Das hohe Zinsumfeld und gestiegene Baukosten haben die gesamte Immobilienbranche im vergangenen Jahr enorm gefordert. Dieser Entwicklung konnte sich auch Warimpex nicht entziehen. Dennoch ist es gelungen, mit einem Plus von 10 % auf EUR 49,7 Mio. bei den Umsatzerlösen ein operativ deutlich positives Ergebnis zu verzeichnen. Diesem Erfolg stehen hohe Immobilienbewertungsverluste in Höhe von 38,3 Mio. Euro gegenüber, die vor allem der Zinsentwicklung sowie den Auswirkungen des Konflikts in der Ukraine geschuldet sind. Das Periodenergebnis ging somit im Vergleich zum Vorjahr von EUR 42,9 Mio. auf EUR -23,8 Mio. zurück.
„Trotz des herausfordernden Marktumfeldes ist es uns gelungen, ein positives operatives Ergebnis zu erzielen und die Projekte in Polen und Deutschland planmäßig voranzutreiben. Das bestätigt unsere langfristig orientierte Strategie, auf vorhandene Grundstücksreserven und nachhaltige Konzepte bei Büros kombiniert mit Coworking-Angeboten zu setzen. Gleichzeitig drücken Bewertungsverluste das Ergebnis stark. Umso wichtiger ist es, dass Warimpex weiterhin über eine stabile finanzielle Basis mit gesunder Eigenkapitalquote und starkem Cashflow verfügt.“ Franz Jurkowitsch, CEO Warimpex
Wichtige Finanzkennzahlen sind nicht zuletzt aufgrund der operativen Stabilität klar positiv. Beispielsweise verdoppelte sich der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit gegenüber dem Vorjahr auf EUR 24,8 Mio. (+ 128 %). Gleichzeitig verfügt Warimpex mit 33 % über eine weiterhin gesunde Eigenkapitalquote. Zusätzlich kommt dem Unternehmen zugute, dass lediglich 20 % der verzinslichen Finanzverbindlichkeiten einer variablen Verzinsung unterliegen und somit das Zinsänderungsrisiko überschaubar ist.
Geschäftsentwicklung 2023
Der Gesamt-Umsatz verbesserte sich von 10 % auf EUR 49,7 Mio. Dies ist auf gestiegene Umsatzerlöse aus Büros (+11%) und Hotels (+22 %) zurückzuführen. Bis auf den Verkauf der Beteiligung am Palais Hansen, der im Eigenkapital erfasst wurde, fanden 2023 keine Immobilientransaktionen statt. Im Vorjahreszeitraum war das Bürohaus B52 in Budapest erfolgreich veräußert worden. Das EBITDA verbesserte sich durch die Umsatzsteigerungen sowie niedrigere betriebliche Aufwendungen um 31 % auf EUR 21,6 Mio.
Das EBIT drehte sich von EUR 59,1 Mio. im Vorjahr auf EUR -16,8 Mio. Hier spiegelt sich das negative Ergebnis aus Abschreibungen und Wertänderungen in Höhe von EUR 38,4 Mio. deutlich wider. 2022 konnte Warimpex an dieser Stelle noch EUR 42,6 Mio. Bewertungsgewinne verbuchen, was die Volatilität des wirtschaftlichen Umfelds und der damit verbundenen Bewertungsschwankungen deutlich aufzeigt. Auch das Finanzergebnis veränderte sich von EUR -6,5 Mio. auf EUR -10,5 Mio. Dabei blieb der Finanzaufwand im Jahresvergleich nahezu unverändert. Allerdings fielen die Erträge aus Wechselkursänderungen im Finanzergebnis sowie aus Joint Ventures geringer aus. Unter dem Strich ging damit das Periodenergebnis im Vergleich zum Vorjahr von EUR 42,9 Mio. auf EUR -23,8 Mio. zurück.
Developments mit Nachhaltigkeit und Coworking-Angeboten im Fokus
Sowohl bei der Errichtung und Revitalisierung der Gebäude als auch im laufenden Betrieb spielen Energieeffizienz, der Einsatz erneuerbarer Energieträger und die CO2-Reduktion für Warimpex eine wesentliche Rolle. Grundsätzlich sind für alle Neuentwicklungen internationale Nachhaltigkeitszertifizierungen unter Berücksichtigung der EU-Taxonomie geplant. So wurde das im November 2023 eröffnete Mogilska 35 Office in Krakau mit ca. 11.900 m² Nettonutzfläche mit der BREEAM-Zertifizierung „Excellent“ ausgezeichnet und als EU-Taxonomie-konform eingestuft.
In Darmstadt wurde im September 2023 mit dem Beschluss eines neuen Bebauungsplans für die die weiteren Entwicklungen ein wichtiger Meilenstein erreicht. Auf den Grundstücksreserven können nun Büro- und Gewerbeimmobilien mit maximal 77.500 m² Geschossfläche entstehen. Die Planung des ersten Projekts West Yard 29 mit ca. 12.500 m² vermietbarer Fläche ist bereits weit fortgeschritten. Weitere Projekte sind in Polen das Co-Living/Office Projekt Chopin mit ca. 20.600 m² in Krakau und das Bürohaus MC 55 in Białystok mit ca. 38.500 m². Für beide Projekte wurden bereits Baugenehmigungen erteilt. In Russland sind nach wie vor keine weiteren Entwicklungen geplant.
Mit Cowork by Memos stehen bereits in vier Bürogebäuden in Polen Coworking-Flächen zur Verfügung: Im Ogrodowa Office und im Red Tower in Łódź sowie im Mogilska 43 Office und im 2023 fertiggestellten Mogilska 35 Office in Krakau. Ein weiterer Standort befindet sich im greet Hotel in Darmstadt. Die Arbeitsplätze, die kurzfristig vermietet werden, bieten eine hervorragende Arbeitsinfrastruktur bei gleichzeitig hoher Flexibilität und passen sich ideal an die veränderte Arbeitswelt in Folge der Corona-Pandemie an.
Ausblick
„Auch im laufenden Jahr sind die Inflations- und Zinsentwicklung und die damit einhergehende Verteuerung der Projektfinanzierungen sowie die Renditeentwicklung bei Immobilien wichtige Themen in der Branche. Mit einer stabilen finanziellen Basis liegt unser Schwerpunkt heuer auf der Bauvorbereitung am Standort Darmstadt sowie der Fortführung bestehender Bau- und Entwicklungstätigkeiten. Aufgrund der aktuellen Budgetzahlen gehen wir insgesamt von einem positiven Ergebnis der laufenden operativen Tätigkeit für 2024 aus.“ Franz Jurkowitsch, CEO Warimpex