Zu Tisch mit Karl Derfler und Herbert Logar

Ein "adeqates" Mittagessen. – Verstärkung. Mit Herbert Logar an Bord will Karl Derfler die Digitalisierung der ADEQAT weitervorantreiben.

Wir treffen einander im „Das HEINZ“ am Rudolfsplatz im Textilviertel nahe dem Donaukanal. Ein wenig abgelegen von den üblichen Trampelpfaden der Wiener Innenstadt. Der Herr des Hauses, Heinrich Karasek, war 20 Jahre lang Investmentbanker, bevor der diesen Beruf an den Nagel hing und das Lokal übernahm, weiß Karl Derfler zu berichten. „Ich komme oft her. Gute einfache Küche, tolles Preis-Leistungs-Verhältnis und unser Büro ist nicht weit weg. Ein idealer Treffpunkt, um gemeinsam Mittagessen zu gehen.“ Die Karte ist klein – und bietet auch vegetarische Kost, wofür Derfler einen Extrapunkt an das Lokal vergibt: „Ich ernähre mich verstärkt vegetarisch, nachdem ein alter Schulkollege, ein Techniker, dem Herztod nahe war und seine Ernährung komplett umgestellt hat.“ „Ich würde mich als maßvoller traditioneller Esser bezeichnen“, wirft sein Partner Herbert Logar ein.

Schnell werden wir auf der Karte fündig. Derfler wählt – wie nun vorherzusehen war – fleischlos. Logar und ich greifen zur Rinderhüfte mit Fisolen. Dazu gibt es Rhabarbersaft bzw. Soda Zitrone.

Übrigens: Der begeisterte Hobbykoch Derfler – „Ich habe schon einige Kochkurse besucht“ – hält sich in Klosterneuburg in einem beweglichen Hühnerstall drei Lohmann Brown Hühner. Logar selbst steht kaum am Herd. „Das kann meine Frau eindeutig besser als ich.“

Wie ist so nett im Internet über das Lokal zu lesen: Der Anspruch des Heinz, als erweitertes Wohnzimmer und zweites Zuhause zu dienen, muss natürlich auch für die Küche gelten. Gute Gerichte zu einem vernünftigen Preis sowie ein hoher Qualitätsanspruch an die Speisen sollen dies unterstreichen. Sich zu Hause fühlen, wenn man die Speisekarte liest – da man die Gerichte von daheim, der Mama oder der Oma kennt. Im Heinz ist der Stammgast Derfler kein Unbekannter. Andere haben in einer Bar „ihre“ Flasche Whisk(e)y stehen. Derfler hat hier „seinen“ Tisch. An eben diesem werden gleich ein paar Neuigkeiten ausgetauscht.

Mitte 2017 wird Herbert Logar bei den ÖBB Immobilien, deren Geschäftsführer er jahrelang war, ausscheiden und geschäftsführender Gesellschafter bei ADEQAT. „Mit dem Einstieg von Herbert Logar ist es Franz Helbich und mir gelungen, nicht nur einen der führenden Immobilienexperten des Landes, sondern auch einen der erfahrensten Transaktionsmanager Österreichs für ADEQAT zu gewinnen. Die jahrzehntelange Markt- und Transaktionserfahrung unseres neuen Partners ist ein Gewinn für uns“, streut Derfler seinem neuen CO-Gesellschafter und CO-Geschäftsführer Rosen. Man kennt einander schon lange, war man doch viele Jahre gemeinsam bei der Real Invest tätig. Der Kontakt sei nie abgerissen – auch nicht zu anderen Real Invest-Urgesteinen.

Verantwortungsvoll und achtsam

Aber hat sich beim Firmennamen nicht ein Tippfehler eingeschlichen? „Der Begriff ‚adäquat’ bedeutet ‚angemessen’, ‚im richtigen Maß’. Mit ADEQAT definieren wir diesen Begriff der Angemessenheit für die heutigen Marktanforderungen und die Art und Weise, Geschäfte zu machen, neu. Die Schreibweise ist international ausgerichtet und ADEQAT bedeutet für uns: verantwortungsvoll und achtsam, für alle Seiten transparent und auf Augenhöhe. Und profitabel in seriöser, angemessener Weise – aber nicht um jeden Preis.“

