ImmoFakten Bedrohter Bestand am City-Rand und in den Nebenlagen

In den deutschen Top-7-Standorten sind bis zu 69 Prozent der Büroimmobilien von Veralterung bedroht und könnten zu „Stranded Assets“ werden.

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Bedrohter Bestand am City-Rand und in den Nebenlagen

Das geht aus einer Analyse von Colliers zu den Obsoleszenzrisiken auf dem Büroimmobilienmarkt in Deutschland hervor. In der Veröffentlichung werden die Veralterungsrisiken dieser Assetklasse unter anderem in Baujahreskategorien und Lagen differenziert betrachtet. Außerdem werden neben den Risiken auch Chancen und Handlungsoptionen verschiedener Branchen-Akteure aufgezeigt, da die Marktteilnehmer der Veralterung mit Investitionen entgegenwirken können.

Gut 95 Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen an den deutschen Top-7-Standorten zur Verfügung. Mit einem Gesamtwert von rund einer halben Billion Euro, durchschnittliche Mieten und Renditen zugrunde gelegt, haben Büroimmobilien damit einen festen Platz in den Portfolios institutioneller Immobilieninvestoren. Gleichzeitig befindet sich kaum eine Assetklasse derart im Wandel. Einerseits prägen New Work und Homeoffice die Arbeitswelten, andererseits ist der Druck durch ESG-Kriterien enorm angestiegen. Dieser Hintergrund bildet die Ausgangslage des Berichts „Obsoleszenzrisiken als Herausforderung für den Büroimmobilienmarkt – Eine Bestandsaufnahme“.

ESG im Mittelpunkt der Bestandshalter

Vor allem die Auswirkungen des „E für Environmental“ in ESG werden im Report untersucht. Neben dem Klimawandel, der von Immobilien zukünftig eine stärkere Resilienz erfordern wird, spielen auch gesellschaftliche Herausforderungen eine große Rolle. Denn eine sozialverträgliche Dekarbonisierung der Wirtschaft beispielsweise stellt auch die Immobilienbranche vor Herausforderungen.

Bis zu 69 Prozent des Gebäudebestandes von Veralterung betroffen

Der Bericht unterteilt Büroimmobilien in die Baujahreskategorien vor 1995, von 1995 bis 2009 und seit 2010. Zudem werden Immobilien nach den Top-7-Standorten analysiert. Das sind in Deutschland die Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. Grundlage der Berechnung sind drei verschiedene Investitionsszenarien, in denen ermittelt wird, ab welchem Investitionsbedarf welcher Teil des Gebäudebestands unwirtschaftlich zu werden droht und somit von der Obsoleszenz betroffen wäre. Jedem Szenario liegt ein unterschiedliches Investitionsvolumen pro Gebäude zu Grunde, da variabel ist, wie viel „CapEX“ (= Capital expenditures) die Eigentümer der Büroimmobilien für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorhalten bzw. notwendig sind.

Gefährdet sind tendenziell vor allem Gebäude in den Baujahresklassen bis 2009, welche in den Top- 7-Standorten einen Anteil von insgesamt 81 Prozent am Büroflächenbestand haben. Je nach Höhe der notwendigen Investitionsausgaben von 3, 5 oder 7 Euro pro Quadratmeter und Monat sind in den drei Szenarien bis zu 8, 44 oder 69 Prozent des Gesamtbestandes von einem Veralterungsrisiko betroffen. Stuttgart und Köln weisen dabei einen älteren Flächenbestand auf, während er in Berlin vergleichsweise am jüngsten ist. Grundsätzlich gilt auch: Die Lage einer Büroimmobilie ist ein wesentlicher Faktor für ihr Veralterungsrisiko. Im weitreichendsten Szenario etwa sind selbst 50 Prozent des Bestandes in den CBD-Lagen von Überalterung betroffen. 83 Prozent der Bürogebäude in Neben- und Außenlagen haben bei Mietpreiserhöhungen wenig Spielraum und können umfangreiche Sanierungen wirtschaftlich kaum rechtfertigen.

Hier steht der Report zum Download bereit:
https://www.colliers.de/report-obsoleszenzrisiken/

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von Michael Neubauer 1 Minute Lesezeit