Zeit für Veränderung

Wechsel & Rückkehr. Nach elf Jahren CBRE Global Investors verrät Martin Sabelko, warum er froh ist, zurück in Österreich zu sein, wohin es ihn beruflich verschlagen hat und was er in Zukunft zu tun gedenkt.

Froh, wieder in Wien zu sein?

Martin Sabelko: Ich bin froh, wieder das machen zu können, was ich auch die letzte Dekade intensiv gemacht habe: Für einen Investmentmanager zu arbeiten. Diesmal in deutscher Sprache, was mein Leben ein bisschen erleichtert. Ich bin sehr froh darüber, dass ich mich habe finden lassen – von einem Unternehmen, das mich motiviert und in das ich mich gerne einbringe.

Wie lautet die Aufgabenstellung?

Am dritten Auslandsstandort der Warburg-HIH Invest in enger Abstimmung mit der Zentrale in Hamburg das Geschäft weiter auszubauen. Ich bin als Geschäftsführer der Tochtergesellschaft Warburg-HIH Invest Austria und Standortleiter der Repräsentant hier in Wien. Es gibt bereits Investitionen in Österreich in der Größenordnung von ca. 600 Millionen Euro, welche ich zeitnahe erhöhen möchte. Zu den Investitionen gehören zum Beispiel das Motel One am Hauptbahnhof, das Intercity in der Mariahilfer Straße, worauf ich stolz bin, nachdem ich für meine letzten Investoren gegenüber das Stafa gekauft habe. Das Ziel wird sein, weiter Gewerbeimmobilien zu kaufen sowie die Investorenplattform zu erweitern.

Haben Sie spezielle Assetklassen im Fokus?

Wir können und ich darf alle Assetklassen bedienen – mit Ausnahme von Wohnbau. Da gibt es berufenere Investoren.

Gewerbeimmobilien, Handelsimmobilien – wobei ich, obwohl ich vom Shoppingcenter-Entwicklungsbereich komme, ein Freund von Fachmarktzentren bin, und: Nahversorgungszentren sowie dominante Bezirkszentren.

Bereiche, die besonders relevant sind?

Qualität des Gebäudes und Qualität des Mieters sind mein Thema, nachdem ich aus einer Generation komme, in der die drei L enorm wichtig waren, die in der Krise negiert wurden oder die auch mit die Krise herbeigeführt haben: Location, Location, Location ist noch immer das Thema. Am Ende des Tages spricht der Leitsatz, den ich vertrete: Better safe than sorry.

Was ist sicher?

Fremdes Geld ist eine große Aufgabe, zumal es sich vorrangig um Pensionskassen und weitere institutionellen Investoren handelt. Ich selbst bin als Jurist auf der konservativen Seite: Was ich auf einem Bierdeckel nicht darstellen kann, mach ich nicht, weil dann verstehe ich es nicht. Oft ist ein Geschäft, dass man nicht versteht und nicht macht, kein gutes Geschäft.

Wie sieht es bei gemischt genutzten Immobilien aus – für viele Investoren ein No-Go?

Auch gemischt genutzte Immobilien oder Baurecht beziehungsweise Baurecht, wenn rechtlich sauber. Das unterscheidet uns. Nicht viele können und wollen in das Baurecht gehen, das an sich im europäischen Kontext durchaus ein gängiges Modell ist. Schaut man nach Großbritannien oder etwa auch nach Salzburg. Gründe vom Stift Klosterneuburg oder andere sind durchaus ein Thema. Dennoch ist es für viele Anleger ein Hindernis, in diese rechtliche Konstruktion einzusteigen.

Wo liegt der Fehler? Ist man zu wenig informiert?

Die klassische Teilung ist entweder „freehold or lease“. Dass man zu einem Kaufpreis auch eine Grundpacht über lange Zeit zahlt, ist kein gängiges Modell. Das hat man gekannt in Polen. In den späten 80er Jahren, als ich begonnen habe, war ja dort außer der Kirche kein Grundbesitz möglich. Institutionelle, internationale Anleger haben das so annehmen müssen, weil es keine andere Möglichkeit gab. In Österreich hingegen war das, bis auf das erwähnte Stift, für mich immer nur ein marginales Thema.

Woher kommt das Kapital?

Was mich so riesig freut, ist, dass ich Kapital deutscher institutioneller Anleger in Österreich vertreten darf. In fast 60 Prozent der Abschlüsse im Vorjahr – glaubt man der aktuellen Studie von CBRE – war Kapital aus Deutschland im Spiel.

Wir sind abschlussstark. Wir haben Commited Capital, wir haben Kapital zur Verfügung für die verschiedenen Assetklassen und Ticketgrößen. Die beginnen – und das ist neu für mich – bereits ab zehn Millionen Euro.

Also zehn Millionen wären die Richtung Fachmarktzentren?

Das ist einmal das eine. Wobei –  abgesprochen mit der Zentrale–  meine Vision ist, dass wir einen österreichischen Fachmarktzentren-Fonds zusammenbringen. Falls wir genug Fachmarktzentren von den großen Investoren kaufen können.

