Immobilien mit Green Card. Über Immobilien in Florida, Trump, Green Cards und Verkäufe in Österreich sprach der ImmoFokus mit Gerda Chalupa, Chalupa & Partner Immobilien, und Wolfgang Herz, Fortune International Reality.
Sie sind geborener Österreicher und leben und arbeiten in Florida. Was verschlägt Sie jetzt (wieder) nach Wien?
Wolfgang Herz: Ich bin ein geborener Wiener, der immer wieder gerne und oft zurückkommt. Mein Hauptlebensbereich ist Florida, aber ich reise für Immobilien durch die ganze Welt. Was hat mich nach Wien „verschlagen“? Die Suche nach einem Partner, den ich in Chalupa Immobilien gefunden habe. Wir sind Marktführer in Florida, eine 1.000-Makler-Company und suchen immer internationale Partner, die eine ähnliche Vision wie wir verfolgen, mit denen wir zusammenarbeiten können.
Gerda Chalupa: Es muss die Chemie passen. Wenn die nicht stimmt und das Vertrauen nicht gegeben ist, dann findet man sich auch nicht. Wir schauen über den Tellerrand und haben viele internationale Kunden. In dieser Weise ist es für mich eine Freude, in Miami, Florida und generell Amerika tätig zu sein.
Ihr Kernbereich ist exklusives Wohnen?
Herz: Nicht ausschließlich. Wir haben von der Einsteigerwohnung bis zum Luxusobjekt alles im Portfolio. Das größte Projekt in Miami, das Brickell City Center, ist Luxusklasse. Wir haben Trump Towers, wir haben Ritz Carlton Residences. Für die Einsteiger haben wir Doral – Wohnkomplexe von 300 Einheiten bis 1.800 Einheiten.
Wo liegt das Einstiegsniveau, was bekomme ich dafür und was ist das Teuerste, was Sie aktuell im Portfolio haben?
100.000 bis 150.000 Dollar für eine 50- bis 60-Quadratmeter-Wohnung und 54 Millionen für ein 9.000 Squarefeet Luxusapartment. Topfloor im St. Regis oder Ritz Carlton.
Welche Kunden sprechen Sie an?
Wir haben von Europa, Lateinamerika, Nordamerika, Katar, Chinesen ziemlich alles an Kunden. Die Strukturierung ist genauso wie Wien und der Zugang zu Immobilien ähnlich. Deswegen haben wir auch mit Chalupa eine gegenseitige Vermarktung: Viele Projekte in Österreich sind auch interessant für Auslands-Österreicher, Russen oder Chinesen. Die Welt ist global geworden. Es gibt überall hin Direktflüge, die Reisezeit ist dieselbe, wie wenn Sie mit dem Auto nach Bregenz fahren.
Was spricht für ein Investment in den USA?
Herz: Miami ist eine junge Stadt. In Florida lockt speziell das Wetter. Fast alle Großfirmen haben Florida als Stützpunkt. Praktisch alles, was sich in London als Europas kulinarischer Tempel entwickelt hat, wird in Miami repliziert.
Wonach suchen die Österreicher in Florida? Sind es die berühmten Pensionisten?
Chalupa: Ja, immer wieder. Man hat einfach gewisse Punkte weltweit, die man direkt ansteuern kann. Eine fertige Wohnung, nicht zu groß, wo alles gegeben ist. Die auch keine Belastung ist und die Betriebskosten sich im Rahmen halten. Wo man einen Concierge hat. Bevor man sich im Hotel niederlässt, macht das eher Sinn.
Herz: Wobei die Älteren eher die Westküste suchen – Häuser und niedrigere Objekte. Die junge, aktive Generation – oder die Junggebliebenen – suchen die Stadt, die Atmosphäre, die Aussicht. Es gibt auch einen Gesundheitsaspekt in dieser Klimaregion. Viele können aufgrund der Visa nur sechs bzw. drei Monate bleiben, aber die Immobilien lassen sich auch einfach vermieten. Es gibt Interesse an Winter-, aber auch an Sommerdomizilen.
Kann ich ohne im Besitz einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis Eigentum in den Staaten erwerben – also auch, wenn ich nur ein temporäres Visum habe?
