Vorsorgewohnungen

Sichere Geldanlage. Der Trend geht klar in Richtung kleinere, leistbare Wohnungen. Der Bedarf wird - vor allem aufgrund des Bevölkerungszuwachses in den Ballungszentren - auch in den nächsten Jahren weiterbestehen.

Eine Vorsorgewohnung rechnet sich für alle, die eine langfristige und sichere Geldanlage anstreben und ein gewisses Eigenkapital zur Verfügung haben. „Die Investition in eine Vorsorgewohnung ist einerseits eine Variante für Menschen, die ihr Vermögen sicher anlegen und bleibende Werte schaffen möchten. Aber auch ohne hohen Anteil an Eigenkapital ist die Immobilie mittlerweile zur guten Alternative z.B. zur klassischen Lebensversicherung oder anderen Altersvorsorgemodellen geworden“, so Markus Ritter, Vorstandsvorsitzender der C&P Immobilen AG. Viele kaufen auch im Hinblick auf die Vorsorge für die Kinder. Nicole Wallmann, Geschäftsführerin der Premium Immobilien Vermittlung GmbH: „Die Leute wollen ihren Kindern, wenn sie groß sind, ein gewisses Startkapital oder einfach die erste Wohnung zur Verfügung stellen.“

Lage, Lage, Lage

Wenn man in eine Vorsorgewohnung investieren möchte, gilt es jedoch, einige Faktoren zu beachten. „Wichtig ist immer die Infrastruktur, dass die Wohnung gut geschnitten ist, einen guten Grundriss hat. Eine Ein-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmetern macht wenig Sinn“, so Wallmann. „Der Kauf von Neubauwohnungen hat insofern Vorteile, als diese Wohnungen bei der Mietzinsbildung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Das heißt: Hier kommt die Marktmiete zur Anwendung. Bei neuen Projekten kann man ebenfalls noch optimieren, indem man in das Projekt rasch - am besten vor Fertigstellung - einsteigt. Damit beginnen im Falle einer Fremdfinanzierung bereits die Annuitäten zu laufen, dem gegenüber stehen aber noch keine Einnahmen - eine steuerlich interessante Option“, ergänzt Sandra Bauernfeind, EHL-Geschäftsführerin und Vorsorgewohnungs-Spezialistin.

Georg Aichelburg-Rumerskirch von der Wiener Privatbank betont: „Wichtig ist, sich den Anbieter anzuschauen und inwieweit das Konzept und das Objekt geeignet sind. Auch entscheidend sind die Dienstleistungen, die vom Anbieter übernommen werden. Wenn einer eine Wohnung kauft und dann muss er sich zuhause mit Steuern, Mietzins und Betriebskosten alleine herumschlagen, kann er nur Fehler machen.“

Das Geschäft boomt

„Der Bedarf an attraktiven, das heißt optimal geschnittenen Mietwohnungen mit solider Ausstattung, in infrastrukturell gut ausgebauten, urbanen Lagen ist nach wie vor hoch und wird - vor allem aufgrund des Bevölkerungszuwachses in den Ballungszentren - auch in den nächsten Jahren weiter bestehen“, ist sich Ritter sicher. Damit wächst auch die Nachfrage seitens der Anleger und das Geschäft mit den Vorsorgewohnungen boomt.

Wiener Wohnimmobilien attraktiv

Doch wo soll man investieren? Die Ergebnisse des ersten Wohnimmobilien-Trendbarometers liefern laut Wiener Privatbank eine fundierte Basis für Investitionsentscheidungen. Dazu Wiener Privatbank Vorstand Helmut Hardt: „Die demografischen Trends sind langfristig intakt und Investitionen in Wiener Wohnimmobilien bleiben attraktiv." Für Substanzinvestoren seien hochwertige Wohnungen in guten Lagen – im Neu- wie im Altbau – nach wie vor erste Wahl: „Hier empfehlen wir Top-Lagen der Bezirke 13, 18 und 19. Die Rendite ist mit 3,0 bis 3,5 Prozent im aktuellen Anlageumfeld unverändert attraktiv.“ Für Potenzialinvestoren, die Wert auf eine höhere Rendite legen, empfiehlt Hardt gebrauchte Wohnungen in interessanten Mikrolagen: „Insbesondere in einzelnen Grätzeln des 10., 16., 17. und 20. Bezirks orten wir gute Investitionsmöglichkeiten. Wichtig ist die optimale Vermietbarkeit der Wohnung, sie sollte daher nicht größer als 45 bis 75 Quadratmeter sein. Hier kann man mit einer Rendite von 3,5 bis 4,0 Prozent rechnen.“