Mit Erfahrung

Der gebürtige Oberösterreicher Derfler startete seine Karriere nach dem Studium in Graz, wo er Rechtswissenschaften und Betriebswissenschaften studierte, von 1984 bis 1987 als Assistent bei Waldemar Jud an der Juridischen Fakultät der Universität Graz am Institut Handels- und Wertpapierrecht. „Jud inspirierte mich zu meinem späteren Werdegang in der Bankenwelt.“ Von 1987 bis Dezember 1989 war er bei der Raiffeisen Rent- und Vermögenstreuhand GmbH in Wien tätig. Im März 1990 erfolgte der Wechsel an die Spitze der Realinvest, die damals noch M.A.I.L Finanzberatung hieß. „Ich war dann 20 Jahre bei der Real Invest – bis sechs Monate nach Lehman. Es war ein guter Ausstiegszeitpunkt, aber auch eine harte Zeit für den Start ins Unternehmerleben.“

Logar, der in Villach geborene Kärntner, ging zunächst nach Graz – so nebenbei: Haben Sie sich schon einmal eine Liste angesehen, wie viele Immobilienexperten aus Graz stammen oder in der steirischen Landeshauptstadt die Universität besucht haben? – und studierte dort an der TU Wirtschaftsingenieurwesen und Maschinenbau. „Ich wollte mich immer in vielen Bereichen auskennen.“ Der Weg in die Immobilienbranche hat sich für ihn eher „zufällig ergeben“. Erste Stationen führten ihn in die USA, wo er fast sechs Jahre lang für Daniel Swarovski US Ltd. in Providence, der Hauptstadt von Rhode Island, tätig war.

Nach seiner Rückkehr nach Österreich und Stationen bei Honeywell und der VA Tech Elin GmbH avancierte Logar im Jahr 2003 zum Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft. Nach der BIG war Logar für die Bank Austria Real Invest tätig, eine weitere berufliche Herausforderung. „Diese Phase war der Übergang vom Bauherrn hin zum Investorenvertreter.“ 2012 erfolgte der Wechsel zur ÖBB, wo er die Verantwortung für 26.000 Liegenschaften, mehr als 5.000 Hochbauten und sehr sichtbare städtebauliche Projektentwicklungen trug.

Aber was waren die Gründe, die ÖBB zu verlassen? „Ich war 53 Jahre, habe also noch mindestens 10 bis 15 aktive Jahre vor mir. Ich habe mit den Flächen des Nordbahnhofs und des Zentralbahnhofs die Entwicklung wesentlicher Flächen, die die ÖBB hatte, angeschoben. Jetzt rückte die Abarbeitung in den Vordergrund und die kreative Arbeit der Projektentwicklung in den Hintergrund.“ In seine neue Funktion könne er seine Erfahrungen von ÖBB, BIG und Real Invest einbringen. „Ich habe ein sehr positives Netzwerk bei Lieferanten und Kunden – bei der Real Invest als großer Investor, bei der BIG als größter Bauherr, bei der ÖBB als größter Entwickler. Ich habe eine große Vertriebsaffinität, bin nicht introvertiert. Glaubhaftigkeit ist, hoffe ich, mit meiner Person verbunden.“ Die in den nächsten Monaten von ADEQAT geplanten Schritte in Richtung Digitalisierung von Immobilientransaktionen sieht er als zukunftsweisende Entwicklung der Branche. „Die Kombination aus unternehmerischer Eigentümerschaft und der strategisch sowie auch noch operativen Weiterentwicklung eines Unternehmens haben mich gereizt“, so Logar.

Neue Technik für mehr Transparenz

Die Digitalisierung wird auch in der Immobilienwirtschaft Einzug nehmen und in Folge zu mehr Transparenz führen, ist Derfler überzeugt. „Die Kunden wollen einerseits Transparenz, aber auch Diskretion. Wir haben bereits vor Jahren begonnen, Dienstleistungen für Abgeber und Investoren zu entwickeln, welche die Bedürfnisse beider Parteien berücksichtigen. Durch unser Investorenportal haben unsere Kunden die Möglichkeit, bei der Definition ihrer eigenen Investmentstrategie Informationen über ihr Wettbewerbsumfeld zu erhalten und das tagesaktuell. Im April werden wir einen weiteren kostenlosen Service, diesmal für Abgeber, auf den Markt bringen. Das ADEQAT SOUNDING ermöglicht es, anonym Preissignale aus dem Markt zu bekommen. Dieser Prozess ist effizient wie eine klassische Versteigerung und gibt Investoren die Möglichkeit, kostenschonend an Projekte zu kommen. Umgekehrt ersparen sich Verkäufer die Blamage unrealistischer Preissignale, die schon das eine oder andere Projekt unverkauft verglühen haben lassen. Unsere Portalkunden können exklusiv und ebenfalls anonym diese Preissignale senden.“

Was die beiden Familienväter noch eint, ist die Liebe zu weißen Bällen. Logar spielte in der Staatsliga Tischtennis, Derfler in der Landesliga Tennis. Heute haben beide eine gemeinsame Leidenschaft: Golf.