Herz: Das einzige, was Sie brauchen, ist Geld. Wir haben Projekte wie das Paramount, das eine Green Card beinhaltet. Es gibt ein Visa-Programm in Amerika, das EB5, da müssen Sie 500.000 Dollar in ein Projekt investieren, das national geprüft ist. Sie investieren z.B. in das darunter gelegene Shoppingcenter und wenn das Gebäude fertig ist, kostet es Sie vielleicht 70.000 oder 80.000 Dollar, aber Sie haben dann Anspruch auf eine Green Card und dürfen dann dauerhaft dort leben. Nach drei bis fünf Jahren bekommen Sie das Investment zurück, nicht versteuert. Man kann dieses Investment auch als Anzahlung für eine Wohnung im selben Gebäude nehmen.
Wie sehr spielt Trump im Moment eine Rolle?
Herz: Er will definitiv Leute haben, die in den USA investieren. Was er nicht will, ist illegale Einwanderung, weil er seine Arbeitskräfte schützen will – und er will auch keine Leute, die er nicht kontrollieren kann. Bei EB5 werden Sie auch geprüft. Auf das Geschäft hat Trump natürlich Auswirkungen gehabt, seine Message ist nicht klar und nicht klar kommuniziert worden.
Wie wichtig ist österreichischen Investoren eine Green Card?
Chalupa: Immer wieder, weil man auch länger an einem Ort verweilen will. Auch das Interesse an Bildung ist groß und die amerikanischen beruflichen Ausbildungsformen werden gern angenommen.
Herz: Wir versuchen dem Kunden auch immer etwas zu bieten, eine neue Attraktion. Das Brickell City Center ist eines der größten Developments. Da ist ein Shoppingcenter mit luxuriösem Kino ein Must. Die Leute wollen nicht mehr im Auto oder in der U-Bahn sitzen.
Chalupa: Es ist angenehm, wenn ich oben wohne und im Untergeschoß Sport machen kann. Von der Vermarktung sind die Teams in Miami und Wien schon sehr ähnlich.
Herz: Bei der Vermarktung spielen auch die neuen Medien eine Rolle. Wir machen keine Broschüren, sondern Bücher.
Chalupa: Virtual Reality ist dabei eine Hilfestellung, weil ich vom Plan weg verkaufen kann. Aber ich muss den Kunden auch das Vertrauen geben, dass der Bauträger das auch zu Ende bringen kann.
Herz: Wir haben alle Technik der Welt zur Verfügung. Man darf nicht vergessen, wir bauen keine 20, sondern 300 oder 500 Wohnungen.
Wie stehen Sie zu Multiple Listing Service?
Chalupa: Ich bin eine absolute Teamplayerin. Ich arbeite gerne mit Kollegen zusammen und versuche wirklich, für den Kunden das richtige Projekt oder Objekt zu finden. Der hat einen Ansprechpartner und die Möglichkeit, das ganze Portfolio auszunützen.
Herz: Wenn uns Chalupa einen Kunden schickt, machen sie die Vorarbeit, wir holen sie ab und zeigen ihnen alle Objekte – nicht nur meine 40 Prozent. Ich kann dem Kunden das geben, was er will – nicht, was ich will.
Chalupa: Es geht darum, ein Partner zu werden und die Themen herauszufinden. Das ist mühsam, klar. Aber gibt mehr Vertrauen. Es ist auch ein Zeitthema und mühsam für die Kunden, wenn sie zu mehreren Maklern gehen müssen.
Herz: In Amerika gehen wir den nächsten Schritt und nehmen international Projekte ins MLS auf. Für uns als großer Bauträger ist es auch wichtig, dass so viele Makler wie möglich Zugang haben. Damit wir bauen können, müssen wir übrigens 50 bis 70 Prozent Pre-Sales schaffen. Allein der Zugang heißt aber nicht, dass der Makler gut arbeitet. Ein großer Unterschied zu Europa ist übrigens auch, dass wir mit Küche, Bad und jetzt auch mit Ausstattung liefern. Der Kunde kann am Tag des Kaufes einziehen oder vermieten. Die Returns einer reinen Investition auf Miete liegen dann mit allen Kosten zwischen fünf und sechs Prozent netto.
Chalupa: So weit sind wir noch nicht, das schaffen wir mit Mietdeckelung und allen Themen nicht.