Wie groß müsste das sein?

Ich würde beginnen in einer Größenordnung mit dem Fonds als Start irgendwo zwischen 50 und 70 Millionen Euro. Richtig Spaß macht es dann beim Doppelten und Dreifachen des Volumens.. Warburg-HIH Invest vertritt insgesamt ca. 6,3 Milliarden Euro AuM  in Europa. Die Zukunft kann auch bringen, wenn wir die kritische Größe haben, Property Management anzubieten, welches sehr oft ausgelagert ist. Das wird aber nicht vor 2019 sein, weil wir uns jetzt auf Wachstum konzentrieren, auf organisches Wachstum.

Ist Wien wirklich anders?

Die österreichische Gesellschaft ist eine 100-prozentige Tochter. Ich freue mich, wieder in Österreich zu sein. Ein Land mit einem soliden Investor vertreten zu dürfen und das Gesicht für dieses Unternehmen in Wien sein zu können. Ich freue mich auf das kommende  Zusammenspiel mit Kollegen im österreichischen Markt und freue mich, dass ich nicht jeden Montag um sieben Uhr in der Früh ins Flugzeug muss. Das ist Lebensqualität. Ich habe Familie mit drei Kindern mit fünf, sieben und 16 Jahren. Wobei ich den Fehler nicht mehr mache wie beim 16-jährigen, bei dem ich seine Jugend nicht erlebt habe. Ich wohne in Grünen im Westen Wiens. In der Früh laufen zu gehen und am Abend gemütlich beim Heurigen zu sitzen, gewinnt immer mehr Wertigkeit, wenn man 50+ ist.

Ich bin das Gesicht  internationalen Investmentmanagers Warburg-HIH Invest nunmehr in  Österreich. Ich kann ich mir gut vorstellen, dass tschechische und ungarische Investments  ebenfalls interessant sein könnten, wenn sie aufgrund meiner Expertise rentable Investments darstellen. Dem österreichischen  Standort werden weitere folgen. Geplant sind Amsterdam und Warschau im nächsten Jahr.

Die Niederlassung in Polen hängt an Österreich dran?

Nein, die Expansion erfolgt  von der Unternehmenszentrale Hamburg aus. In Deutschland gibt es 7 Niederlassungen. Österreich ist neben Paris und  Madrid der dritte Auslandsstandort,. Was ich so großartig finde: Warburg-HIH Invest gestaltet Ihre Büros überall gleich,. Gleiche Struktur, gleiche Konzeption, gleiches Corporate Design. Du erkennst sofort, wie es in einem Warburg-HIH-Büro aussieht.

Ist der heimische Markt speziell?

Viele Österreicher sind Skifahrer und es gibt viele Skilehrer – so wie mich: Da gibt es auch ein Motto: „If you don’t see, you don’t ski, there might be a cliff behind.“ Und: „Speed counts.“ Das Schulterklopfen als Zweiter hat noch niemanden weitergebracht. Dafür werde ich auch nicht bezahlt.

Sind die Prozesse langfristiger oder komplizierter geworden?

Gute Frage.

Ich habe so das Gefühl, es wird manchmal endlos verhandelt.

Die Antwort ist, in der Gesamtbetrachtung: ja. Aber das liegt auch wesentlich oft  an den Beteiligten. Wenn man irgendwann einmal als Investor – und ich war auch auf der Verkäuferseite – nicht eine klare Linie zieht und sagt „bis hier her und nicht weiter – jetzt machen wir es oder machen es nicht“. Irgendeine Deadline muss da sein. Es gibt einen Vorlauf, der relativ gut organisierbar ist durch die Due Diligence – rechtlich, steuerlich und technisch. Den habe ich im Griff, denn es sind Unternehmen, mit denen ich Jahrzehnte zusammenarbeite. Da muss man nicht jedes Mal neu aufsetzen und neuerlich erklären. Dann gibt es das Red Flag-Meeting, wo das Thema ist „Gehen wir weiter oder nicht“. Gehen wir weiter, habe ich es immer so gehalten, dass ich innerhalb von zwei Wochen ein Signing hatte und auch sehr oft das Closing mit dem Signing.

Das funktioniert immer?

Es gibt auch andere Varianten, wie etwa ein Hochhausprojekt nahe einem Verteilerkreis, das sich mit asiatischen Investoren schon sehr lange hinzieht. Oft ist es für jemanden, der an zweiter Position wartet ein Glück, wenn der Verkäufer dann sagt: „Ich bin nicht mehr überzeugt, dass es zeitnahe abgewickelt werden kann.“ Und öffnet sich wieder dem Zweit- und Drittbieter. So habe ich den IZD Tower bekommen. Der war an sich schon an einen kanadischen Investor vermittelt und manchmal bin ich gern lästig, um zu zeigen, dass mein Interesse nach wie vor da ist, falls etwas passiert.

Ich freue mich zu beweisen, dass wir analytisch, liquide und schnell sind. Wenn wir ein Angebot abgegeben haben, haben wir es dann auch unterschrieben. Das ist die Message, die ich transportieren will.

Der Wiener Media Tower dient als Firmensitz. Zufall?

