Die aktuelle wirtschaftliche Schwäche Deutschlands hat deutliche Auswirkungen auf die Investitionsentscheidungen institutioneller Immobilienanleger. Für viele rücken Zielmärkte in Europa in den Fokus. Im Wohnimmobiliensektor bietet Frankreich attraktive Opportunitäten für Artikel-9-konforme Investitionen, Finnland lockt mit einem geringen Grad an Mietenregulierung. Auch im Bürosegment setzen Investoren auf Deals außerhalb Deutschlands, da dadurch einerseits die Diversifizierung im Portfolio erhöht werden kann und die europäischen Nachbarmärkte gleichzeitig mit einem attraktiveren Rendite-Risiko-Profil überzeugen. Die schwierige Marktlage und günstigere Standortbedingungen veranlassen auch Unternehmen des produzierenden Gewerbes, immer häufiger eine Standortverlagerung ins Ausland in Erwägung zu ziehen. Der deutsche Logistikimmobilienmarkt ist hingegen nicht so stark von der Krise erfasst. Projektentwicklungen in Deutschland sind aufgrund der zentralen Lage in Europa, des geringen Angebots an modernen Flächen und des stabilen Absatzmarktes bei Investoren weiterhin stark nachgefragt.
Das sind die zentralen Erkenntnisse der Online-Pressekonferenz „Adieu sicherer Hafen Deutschland – verlagern sich Immobilieninvestments zunehmend ins Ausland?“, in deren Rahmen Manuel Schrapers, Geschäftsführer Metroplan, Michael Keune, Managing Director bei Catella Residential Investment Management, Matthias Brodeßer, Head of Transaction Management Office International bei HIH Invest, und Jan Philipp Daun, Geschäftsführer GARBE Industrial Real Estate, über die aktuellen Strategien institutioneller Anleger berichtet haben.
Der Industriestandort Deutschland wackelt
Besonders produzierende Unternehmen stehen in Deutschland aktuell einem schwierigen Marktumfeld gegenüber. Die größten Herausforderungen sind dabei der Fachkräftemangel, die gestiegenen Lohn- und Energiekosten, die Regulatorik und die Anpassung an die digitale Transformation.
Zu den Gründen, warum das produzierende Gewerbe aus Deutschland abwandert, sagt Manuel Schrapers, Geschäftsführer Metroplan: „Es gibt einige Branchen, die zu einer Verlagerung ihrer Produktionskapazitäten ins Ausland tendieren. Das sind Unternehmen mit einem hohen Energieverbrauch oder einem hohen Personalbedarf, Unternehmen mit internationalen Absatzmärkten, die durch eine Verlagerung Personal- und Logistikkosten reduzieren können, und Unternehmen, die ein großes Maß an staatlicher Unterstützung benötigen.“
Um diese Unternehmen in Deutschland zu halten, schlägt Schrapers verschiedene Lösungsansätze vor: „Wir befinden uns in einem sehr starken Arbeitnehmermarkt, das heißt der Kampf um Mitarbeiter, auch im Niedriglohn- und Dienstleistungssektor, wird härter und Unternehmen müssen sich stärker bemühen, Mitarbeiter zu gewinnen, beispielsweise durch Lohnsteigerungen oder attraktive Arbeitszeitmodelle. Wir sollten uns aber auch weiterhin dem globalen Arbeitsmarkt öffnen und die Zuwanderung von internationalen Fachkräften fördern, vor allem in den Bereichen mit großem Personalbedarf und geringen Automatisierungsmöglichkeiten. Die Politik sollte klare Investitionsstrategien verfolgen und Bürokratie abbauen, um Genehmigungsverfahren zu vereinfachen, und gezielt einzelne Branchen, die für die Gesellschaft wichtig sind, subventionieren, wie beispielsweise Pflege, Lebensmittelversorgung, Energie- und Wasserversorgung aber auch die Herstellung von Computer-Chips, Batterien oder pharmazeutischen Produkten. Nicht zuletzt ist der Ausbau der Infrastruktur in Deutschland enorm wichtig.“
Dies spiegelt sich auch in den Ergebnissen einer Umfrage wider, die Metroplan Anfang 2024 unter Industrie- und Produktionsunternehmen in Deutschland durchgeführt hat. Faktoren, die verbessert werden müssen, um die Attraktivität von Deutschland als Standort zu bewahren, sind nach Meinung der Befragten vor allem die Arbeitskräfteverfügbarkeit (73 Prozent), die Planungssicherheit (73 Prozent) und die Infrastruktur (je 55 Prozent). Dennoch gaben 38 Prozent der Umfrageteilnehmer an, im Standort Deutschland das größte Potenzial für ihre wirtschaftliche Entwicklung zu sehen. Jeweils 24 Prozent sehen dies in West- und Osteuropa bzw. außerhalb Europas. „Deutschland ist bereits ein gut entwickelter Markt mit moderaten Wachstumszahlen. Produktionskonditionen und Kosten machen ausländische Märkte mitunter attraktiver, vor allem für Geschäftserweiterungen“, kommentiert Schrapers die Umfrageergebnisse.
