Der Antragsteller, dem die Zustimmung zum Umbau vom Vermieter verwehrt wurde, begehrte die Feststellung des Gerichts, dass von ihm gewünschte Umbauten (zB Mauerdurchbrüche zwischen Küche und Vorzimmer des Mietobjekts) in einem Altbau verkehrsübliche Änderungen iSd § 9 MRG seien und er somit keine Zustimmung des Vermieters brauche.
Rechtliche Beurteilung
Voraussetzung für die Genehmigung einer vom Mieter geplanten wesentlichen Veränderung des Mietgegenstandes ist, dass diese der Übung des Verkehrs entspricht und den wichtigen Interessen des Mieters dient. Die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass diese beiden Voraussetzungen gemeinsam erfüllt sind, trifft den Mieter.
Zur Übung des Verkehrs ist auf allein objektiv Umstände abzustellen, welche vom Mieter durch konkrete Tatsachen zu belegen sind. Es ist darauf abzustellen, ob die konkret beabsichtigte Änderung in ihrer geplanten Ausgestaltung verkehrsüblich ist. Ob die Voraussetzungen für eine Pflicht des Vermieters zur Duldung vorliegen, hängt somit immer von einer Beurteilung der Umstände im Einzelfall ab.
Der Mieter muss klar belegen, warum und wodurch eine Maßnahme verkehrsüblich ist; ein bloßer Hinweis auf allgemeine Lebenserfahrung kann den durch den Mieter zu erbringenden Tatsachenbeweis nicht ersetzen. Bei der Beurteilung der Verkehrsüblichkeit kommt es nicht auf die subjektiven Interessen des Mieters an.
Im vorliegenden Fall musste also beurteilt werden, ob die Herstellung eines offenen Wohnbereichs durch Mauerdurchbrüche im Altbau verkehrsüblich ist. Was verkehrsüblich ist, bestimmt sich ua danach, ob die konkrete Änderung unter Berücksichtigung der bestimmten Beschaffenheit des betreffenden Hauses (hier ein Altbau) und seines Umfelds als üblich anzusehen ist. Die Beweislast hierfür trifft den Mieter also den Antragsteller. Was in einem Neubau üblich ist, ist in einem Altbau nicht automatisch auch verkehrsüblich.
Im vorliegenden Fall hat der Mieter jedoch nur auf sein Recht aus der allgemeinen Lebenserfahrung der Vorteile eines offenen Wohnraums verwiesen, nicht jedoch Tatsachenbehauptungen aufgestellt und Beweise vorgelegt, welche die Verkehrsüblichkeit des angestrebten Umbaus für einen Altbau belegen konnten.
Schlussfolgerung
Den Mieter trifft die Beweispflicht warum sein angestrebter Umbau verkehrsüblich und somit vom Vermieter zu dulden ist. Dabei ist auf die Art des Umbaus, aber auch auf die Art des Mietgegenstandes abzustellen. Ein entsprechender Antrag des Mieters muss somit möglichst individualisiert und mit starken Argumenten und Beweisen unterlegt, darlegen warum der gewünschte Umbau verkehrsüblich ist. Die Behauptung, dass die Verkehrsüblichkeit des Umbaus sich aus der Lebenserfahrung quasi von selbst ableiten lässt, wird einem Gericht in der Einzelbeurteilung des Antrages nicht genügen.
