein gutes Beispiel sind hier der 21., 22. Bezirk. Die Politik ist hier eindeutig in der Verantwortung.
Sind die Mieten aus Ihrer Sicht zu hoch?
Mein Zugang bei der Miete war immer: Dem Mieter muss es zu viel sein - und mir muss es zu wenig sein, dann hat man es richtig erwischt. Damit bin ich bisher ganz gut gefahren, glaube ich. Ist die Miete zu hoch, sucht jeder Mieter nach einer Möglichkeit, wo er günstiger wohnen kann. Das ist eine Frage des Budgets.
Ich glaube, die geplante Lösung mit einer Anlehnung an das Deutsche Mietrecht und einem Mietenspiegel wäre eine sehr gescheite Lösung. Eine Durchschnittsmiete von 7,82 Euro pro Quadratmeter kann man maximal auf 8,50 Euro pro Quadratmeter erhöhen - und dann war’s das…
Ein großes Problem sind die Eintrittsrechte. Da gibt es noch immer Mieter, die in den Mietvertrag für eine Kategorie A Wohnung eintreten und 3,50 Euro zahlen. Um 3,50 Euro kann man sich ein Eis kaufen. In Wahrheit müsste man alle Mietverträge aufkündigen. Natürlich gibt es dann in Simmering keine 12 Euro am Quadratmeter. Dort lässt man sich höchstens eingraben. Ein neues Mietrecht könnte hier Abhilfe schaffen. Bis dieses aber Wirkung zeigt, kann es leicht bis zu 15 Jahre dauern.