Interessenskonflikte und riskante Strukturen

Aber wer verkauft in Zeiten stark steigender Preise? „Entweder sind es Developer, die systemisch drehen – oder aber immer häufiger Familien, die realisieren wollen.“ Was aber nicht immer ohne Streitigkeiten über die Bühne gehen kann, weiß Derfler aus der Praxis zu berichten. „Es ist schon einmal vorgekommen, dass nur ein Teil der Familie verkaufen wollte. Dann hat sich ein Spekulant eingemischt. Fazit: Eine eingebrachte Teilungsklage zwang die Familie zum Verkauf. Hier die unterschiedlichen Interessen in Einklang zu bringen, ist Teil unseres Jobs.“ Viele Familien realisieren die hohe Wertsteigerung der vergangenen 20 Jahre, um mit dem Geld zu arbeiten und in andere Assetklassen zu investieren. „Das trifft vor allem auf die Erbengeneration zu, die wollen mit dem Geld selbst arbeiten.“

Von Crowdinvestments halten die beiden Immobilienprofis wenig, obwohl beide die Idee gar nicht so schlecht finden. Nur, so Derfler und Logar unisono, habe der Gesetzgeber diese Schiene in eine extrem riskante Struktur gezwängt. „Das ist das Problem! Die Grundidee ist gut, die praktische Ausprägung schwierig. Vor allem die Konstruktion über Nachrangdarlehen.“ Derfler: „Ich gebe Ihnen ein Beispiel: Wir machen das Gleiche in Berlin als Bauträgerprojekt und finanzieren mit nur einem Investor. Das Projekt wurde frühzeitig zum Verkauf gebracht. Wir haben das mit diesem Investor vorab besprochen. Mit einem Partner konnten wir das sofort anpassen, mit einer Crowd würde das zur ungleichen Verteilung der Interessen führen."

Entwicklung ist daher mit einer One-To-One-Struktur besser, weil man auf Situationen eingehen, anpassen, reagieren kann. Man hat eben keine anonyme Investorenstruktur wie beim Crowdfundingmechanismus, in der Kommunikation und Abstimmungsprozess fehlen.

Im Segment der Zinshäuser verschwinden durch Parifizierung alljährlich viele Projekte vom Markt. In Deutschland wird das teilweise schon politisch untersagt. „Erst vor kurzem haben wir darüber diskutiert, ob eine Parifizierung nicht den Wert eines Hauses schmälert“, merkt Derfler an. Nicht alle Immobilienbewerter sehen das so, aber es sei ein Problem. „Neun von zehn institutionellen Investoren wollen nicht in Wohnungseigentum investieren. Ist in einem Zinshaus auch nur eine Wohnung parifiziert, dann ist das ein absolutes No-Go!“ Auch Derfler selbst würde keinen Dachbodenausbau kaufen, wenn 80 Prozent des Hauses anderen Eigentümern gehörten. „Das funktioniert einfach nicht.“ Dass man an den geforderten Quoten – zum Beispiel absolute Mehrheit statt Einstimmigkeit – etwas ändern sollte, wäre wünschenswert, das ist aber aus Sicht Derflers nicht realistisch: „Wer soll das in der aktuellen politischen Landschaft in Österreich umsetzen?“ Dass Jahr für Jahr viele Zinshäuser durch Parifizierung als Zinshaus vom Markt verschwinden, ist Derfler ein Dorn im Auge. „Es stimmt schon. Zu viele Eigentümer sind für Bestandsobjekte eine Gefahr.“ In Österreich sei es mitunter sehr schwierig, zu Entscheidungen zu kommen. „Erst vor kurzem haben wir darüber diskutiert, ob eine Parifizierung nicht den Wert eines Hauses schmälert“, merkt Derfler an. Nicht alle Immobilien-Bewerter sehen das so, aber es sei ein Problem. „Neun von zehn institutionellen Investoren wollen nicht in Wohnungseigentum investieren. Ist in einem Zinshaus auch nur eine Wohnung parifiziert, dann ist das für sie ein absolutes No-Go!“ Auch Derfler selbst würde keinen Dachbodenausbau kaufen, wenn 80 Prozent des Hauses institutionellen Anlegern gehörten. „Das funktioniert einfach nicht.“ Dass man an den geforderten Quoren – zum Beispiel absolute Mehrheit statt Einstimmigkeit – etwas ändern sollte, wäre wünschenswert, aber aus Sicht Derflers nicht realistisch: „Wer soll das in der aktuellen politischen Landschaft in Österreich umsetzen?“

