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Perfekte Ergänzung. „Mit Crowdinvesting gewinnen wir nicht nur neue Investoren, sondern können auch neue Käuferschichten erschließen“, meinen die beiden geschäftsführenden Gesellschafter von JP Immobilien Martin Müller und Daniel Jelitzka im Gespräch mit dem ImmoFokus — und Tobias Leodolter, Co-Founder & CMO von Rendity, freut sich.

Jetzt also doch. JP Immobilien setzt auf Crowdinvesting. Ich kann mich noch erinnern, bei einem unserer letzten Gespräche hat das noch anders geklungen …

Daniel Jelitzka: Der Nachteil an der Geschichte ist, dass man mit Crowdinvesting maximal 1,5 Millionen Euro pro Projekt finanzieren kann. Bei Großprojekten, wie wir sie machen, sind 1,5 Millionen Euro ein Tropfen auf den heißen Stein. Immobilien-Crowdinvesting hat mehrere Aspekte. Wenn man sich oberflächlich damit beschäftigt, klingt  es nur danach, dass man sich zu einer vernünftigen Verzinsung ein bisschen Eigenkapital besorgen kann. Mit den freigewordenen Eigenmitteln kann ich dann andere Projekte starten.

Das ist aber nur ein Ansatz. Viele sehen diesen als Hauptaspekt. Ich sehe noch zwei weitere: Wir haben einige Zeit beobachtet, wie das die Crowdinvesting-Plattformen machen. Wie schnell sie verkaufen, wie sie sich in der Öffentlichkeit präsentieren.

Dabei sind wir zur Erkenntnis gelangt, dass Rendity die Immobilien-Crowdinvesting-Plattform ist, die am effizientesten und am übersichtlichsten agiert. Nachdem wir uns in Gesprächen ein bisschen angenähert haben, habe ich gemerkt, dass es auch andere Umstände gibt, die für uns interessant sind.

… und die wären?

Jelitzka: In Summe sind es drei Punkte: Das eine ist logischerweise, dass wir Eigenmittel aus dem Projekt abziehen und für andere Projekte verwenden können. Das heißt, wenn wir den Investoren von Rendity beispielsweise zwischen 6 und 8 Prozent Zinsen zahlen, ist mir das lieber, weil ich dafür mein Geld herausnehmen und damit arbeiten kann. Bei anderen Projekten schaffe ich 15, 16 oder 17 Prozent. Das heißt, die kaufmännische Opportunität ist ganz klar – ich kann mein Geld besser investieren, als es in den Objekten liegen zu lassen. Da sind dann 6 bis 8 Prozent eine faire Verzinsung.

Der zweite Punkt ist, dass Rendity es schafft, ein ganz anderes Segment an Kunden zu erreichen. Mit ihren ausgefeilten Social Media-Kampagnen stellen sie eine gute Ergänzung zu unserem konventionellen Marketing dar. Rendity erreicht vor allem junge Menschen, die gar nicht auf unserem Radar sind. Wir generieren mit Crowdinvesting einen sehr guten Werbeeffekt und schaffen es, auch in diesem Kundensegment bekannt zu werden.

… und der dritte Punkt?

Jelitzka: Der dritte Punkt ist wesentlich – auch zum Leidwesen unserer eigenen Immobilienmaklerfirma. Rendity schafft es immer wieder, aus potentiellen Investoren Käufer zu machen. Wenn ich diese drei Vorteile zusammenzähle – bessere Eigenkapitalverwendung, super Werbung und auch noch Käufer zu finden – brauche ich nicht mehr viel zu den Vorteilen von Crowdinvesting sagen. Da sind wir happy. Deshalb haben wir das jetzt probiert. Wir haben nun gemeinsam ein erstes Projekt. Ich bin guter Dinge, dass das auch super funktioniert.

Ich dachte, das erste Projekt betraf einige Wohnungen in Erdberg – Laendyard?

Martin Müller: Dieses Crowdinvesting-Projekt war nicht von uns. Ein Investor hatte vier Wohnungen gekauft und einen Teil über die Crowd finanziert. Das war das Entscheidende für uns – quasi eine Initialzündung: Rendity hat uns nachweislich zwölf Kunden gebracht, die wir sonst nicht erreicht hätten. Da sind wir darauf gekommen, dass das eine interessante Geschichte zu sein scheint. Deshalb haben wir das jetzt doch über ein halbes bis dreiviertel Jahr genau beobachtet und beschlossen, bei unseren Projekten Crowdinvesting einzusetzen.

Weil Sie von anderen „Kundengruppen“ sprechen. Sind diese jünger oder …

Tobias Leodolter: Ein ganz plakatives Beispiel: Mein Bruder ist 19 Jahre und hat eine Wohnung gesucht – und das ausschließlich über das Internet. Er hat nie eine Zeitung aufgeschlagen, um eine Wohnimmobilie zu finden. Die Generation nach ihm, denke ich, wird das noch weniger tun. Es sind die Millennials, die jungen Leute, die wir mit unseren Kampagnen ansprechen. Junge Menschen, die jetzt erst anfangen, sich mit Immobilieninvestments  zu beschäftigen. Unser durchschnittlicher Investor ist etwa 33 Jahre alt.