Ich freue mich, in ein Gebäude von der Generali Real Estate einziehen zu können. Ein Gebäude, das dominant ist. Aus dem 18. und höchsten Stock, wo wir angesiedelt sind, haben wir den Blick über Wien. Das verinnerlichen wir und unsere Unternehmen. Wir wissen, was wir tun, weil wir den Überblick haben.

Wie groß ist das Team?

Der Beginn ist jetzt bei drei bis fünf Personen, wobei drei schon on board sind und die nächsten zwei im Kommen sind, was für mich eine tolle Leistung war in den Sommermonaten. Wir haben erst ein paar Wochen, aber wir haben Büro, die Basis-Mannschaft und wir wollen wachsen gemäß Volumen.

Wie würden Sie Ihren Führungsstil beschreiben?

Ich bin bekannt dafür, dass ich selbst hands-on bin. Ich habe es gelernt, wie es geht. Ich setz mich auch hin und mache die Kalkulation aber ich verlasse mich auch gern kompetente Mitarbeiter, die mir teilweise aus dem letzten Unternehmen  folgen, weil ich auch einen Unternehmensführungsstil vertrete, der sozial getragen ist.

Für mich ist soziale Kompetenz der Mitarbeiter mindestens genauso wichtig wie das Fachwissen. Eine personelle Fehlentscheidung kann ein ganzes Team zerstören. Ich bin für meine Mitarbeiter  rund um die Uhr da. Für geschäftliche, aber auch private Probleme. Ich erzähl es immer gerne: Gunter Eisert, Gründer der Immoconsult – mein erster Lehrherr – hat mir das mit auf die Reise gegeben. Im letzten Unternehmen waren nach zehn Jahren noch 80 Prozent der Leute vom Tag 1 in meinem Team -  20 Prozent waren zu tauschen, weil die Performance nicht gebracht wurde oder der Mitbewerb sie überzahlt hat.

Verfolgen Sie einen Leitsatz?

Wichtig ist mir auch und das kommuniziere ich den Mitarbeitern: Es gibt nicht „die Firma“, sondern wir sind die Firma. Wir entscheiden, in welche Richtung wir uns professionell entwickeln.

Ich freue mich immer über Anrufe von Branchenkollegen, wenn sie mit mir gemeinsam den Zug ziehen wollen. Im Februar waren es 30 Jahre, in denen ich mich den Immobilien verschrieben habe. Erwähnter Gunter Eisert hat immer gesagt: „Bursche, die Immobilie hat eine Erotik, die kann ich dir nicht erklären. Aber wenn du sie einmal entdeckt hast, lässt sie dich nicht mehr los“ . Das kann ich bestätigen. Die andere Aussage ist: „Ich habe nichts anderes gelernt.“ (lacht)

Als Jurist kann man doch viel machen?

Jein. In unserem Alter warst du früher noch der Generalist. Das ist heute nicht mehr so. Genauso wie der Rechtsanwalt einer Unternehmen  nicht mehr der umfassende Betreuer ist vom Firmenbuch bis zum Immobilienkauf, sondern es gibt einen für die Immobilien und einen für das andere. Und gezahlt wird projektbezogen.

Beruflich angekommen?

Ja, worauf ich auch sehr stolz bin: Ich glaube, ich habe mich in der Branche nicht fehlverhalten. Ich bin jetzt seit ein paar Monaten zurück in Österreich und finde eigentlich immer sehr offene Türen und freundliche Gespräche.

Wie ist es umgekehrt? Es gibt auch Mitbewerber, wo man nicht immer mit ganz offenen Karten spielt. Ist bei denen dann die Tür zu oder kriegt der noch eine Chance?

Ich würde eher sagen die zweite Chance. Wie gesagt, ich sehe es sportlich. Beim zweiten Mal bin ich dann vorne, man hat nur gelernt daraus und man kennt die Taschenspielertricks des Gegenübers und versucht, noch bessere Zugänge zu haben. In Wirklichkeit ist nach wie vor auch das Immobiliengeschäft ein Geschäft von Menschen, die dafür stehen. Sehr oft muss neben den hard Facts auch die Chemie stimmen.

Wien ist ja vergleichsweise überschaubar?

Man trifft sich immer wieder im Vorzimmer oder bei Veranstaltungen, wo man dann herausfinden will, ob jetzt er der ist, der neben mir in der letzten Runde ist. Manche spielen es so cool, dass ich immer wieder überrascht bin. Ich habe vielleicht nicht das Pokerface. Im Endeffekt – einmal der, einmal der. Wenn man ausrutscht, merkt man sich das schon. Es ist nicht so, dass ich es übersehe. Ich merke mir, wer mich gepiekst hat.-wie ein Elefant.

Ist die Liste lang?

Nein, es ist (k)eine Handvoll – wo es wirklich seriös weh getan hat. Allerdings: Man glaubt gar nicht, wie schnell Situationen kommen dass man dann wieder relativ zeitnahe mit  beieinander sitzt, weil man eben im gleichen Segment ist. Dann ist Pay-back-Time. Je eleganter, desto schöner.