Wohnsegment: Frankreich attraktiv für Investitionen in Artikel-9-konforme Immobilien
Laut Michael Keune, Managing Director bei Catella Residential Investment Management, war Deutschland im Bereich der Wohnimmobilien immer der liquideste Markt in Europa. Das hängt zum großen Teil mit der Demographie und der städteräumlichen Struktur zusammen. So gibt es, anders als etwa in Großbritannien oder Frankreich, nicht die eine, alles dominierende Hauptstadt, sondern eine ganze Reihe sehr großer wirtschaftlich starker Großstädte. Frankreich ist im Bereich des Mietwohnungsbaus wesentlich weniger liquide, da es eine sehr starke Fokussierung und auch Förderung des Wohneigentumsbereichs gibt. Für Investoren bedeutet dies, dass es nicht annähernd so viele Investitionsmöglichkeiten gibt. „Aus Nachhaltigkeitsgesichtspunkten sind Investitionen in Frankreich jedoch sehr attraktiv, da die Stromversorgung zu einem großen Teil aus nuklearer Energie und damit EU-gemäß aus grüner Energie gespeist wird. Zudem ist die Einspeisungsvergütung für Photovoltaik vier bis fünfmal so groß wie in Deutschland, weshalb sich Photovoltaik in Frankreich besser rechnet“, so Keune.
Catella nutzt ein Set aus acht Indikatoren, um die Attraktivität für Wohnimmobilieninvestments in den verschiedenen Ländern Europas zu bewerten. Zu den Indikatoren gehören unter anderem der Abstand zwischen Nettoanfangsrendite und Staatsanleihe, der Abstand zwischen Nettoanfangsrendite und den Finanzierungskosten, das REIT-Momentum und ein Krisenindikator. „Aktuell ist das Momentum für viele europäische Länder immer noch sehr schwierig. In Finnland haben sich die Bedingungen im Vergleich zum Vorjahr schon deutlich verbessert, anders als beispielweise der deutsche Markt. Das zeigt, dass sich der finnische Wohnungsmarkt schneller angepasst hat. Der Grund dafür ist, dass Finnland einen der liberalsten Wohnungsmärkte Europas hat. Es gibt annähernd keine Mietregulierung. Die Erhöhung der Bestandsmieten ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, aber man ist frei in der Erst- und Nachvermietung. Das hat zu einer hohen Neubautätigkeit in Finnland und einem liberalen Eigentümermarkt geführt. Viele Wohnanlagen sind im Eigentum institutioneller und börsennotierter Unternehmen. Die Immobilien sind zu einem hohen Teil fremdfinanziert und Eigentümer müssen sich bei Finanzierungsthemen schneller von einer Immobilie trennen. Dadurch gibt es eine deutlich schnellere Preisanpassung als beispielsweise. in Deutschland.“ Im vergangenen halben Jahr hat Catella in Finnlands „Golden Triangle“ bereits zwei attraktive Portfolios mit mehreren Objekten erworben.
Aus Sicht von Keune bleibt Deutschland gleichwohl langfristig ein interessanter Investitionsmarkt. Den Hauptgrund dafür sieht er in dem hohen Nachfrageüberhang, der zu Mietsteigerungen führt, der aber auch Ursache für die deutlich langsamere Preisanpassung ist. „Aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen finden Käufer und Verkäufer derzeit nur selten zueinander. Das ist einer der Hauptgründe, weshalb in Deutschland derzeit kaum Transaktionen stattfinden“, resümiert Keune.
Büroinvestoren setzen auf Risikodiversifikation
Matthias Brodeßer, Head of Transaction Management Office International bei HIH Invest, sieht am Büromarkt aktuell den Trend, dass Investoren den Aufwand in Kauf nehmen, grenzüberschreitend zu investieren. Dafür identifiziert er zwei Haupttreiber: höhere Renditen und eine Risikodiversifizierung im Portfolio. „Das Büroimmobilien-Portfolio vieler deutscher Investoren ist zu einem großen Teil in Deutschland allokiert. Das ist eine Folge der vergangenen gut zehn Jahre, die von starkem Wirtschaftswachstum und steigenden Mieten geprägt waren. Unter den aktuellen Marktbedingungen ist eine geografische Diversifizierung anzuraten“, so Brodeßer.