Jelitzka: Das ist auch ein entscheidender Punkt. Die Vorsorgewohnungen sind in den letzten fünf bis sieben Jahren eine Assetklasse geworden. Wir merken aber, dass die Käufer immer jünger werden. Bei uns ist es keine Seltenheit, dass wir Käufer haben, die 23 oder 24 Jahre alt sind.

Die Erben-Generation? Mit 23 verdiene ich vielleicht noch nicht so gut, dass ich mir eine eigene Vorsorgewohnung leisten kann.

Jelitzka: Das Thema ist, dass viele Junge ein Startkapital von ihrer Familie bekommen, wenn sie in die Berufswelt einsteigen oder ein Studium starten. Da gibt es einige, die sagen: „Mit 20.000 Euro geht sich eine erste Vorsorge- wohnung aus.“ Die verstehen das Modell, wie es funktioniert und arbeiten jetzt schon an ihrer Vermögensvorsorge. Das ist interessant. Das ist ein Segment, das bei uns bis dato immer sehr zufällig reingetröpfelt ist. Natürlich darf man nicht vergessen: Im Vertrieb in einem Immobilienbüro dort anzurufen, Kontakt aufzunehmen oder im Internet zu recherchieren ist ein großer Unterschied. Die Hemmschwelle ist einfach für viele größer, als 20- oder 23-Jähriger sich seriös um einen Wohnungskauf zu erkundigen. Da sind Social Media und solche Plattformen super. Da bin ich unter meinesgleichen, schau mir das in aller Ruhe an und es gibt keine Wertung aufgrund des Alters. Sondern: „Jetzt bin ich da, jetzt kaufe ich.“

Wo sehen Sie die Preisgrenze für Immobilien, die man übers Internet verkaufen kann?

Jelitzka: Bei 200.000 Euro bis 250.000 Euro netto. Es ist immer abhängig vom Eigenkapitaleinsatz. Wenn man bei einem Projekt vernünftigerweise 20.000 bis 25.000 Euro braucht, ist das die Größenordnung, die auch in diesem Segment durchaus schon da ist.

Müller: Ich sehe bei den Kunden, die uns Rendity weitergeleitet hat, auch eher das jüngere Publikum. Ein Publikum, das aber bewusst eher in Potenziallagen geht. Nicht die klassische Blue Chip-Lage im 3. Bezirk mit zwei Prozent Verzinsung. Die jungen sind da schon ein wenig aggressiver. Sie sind bereit, Risiko zu nehmen. Sie gehen in Potenziallagen, die sich noch gut entwickeln und höhere Renditen haben als irgendwelche innerstädtischen Blue Chip-Lagen.

Jelitzka: Nochmal zum Anfang – wieso Immobilien-Crowdinvesting. Ich glaube, dass das Immobilien-Crowdinvesting vor allem für viele junge Bauträger ihre Berechtigung hat, die quasi noch nicht über so viel Eigenkapital verfügen, aber gute Ideen haben. Die ordentlich agieren. Ich muss sagen, ich habe es bei uns auch selbst gemerkt – es ist einfacher, weil wir länger am Markt sind – aber Rendity screent sehr genau. Sie schauen, wer ist dahinter. Es gibt einen Beirat und in allen Bereichen Vorkehrungen und man lehnt auch vieles ab.

Leodolter: Wir bekommen wöchentlich Projekte – aus den Bundesländern, teilweise aus dem Ausland – wo wir uns genau fragen müssen: Sind das Projekte, die wir unseren Investoren anbieten können? Lieber einmal zu oft „nein“ als einmal zu oft „ja“ sagen und es kommt ein Projekt auf die Plattform, das wir nicht oben haben wollen. Wo wir uns nicht sicher sind, ob das passen kann. Unser durchschnittlicher Investor ist etwa 33 Jahre alt. Unterstützt werden wir dabei von unserem Beirat.

… der aus wem besteht?

Leodolter: Ausgewiesene Immobilienexperten wie Stefan Artner, Martin Müller, Heinz Redl. Seit neuestem auch Martin Sabelko.

Und wie lange hat dieser Prüfungsprozess bei JP Immobilien gedauert?

Jelitzka: Also bei uns ist das schnell gegangen, weil wir die Unterlagen ja ordentlich parat haben. Spaß beiseite: Wie lange hat es bei uns gedauert...?

Leodolter: Die Prüfung dauert im Regelfall eine Woche. Hinzu kommt eine weitere Woche für die Aufbereitung der Werbekampagne samt Sujets und Exposé.