Leicht überhitzt, doch stabil

Den Wiener Wohnungsmarkt hält Logar für stabil, wenn auch in einigen Lagen bereits ein wenig überhitzt. „Die Preise werden aus unserer Sicht kaum noch weiter steigen – unabhängig von der Zinslandschaft.“ Eines ist für den Immobilienprofi sicher: Die Zinswende kommt. Die Europäische Zentralbank reagiert im Normalfall nach fünf bis 15 Monaten auf Zinsänderungen der FED. Im Juni 2016 hat die FED die Zinswende eingeläutet – wir werden im März sehen, welche Signale aus Frankfurt kommen. Der Druck auf die Projekte werde sicher steigen. „Durch den Zuzug ist der Bedarf einfach da. Die Preise werden nicht ins Unendliche weiter steigen können, aber auch nicht über Nacht absacken“, zeigt man sich überzeugt. Die Politik aber sei gefordert, Maßnahmen zu setzen, die auch bei weiter steigenden Grundstückspreisen leistbares Wohnen gewährleisten – auch Grundstückseigentümer haben wirtschaftliche Interessen. „Wir brauchen Wohnungen für Zuzügler, aber auch leistbares Wohnen für diejenigen, die durch Parifizierung und Abverkauf aus ihren Wohnungen ausziehen müssen“, so Logar. Die Mieten im geförderten Bereich bewegen sich für eine Wohnung mit Standardqualität rund um sechs Euro pro Quadratmeter. „Wie wäre es, wenn ein Paradigmenwechsel einsetzt und man darüber nachdenkt, Qualitäten aufzufächern, das würde es ermöglichen Mieten zwischen fünf und acht Euro dem Markt anzubieten. Innovative Lösungen sind in einer Zeit gefragt, die Individualismus groß schreibt und Einheitslösungen tendenziell in Frage stellt. In der derzeitigen Situation ‚bestellt‘ Wohnraum viel mehr der Gesetzgeber und die Kommune über Richtlinien und Verordnungen als der Wohnungsmieter, der das Produkt Wohnung konsumiert.“

Jetzt schnell noch einen doppelten Espresso. Diese Leidenschaft eint uns alle drei. „Ein guter Kaffee, der kann schon was. Nur zu gut darf er nicht sein. Dann trinke ich zu viel – und das ist auch schlecht.“

ADEQAT ist das jüngste Unternehmen der seit 2009 im klassischen Immobilien- und Investmentmaklerbereich tätigen Derfler & Helbich Gruppe, zu der, neben der Projektentwicklungsgesellschaft VI-Engineers Bauträger GmbH, auch Beteiligungen in Berlin und Budapest gehören. ADEQAT, mit Sitz in Wien, ist spezialisiert auf Investmentberatung im Bereich Immobilieninvestments, alternative Energien sowie Firmenübernahmen und Beteiligungen. Im Segment Immobilien wurde 2016 ein Transaktionsvolumen von 150 Millionen Euro bewegt, davon ca. die Hälfte im Segment Wiener Zinshäuser. Das Leistungsportfolio reicht aktuell von der Beratung bei Immobilieninvestments über die Betreuung und Begleitung von Immobilientransaktionen bis hin zu klassischen Maklerleistungen mit Schwerpunkt auf Objekten in den Bereichen Gewerbe- und Wohnimmobilien mit einem Marktpreis von über 1,5 Million Euro.

Karl Derfler begann seine Karriere im Immobilienbereich als Projektentwickler im Raiffeisen Sektor. Danach war er zwanzig Jahre lang als Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest GmbH (ehemalige M.A.I.L Finanzberatung) tätig und zeichnete u.a. für die Gründung und Etablierung des erfolgreichsten Immobilienfonds in Österreich verantwortlich. Seit 2009 spezialisiert er sich mit seinem Geschäftspartner Franz Helbich auf Family Office Services sowie Investment- und Bauträgergeschäfte.

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Herbert Logar verfügt über mehr als zwanzig Jahre Erfahrung im Bereich Immobilienmanagement. Seine Karriere begann der gebürtige Kärntner bei Swarovski in den USA. Nach seiner Rückkehr nach Österreich und Stationen bei Honeywell und der VA Tech Elin GmbH avancierte Logar im Jahr 2003 zum Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft. Im Jahr 2007 wechselte er auf die Investorenseite und wurde Geschäftsführer der Bank Austria Real Invest GmbH. Zuletzt war er fünf Jahre lang als Geschäftsführer der ÖBB-Immobilienmanagement GmbH tätig.