Diese neue Widmungskategorie der „Produktiven Stadt“ ermöglicht eine gewerbliche Sockelzone mit Produktion, light Industrial und Logistik und darüber, am selben Bauplatz einen neuen Wohnbau, erläutert Silvia Wustinger-Renezeder, Mitglied in der Fachgruppe der Immobilientreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer und Gesellschafterin eines Wohnbauträgers in Wien.
Damit diese neue Widmungskategorie auch endlich in der Praxis umgesetzt, also so gebaut werden kann, formuliert Wustinger-Renezeder, drei Anliegen:
- Entlastung der „Produktiven Stadt“ von städtebaulichen Verträgen
- Entlastung der „Produktiven Stadt“ von den Auflagen der Wohnbauförderung
- Unterstützung der Projekte der „Produktiven Stadt“ bei den gewerblichen Verfahren.
Unbeabsichtigter Nebeneffekt verhindert mehr Flächen für leistbares Wohnen
Wustinger-Renezeder weist beim Thema „Widmung“ auch auf ein anderes Problem hin: Nach aktueller Gesetzeslage sind Umwidmungen und Neuwidmungen von Grundstücken für den Wohnbau nur möglich, wenn zumindest 2/3 für den geförderten Wohnbau zur Verfügung gestellt werden. Die Regelung war gut gemeint, denn der Gesetzgeber nahm an, dass so die Grundstückspreise gedämpft und damit Flächen für günstigen Wohnraum zur Verfügung gestellt werden können.
Wie Wustinger-Renezeder aber erklärt, hat die Regelung in der Praxis jedoch einen unbeabsichtigten Nebeneffekt: Da im Falle einer Umwidmung die Preise für ein Grundstück um bis zu 50 Prozent sinken, werden umgewidmete Flächen (sog. Bauhoffnungsland) nicht mehr verkauft. Im Gegenzug steigen die Preise für bereits gewidmete Flächen. Das ursprüngliche Ziel, das Angebot an Flächen für leistbares Wohnen zu erhöhen, wurde daher nicht erreicht.
Die Bauexpertin nennt einige Maßnahmen, die Bauland mobilisieren könnten:
- Eine sinnvolle Alternative zur 2/3-Lösung könnte darin bestehen, dass für einen Teil der neuen Wohnungen eine zeitlich limitierte Mietpreisbegrenzung festgelegt wird. Zum Beispiel: 25 Prozent der dort entstehenden Wohnungen dürfen 20 Jahre lang um maximal 7 Euro pro Quadratmeter vermietet werden.
- Baurecht zur Baulandmobilisierung nutzen, beispielsweise durch Vergabe von Flächen der Stadt Wien, des Bundes oder anderer öffentlicher Körperschaften.