Jetzt haben Sie mich genug auf die Folter gespannt. Um welches Projekt geht es?

Jelitzka: Brigittenauer Lände 42 – gleich bei der U-Bahn-Station Friedensbrücke. Da wird schon kräftig gebaut. Es werden 55 moderne Wohn-, Atelier- und Büroeinheiten geschaffen. Davon 45 Eigentumswohnungen, von denen 40 über Freiflächen wie Balkon oder Terrasse im Ausmaß von 33 bis 90 Quadratmetern verfügen. Der Blick der Bewohner fällt auf den Donaukanal, die alten Bürgerhäuser des angrenzenden neunten Bezirks und auf die „Wiener Hausberge“.

… und wie sieht es mit den Konditionen aus?

Jelitzka: Investoren erhalten auf ihr eingesetztes Kapital eine jährliche Verzinsung von 5,5 Prozent. Die Verzinsung wird jedes Jahr an die Investoren ausgeschüttet. Das eingesetzte Kapital wird am Ende der Laufzeit von 24 Monaten an die Investoren zurückgezahlt.

Müller: Ein sicheres Investment. Wir konnten bisher bereits mehr als die Hälfte der Wohnungen verkaufen.

Sind 5,5 Prozent angesichts der aktuellen Zinslandschaft nicht relativ hoch?

Müller: Crowdinvesting-Kapital bleibt Risikokapital. Dieses Risiko muss abgegolten werden. Da sind 5 Prozent fair. Wenn wir nach England blicken, da liegen die Zinssätze von sehr guten Immobilienentwicklern zwischen 5 und 5,5 Prozent. Für uns ein realistischer Wert.

Wenn ich Crowdinvesting als Marketingmaßnahme verstehe, kann ich ja die „klassischen“ Maßnahmen zurücknehmen. Wieviel an Marketingkosten kann ich mir ersparen?

Jelitzka: Das kann man mit einer Opportunitätsrechnung machen, das ist einfach. Kein seriöser Makler kann ohne Abgabeprovision arbeiten. Wir zahlen im Prinzip 1,5 bis 2 Prozent Abgabeprovision. Diese Kosten kann ich jenen Kosten gegenüberstellen, die wir bei Rendity haben. Rendity arbeitet ja auch nicht umsonst, die kriegen ja auch Geld. Also wenn wir ein bis zwei Wohnungen quasi über die Kontakte von Rendity verkaufen, dann ist das für uns gut investiertes Geld.

Gibt es weitere Projekte in Planung?

Jelitzka: Wir wollen Rendity als fixes Standbein unserer Vermarktungsstrategie. Definitiv. Weil es für uns eine extrem gute Ergänzung ist. Es kommen Käufer aus den Bundesländern, aber auch aus Deutschland über Rendity zu uns. Ich glaube, das ist ein riesen Thema.

Will nun JP Immobilien gemeinsam mit Rendity die Bundesländer erobern?

Jelitzka: Wir haben uns die letzten zwanzig Jahre auf Wien konzentriert. Das hat super funktioniert. Wir haben in Wien eine gefüllte Projektpipeline. Daran wird sich in den kommenden drei bis fünf Jahren nichts ändern. Aber ich schließe nichts aus. Nur wenn, dann in Österreich.

Trotz hoher Grundstückspreise?

Jelitzka: Also die Grundstückspreise sind momentan schon sportlich. Auch die Baupreise. De facto können wir also nur Leistbares und Vernünftiges produzieren, wenn wir ein wenig kleiner bauen. Smart Luxury oder Smart Living, das ist momentan der Trend.

Der Markt ist da. In Wien fehlen 12.000 bis 13.000 Wohnungen. Die Nachfrage ist da.

Werden die Preise noch nach oben gehen?

Jelitzka: Ich glaube, das Angebot ist jetzt gut gepreist. Wir haben in den letzten Jahren – bezogen auf die internationalen Märkte – preislich aufgeholt. Wir sind noch immer billig im Vergleich zu München und anderen Metropolen, mit denen wir uns vergleichen können. Momentan sind wir in einer leichten Seitwärtsbewegung. Aber das heißt nicht, dass Preissteigerungen vorbei sind. Man darf nicht vergessen, dass, wenn die Inflation mal wieder anspringt und die Zinsen steigen, dann die Preise weiter klettern.

Gut, wenn die Inflation kommt, habe ich auch bei den Einkommen eine Korrektur nach oben. Ich bin mir ja nicht immer ganz sicher, ob der Vergleich mit München so richtig ist, weil dort ja das Lohnniveau ein ganz anderes ist.

München ist, finde ich, sehr, sehr sportlich. Das hat schon ordentliche Preise. Man darf nicht vergessen, München hat ein sehr großes Einzugsgebiet mit großen, internationalen, kapitalstarken Unternehmen mit Führungspersonal, das sich auch teure Wohnungen leisten kann.