Ein schwieriges Umfeld.. Für 2017 ist mit „eher sinkenden“ oder „sinkenden“ Mietpreisen zu rechnen.
Auf dem Zürcher Büromarkt erholt sich die Nachfrage leicht dank einer Konsolidierung der Projekte. Speziell kleinere Einheiten in guten Lagen werden von kleinen und mittleren Unternehmen nachgefragt. Bei der leicht steigenden Aktivität der Suche nach größeren Objekten muss abgewartet werden, ob es sich nicht nur um firmeninterne Zusammenlegungen handelt, die im Endeffekt wenig Auswirkungen auf das Angebot haben.
Das Angebot, speziell in den zentralen Lagen und kleinerer Einheiten, ist spürbar gestiegen, von 0,6 auf 5,2 Prozent. Dies bringt eine Angleichung der Spitzenmieten von 800 Franken (732 Euro) auf 750 Franken (686 Euro) pro Quadratmeter und Jahr mit sich. In anderen Lagen des Zürcher Büromarktes verhalten sich Nachfrage und Angebot in Summe mehr oder weniger unverändert auf niederem Niveau, die durchschnittliche Miete im Gebiet von Zürich verharrt bei 320 Franken (293 Euro) pro Quadratmeter und Jahr.
In Zürich sind im Gegensatz zum Standort Basel keine dominanten Nachfrager auszumachen. Auch hier zeigt sich die Verteilung der Nachfrage aus den Branchen mit geringen Abweichungen gegenüber dem vorigen Jahr. Das Segment der Ausbildung konnte nochmals etwas zulegen und erscheint als stärkste Nachfragegruppe.
Das Wachstum von Unternehmungen als Ursache für die Nachfrage hat einen historischen Tiefpunkt erreicht. 2016 ist die größte Nachfrage auf eine Standortoptimierung (36 Prozent) zurückzuführen, gefolgt von räumlicher Optimierung und Kostensenkung (je 31 Prozent). Wie auch im Vorjahr ist die Nachfrage nach Flächen bis 250 Quadratmeter am stärksten. Jedoch werden auch größere Flächen zwischen 1.000 Quadratmetern und 3.000 Quadratmetern nachgefragt.
Mietvertragsverhandlungen
Bei knapp der Hälfte aller Abschlüsse wurde laut den CSL-Experten mietfreie Zeit gewährt. Diese betrug bei einer Mietdauer von fünf Jahren im Mittel 3,8 Monate. Die Incentives machten in Bezug auf die vereinbarte Mietdauer gut sechs Prozent des Mietzinses aus.
Veränderung im Büromarkt
Als positive Überraschung ist in diesem Jahr der eher zunehmende Flächenbedarf zu verzeichnen. Gleichzeitig haben sich die Vermietungsaktivitäten zum Vorjahr deutlich erhöht. Auch die Preissensitivität der Nutzer macht Vermarktern und Eigentümern das Leben nicht leichter. Dagegen ist die Preissensitivität bei den Eigentümern weniger stark ausgeprägt.
Die Anzahl der Neubauprojekte beurteilen zwei Drittel der Experten als eher rückläufig, während sich die Qualität jedoch für wiederum rund zwei Drittel verbessert hat. Die Vorvermietungsquote für die Auslösung kommerziell genutzter Projekte lag durchschnittlich bei 43 Prozent.
Markterwartungen für das kommende Jahr
Dem nächsten Jahr schauen die Experten in Zürich mit überraschend einstimmigen Erwartungen entgegen. Knapp die Hälfte geht von einer eher sinkenden Nachfrage nach Büronutzflächen aus, nochmals ein Drittel von einer schwachen Nachfrage. Folglich wird auch von 91 Prozent der Befragten ein zunehmender Leerstand erwartet. Analog dazu verhalten sich auch die Erwartungen an die Mietpreisentwicklung.
Je knapp die Hälfte der Experten erwarten „eher sinkende“ oder „sinkende“ Mietpreise für das Jahr 2017. Noch deutlicher sind die Meinungen über die Verhandlungspositionen im kommenden Jahr: Bis auf eine Person erwarten alle Experten weiterhin eine Marktentwicklung zu Gunsten der Mieter.