Preisentwicklung in Wien

Im ersten Halbjahr 2016 präsentierte sich der Wiener Wohnungsmarkt anhaltend stark. Mieten und Kaufpreise haben auch weiterhin zugelegt – wenn auch in unterschiedlicher Intensität. In Teilmärkten, in denen Anstiege zu verzeichnen waren (wie z.B. in neuen aufstrebenden Stadtentwicklungsgebieten wie Hauptbahnhof, Floridsdorf, Donaustadt), lagen diese in etwa doppelt so hoch wie die Inflationsrate von knapp 1 Prozent, also bei ca. 2 Prozent. Neu auf den Markt kommende Objekte sind durchwegs stark nachgefragt und in der Regel bei Fertigstellung weitestgehend vermietet bzw. verkauft. Mittlere bzw. bereits entwickelte Lagen hingegen konnten noch ein Wachstum knapp über der Inflationsrate verzeichnen. Das hochpreisige Segment hält ebenso die hohen Preise – wenn hier Objekte auf den Markt kommen, die keine Wünsche offen lassen, sind die Kunden auch bereit, tief in die Tasche zu greifen. Während der rasante Preisanstieg der zurückliegenden Jahre damit wieder auf ein nachhaltiges Niveau zurückgekehrt ist, gibt die immer breiter werdende, strukturelle Kluft zwischen Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsproduktion Anlass zur Sorge. „Es wird zu wenig und zu teuer gebaut“, erklärt Bauernfeind. „Für Familien, einkommensschwächere Ein- und Zweipersonenhaushalte und einen großen Teil der zuziehenden Personen ist das aktuelle Preisniveau mittlerweile eine Herausforderung geworden, obwohl dieses im internationalen Vergleich mit anderen Großstädten, wie z.B. München, London oder Paris noch immer im unteren Bereich angesiedelt ist.“

Wohnimmobilien-Trendbarometer

… für Substanzinvestoren im Fokus: Werterhalt und Sicherheit Segment: hochwertige Wohnungen in guten Lagen (Neu- und Altbau) Größe: 45 bis 75 Quadratmeter Top-Lagen (Bezirke): 13, 18, 19 Rendite: rd. 3,0 bis 3,5 %

… für Potenzialinvestoren Fokus: Wertsteigerung Segment: gebrauchte, günstigere Wohnungen in interessanten Mikrolagen Größe: 45 bis 75 Quadratmeter Potenzial-Lagen (Bezirke): 10, 16, 17, 20 Rendite: rd. 3,5 bis 4,0 %

Welche Vorsorgewohnung ist am besten?

VARIANTE „NEUBAU“

Der Kauf von Neubauwohnungen hat insofern Vorteile, als diese Wohnungen bei der Mietzinsbildung nicht dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen. Das heißt: Hier kommt die Marktmiete zur Anwendung. Bei neuen Projekten kann man ebenfalls noch optimieren, in dem man in das Projekt rasch - am besten vor Fertigstellung - einsteigt. Damit beginnen im Falle einer Fremdfinanzierung bereits die Annuitäten zu laufen, dem gegenüber stehen aber noch keine Einnahmen - eine steuerlich interessante Option.

VARIANTE „GEBRAUCHTE EIGENTUMSWOHNUNG“

Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen hat man sehr oft den Vorteil, dass hier die Wohnung bereits vermietet ist bzw. es Erfahrungen gibt, wie die Miete und die Vermietungssituation dort zu sehen ist. Allerdings kann es hier durchaus vorkommen, dass der Verkäufer nicht mehr das Modell „Vorsorgewohnung“ verfolgt und man somit eigentlich „nur“ eine vermietete Wohnung kauft, ohne weitere steuerliche Vorteile.

Die Kosten, die beim Ankauf entstehen - die sogenannten Kaufnebenkosten - sind unabhängig davon, welche Wohnung man kauft.

MIT WELCHEN STEUERLICHEN FRAGEN MUSS ICH MICH BESCHÄFTIGEN?

Hat man eventuell vor, die Wohnung rasch wieder zu verkaufen oder bald selbst zu nutzen? Dann würde sich das Modell Vorsorgewohnung eher nicht empfehlen. Die Fristen für die Umsatzsteuer und das Erreichen des steuerlichen Gesamtüber-schusses (um nicht in den Verdacht der Liebhaberei zu kommen) sind jeweils 20 Jahre. Das ist auch der Zeitraum, über welchen man diese Wohnung behalten sollte, da ansonsten eventuelle Steuerkorrekturen auf einen zukommen.

Eine weitere Frage, die man sich beantworten sollte, ist die Fremdfinanzierung und hier die Höhe des Fremdkapitalanteils. Denn hier gilt: Je höher die Zinsbelastung, desto höher auch der Absetzbetrag, aber desto später erreicht man den innerhalb von 20 Jahren geforderten Gesamtüberschuss.

WELCHE NACHTEILE GIBT ES BEI DIESER FORM DER VERANLAGUNG?

Das Investieren in Immobilien ist ein sicheres Investment mit wenigen „Fallen“. Allerdings sollte man darauf achten, dass man - wenn man selbst kein Fachmann ist - beim Kauf professionell beraten wird. Weiters sollte man sich vor Augen halten, dass eine solche Wohnung der Vermietung dient und daher in erster Linie einem potenziellen Mieter gefallen soll. Persönliche ausgefallene Geschmäcker bei der Ausstattung sollte man daher hintanhalten. Man sollte auch im Hinterkopf behalten, dass im Laufe der Zeit die eine oder andere Sanierung anstehen wird: So wird die Wohnung auszumalen sein, der Boden zu schleifen oder die Küche zu erneuern, damit auch weiterhin eine gute Vermietung gesichert ist.