Im Immobilienpreisspiegel 2024 des WKÖ-Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder wird die reale, marktnahe Preisentwicklung des Jahres 2023 abgebildet. „Die Detailergebnisse für Wien zeigen: Alle Segmente sind stabil, die Kaufpreise von Immobilien steigen, jedoch deutlich unter der Inflation“, erklärt Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien.
Durchschnittlich lag der Quadratmeterpreis beim Kauf von Eigentumswohnungen im Erstbezug 2023 bei 4.949,75 Euro (+3,31 Prozent). Bei den Wiener Bezirken war mit 14.095,80 Euro (+4,18 Prozent) die Innere Stadt am teuersten, Simmering verzeichnete den günstigsten Quadratmeterpreis (3.904,52 Euro, +2,59 Prozent).
Bei Reihenhäusern betrug er im Schnitt 2.893,91 Euro (+2,03 Prozent), bei Einfamilienhäusern 3.202,76 Euro (+3,87 Prozent) in den Wiener Bezirken außerhalb des Gürtels (10 bis 23). Den größten Preiszuwachs im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten Baugrundstücke zum Verkauf (933,43 Euro pro Quadratmeter) und Geschäftslokale zur Miete (21,14 Euro pro Quadratmeter) mit jeweils 5,87 Prozent und 7,84 Prozent mehr.
Miet-Nachfrage deutlich gestiegen, Angebot wird immer knapper, Preise steigen
Weil die Neubautätigkeit in Wien 2023 sehr hoch war, gab es ein ausreichendes Angebot an Wohnungen, dementsprechend moderat fielen die Preiserhöhungen aus. „2,89 Prozent – und damit weniger als die Teuerungsrate – hat die Preisanpassung bei nicht preisgeregelten Mietwohnungen in Wien betragen. Das entspricht klar unserer Marktprognose sowie der Tatsache, dass es im vergangenen Jahr gerade im Neubausegment in städtischen Randlagen ein Überangebot an Wohnungen gegeben hat. Es zeigt sich also, dass das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auch die Preise regelt und ein ausreichendes Angebot preisdämpfend wirkt“, so Pisecky.
Genau dieses Verhältnis hat sich heuer im Vergleich zum Vorjahr wieder stark verändert – die Nachfrage nach Mietwohnungen ist deutlich angestiegen, wie eine Auswertung der Suchanfragen – gemessen von der Immobiliensoftware Justimmo –zeigt. Im ersten Quartal 2024 verzeichnete man in Wien rund 250.000 solcher Anfragen, im selben Zeitraum noch knapp 200.000 gewesen.
Dementsprechend verknappt sich das Mietangebot – das spüren auch schon Wohnungssuchende am Markt. „Für die Mieter ist es in letzter Zeit nicht billiger geworden, vor allem die innerstädtische Mietpreisentwicklung beobachte ich mit Sorge“, erklärt Immobilienmakler Philipp Sulek. Durch den Einbruch der gewerblichen Bautätigkeit im Neubaubereich könnte sich diese Situation weiter zuspitzen. „Mit dieser Entwicklung, wie sie in den kommenden Jahren bevorsteht, kommt es zu einer weiteren Angebotsverknappung, damit kann es künftig mit den Preisen wieder nach oben gehen“, erklärt Pisecky.
Bestellerprinzip verschlechtert Situation für Mieter
Im Juli 2023 trat in Österreich das Bestellerprinzip in Kraft. Seitdem dürfen Immobilienmakler die Provision nur vom Erstauftragsgeber, in der Regel dem Vermieter verlangen. Nach wie vor wirkt sich das Gesetz negativ auf den Markt für Mietwohnungen aus. „Seit dem fast einjährigen Bestehen blicken wir auf eine sehr durchwachsene Entwicklung zurück“, erklärt Immobilienmakler Philipp Sulek. „Das öffentlich zugängliche Angebot wird kleiner, Transparenz und Vollständigkeit der Informationen gehen verloren, auch in Folge von immer mehr Angeboten durch Privatpersonen, oftmals die Vormieter. Da die Immobilienmakler meist im Auftrag der Vermieter arbeiten, bleiben im Unterschied zu früher, wo wir als Doppelmakler beide Seiten vertreten haben, die Interessen der Mieter auf der Strecke oder müssen teuer, über Beratung zugekauft werden!“
Weniger öffentliches Angebot, sinkende Transparenz, weniger Beratung und Service oder teils höhere Kosten für die Mieter sprechen für eine baldige Evaluierung des Bestellerprinzips.
Neubau als Lösungsansatz
„Um dem Anstieg der Miet-Nachfrage und auch den dadurch steigenden Preisen Herr zu werden, muss in Wien mehr gebaut werden“, appelliert Pisecky. „Für die Forcierung des geförderten Wohnbaus und auch für die Stimulierung der Nachfrage im Eigentum wurden mit dem Baupaket der Bundesregierung wichtige Akzente gesetzt. Darüber hinaus brauchen wir vor allem auch auf Landesebene Maßnahmen zur Nachverdichtung, d.h. Wohnraumschaffung in der bebauten Stadt, wo wir wenig Infrastrukturkosten und keine Grundkosten haben. Auch bei den Baukosten gibt es noch großen Spielraum wegen überschießender Vorgaben z.B. bei Stellplätzen.“Die Politik muss hier die richtigen Rahmenbedingungen schaffen und Anreize setzen, um für einen Anstieg der Bautätigkeit im Neubaubereich in Wien zu sorgen.