Laut Brodeßer wird zur Bewertung einer Investmentopportunität in Europa eine Vielzahl an Faktoren herangezogen. „Eines der wichtigsten Entscheidungskriterien ist das Bruttoinlandsprodukt. Deutschland bildet hier im europäischen Vergleich das Schlusslicht. Auch die Prognosen lassen auf kein kurzfristiges Anziehen der wirtschaftlichen Dynamik hoffen. Das Potenzialwachstum, also das prognostizierte Wirtschaftswachstum für die kommenden zehn Jahre, liegt deutlich unterhalb der Wachstumsraten der vergangenen Jahre sowie auch deutlich unter den Wachstumsraten unserer europäischen Nachbarn. Da das Wirtschaftswachstum stark mit der Büroflächennachfrage korreliert, kann sich das folglich auf die Nachfrage nach Büros in Deutschland auswirken. Gleichzeitig sind deutsche Büroimmobilien vergleichsweise teuer, weil bisher keine ausreichende Preiskorrektur stattgefunden hat. Vor diesem Hintergrund nehmen deutsche Investoren verstärkt andere europäische Büromärkte wieder in den Blick.“
Ein weiterer Faktor ist der Homeoffice-Effekt: Vor der Corona-Pandemie lag der Homeoffice-Anteil in Deutschland bei 13 Prozent und damit unterhalb des EU-Durchschnitts. Daraus ergibt sich ein Nachholeffekt für Deutschland, der auf die Büroflächennachfrage drückt. In Ländern, in denen die Homeoffice-Quote bereits vor der Pandemie hoch war, ist dieser Effekt bereits einfaktoriert.
„Im Endeffekt können deutsche Investoren erstmals seit der Lehman-Krise mit Investments im europäischen Ausland höhere Renditen bei geringerem Risiko erzielen als in Deutschland“, fasst Brodeßer die aktuelle Lage zusammen.
Deutscher Logistikimmobilienmarkt zeigt sich stabil
Ein wesentlicher Faktor bei Logistikinvestitionen und -entwicklungen sind die Anforderungen des Mieters. Dazu gehören unter anderem geringe Energiekosten und eine gute Arbeitnehmerverfügbarkeit. „Hinzu kommt aber auch noch das Kapital, das eine Projektentwicklung oder einen Bestandsbau finanzieren muss“, sagt Jan Philipp Daun, Geschäftsführer von Garbe Industrial Real Estate. „Investoren gehen dorthin, wo es wirtschaftliche Verflechtungen sowie eine gewisse Dichte an Industrieansiedelungen und Einwohnern gibt. In Europa reihen sich diese Standorte entlang der sogenannten ‚Blauen Banane‘, also von Großbritannien über die Niederlande und Deutschland bis nach Italien.“
Jedoch passen laut Daun Standortkriterien und Investitionsneigung manchmal nicht zusammen. „Wir sehen es häufiger in Ostdeutschland und Osteuropa, dass Städte durch gute Standortkriterien überzeugen, Investoren dennoch zurückhaltend agieren. Es gestaltet sich beispielsweise schwierig, europäisches Kapital für eine Investition in Polen, der Tschechischen Republik oder Rumänien zu begeistern.“ Das habe, so Daun, unter anderem mit schlechten Erfahrungen in der Vergangenheit zu tun.
Insgesamt ist der europäische Logistikimmobilienmarkt insbesondere im Vergleich mit den USA noch sehr jung und wenig entwickelt. Die Niederlande und Deutschland sind die etabliertesten Logistikimmobilienmärkte in Europa und haben entsprechend auch den höchsten Flächenbestand pro Kopf. Sehr gering ist das Verhältnis hingegen in Italien und Spanien. Diese Märkte sind aus Sicht von Daun aktuell sehr attraktiv, da auch hier der E-Commerce für eine steigende Nachfrage sorgt und gleichzeitig das Angebot an modernen Logistikflächen sehr gering ist. Weniger im Fokus steht beispielsweise Dänemark als Investmentmarkt, da Absatzmarkt und Güterstrom schlichtweg zu klein sind.
Die Länder mit den niedrigsten Nettoanfangsrenditen sind nach wie vor die Niederlande, Deutschland und Frankreich. Sie gelten zugleich auch als die sichersten Märkte für Investments. „Projektentwickler wollen weiterhin massiv in den deutschen Logistikimmobilienmarkt investieren. Grund dafür ist die zentrale Lage und der einwohnerzahlbedingt große Absatzmarkt“, so Daun.
