Der österreichische Büromarkt wird klar von den Aktivitäten auf dem Wiener Markt dominiert. Wien im Herzen Mitteleuropas punktet mit bester Infrastruktur und weltweit höchster Lebensqualität. Der internationale Flughafen Wien-Schwechat ist Drehscheibe vor allem auch für Destinationen in Zentral- und Osteuropa. Kein Wunder, dass Wien gerade bei internationalen Unternehmen - und traditionellerweise auch bei NGOs - als Standort sehr beliebt ist und zu den weltweit wichtigsten Kongressstädten zählt. Die Neugestaltung des Hauptbahnhofes hat die Attraktivität der wichtigen Zugsverbindungen in das nähere europäische Ausland weiter gesteigert.
Aufgrund dieser positiven Rahmenbedingungen beweist der Wiener Büromarkt seine stabile Verfassung auch in wirtschaftlich herausfordernden Jahren. Die geringe Neuflächenproduktion der letzten Jahre hat zu der stabilen Leerstandsrate (derzeit ca. 6,5 Prozent) stark beigetragen. Ein Großteil der Neubauten ist für Eigennutzung vorgesehen und steht somit für den Mietenmarkt nicht zur Verfügung (z.B. Erste Bank – Zentrale am neuen Hauptbahnhof). In den meisten Fällen sind Umzüge nicht auf echten Mehrflächenbedarf zurückzuführen, sondern sollen die Flächeneffizienz steigern und ein modernes, zeitgemäßes Arbeitsumfeld schaffen. Somit gelangt – wie auch beim Beispiel Erste Bank – bei fast allen Neuvermietungen alter, gebrauchter Büroraum im zumindest gleichen Flächenausmaß auf den Markt zurück. Vielfach entsprechen diese Büros nicht den aktuellen Anforderungen des Marktes. Neuvermietungen als Büro können oft nur nach umfassender Revitalisierung erfolgen, oder die Flächen gehen dem Büromarkt durch Umbau in Wohnungen oder Hotels überhaupt verloren.
Die lebhafte Büronachfrage konzentriert sich ganz klar auf modern ausgestattete, verkehrstechnisch gut angebundene Büroeinheiten, die effiziente Flächenlayouts und damit „state of the art“ Arbeitsräume bieten.
Im kleineren und mittleren Marktsegment bis etwa 500 Quadratmeter trifft die Nachfrage auf ein ausreichendes Angebot passender Objekte.
Schwieriger ist es derzeit für Bürosucher, die große, zusammenhängende Flächen von mehr als 2.000 Quadratmetern suchen. Gerade in diesem Bereich verzeichnen wir wachsendes Interesse, welches auf ein vergleichsweise geringes Angebot kurzfristig verfügbarer Flächen stößt. Auch dies ist ein Grund, warum die Gesamtvermietungsleistung in Wien im Jahr 2015 gegenüber 2014 nur leicht steigen und rund 250.000 Quadratmeter erreichen dürfte.
Wir gehen davon aus, dass sich diese Situation erst ab Anfang 2017 wieder ändern wird, wenn neue Flächen in relevantem Ausmaß auf den Markt kommen (z. B. Quartier Belvedere Central, Europlaza etc.).
Aufgrund der Verknappung an großen, zusammenhängenden Büroflächen nimmt die Anzahl jener umzugswilligen Unternehmen zu, die Vorverträge in vor Baubeginn stehenden Büroprojekten abschließen wollen. Diese Vorvermietungen werden die Umsetzung einiger Büroprojekte anstoßen, die erst ab einem gewissen (Vor-)Vermietungsgrad gebaut werden können. Auf diese Weise sollte das Neubauvolumen insgesamt stimuliert werden.
Neben den etablierten Bürolagen ist das Interesse von Büromietern besonders stark auf die aufstrebende Region rund um den neuen Zentralbahnhof konzentriert.
Egal welche Bürolage – Mieter achten auf ein attraktives Pre-LeistungsVerhältnis; neben der Frage des Mietpreises sind damit bestimmte Ausstattungsgoodies und Incentives wie Mietfreistellungen weiterhin ein wichtiges Argument, um einen Mieter von einem Angebot zu überzeugen.
Die Wiener City behält weiterhin ihre Sonderstellung als besonders stark nachgefragtes Zentrum für hochwertige Dienstleistungen rund um Recht, Steuer und Beratung sowie für alle Unternehmen, die das Prestige dieses Bezirkes und die Nähe zu den Entscheidungsträgern aus Politik, Wirtschaft und Kultur schätzen.
Topsanierte Altbauten im Zentrum, die modernes Arbeiten und erstklassige technische Gebäudeausstattung mit historischem Ambiente verbinden, zählen folgerichtig zu den teuersten Büroflächen Österreichs.