Neben dem eigentlichen Kaufpreis und einer Maklerprovision ist insbesondere die Grunderwerbsteuer (GrESt) zu beachten.
Kaufvertrag entscheidend
Der Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung unterliegt der Grunderwerbsteuer. Hier ist zu beachten, dass bereits der Abschluss des Kaufvertrages, der den Anspruch auf Übereignung begründet, der Grunderwerbsteuer unterliegt. Die Steuerschuld entsteht, sobald dieser Erwerbsvorgang verwirklicht ist. Die Steuerschuld entsteht daher mit dem Tag der Willenseinigung über den Kaufgegenstand und den Preis. Dies gilt unabhängig von der Bezeichnung des Dokumentes oder ob diese schriftlich oder mündlich erfolgt. In der Praxis erfolgt dies in der Regel mit der Unterfertigung des Grundstückskaufvertrages durch die Parteien.
Wird daher heute ein Kaufvertrag über eine Ferienimmobilie abgeschlossen und vereinbart, dass die Übergabe und Bezahlung erst in sechs Monaten erfolgen soll, so entsteht dennoch bereits heute die Steuerschuld. Bis zum 15. des zweitfolgenden Monats ist dann die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abzuführen (in der Regel erfolgt diese durch Selbstberechnung durch den Notar oder Rechtsanwalt). Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent von der Gegenleistung, d.h. Kaufpreis inklusive Umsatzsteuer. Wird der Vertrag schlussendlich nicht erfüllt, könnte aber geprüft werden, ob eine Nichtfestsetzung oder Rückgängigmachung der GrESt möglich ist.
Lediglich eine aufschiebende Bedingung (z.B. eine behördliche Genehmigung) kann die GrESt bis zum Bedingungseintritt aufschieben. Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat kürzlich ausgeführt, dass dies auch für behördliche Bestätigungen oder Zustimmungen gilt. Nach dem BFG kann dies aber auch in einer Erklärung des Erwerbers liegen. Im vorliegenden Fall wurde der Vertrag unter der Bedingung abgeschlossen, dass die vermietbare Fläche eine bestimmte Größe erfüllt. Der Erwerber war verpflichtet, dies bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erklären (BFG 19.01.2021, RV/7102385/2020). Das Finanzamt ging davon aus, dass bereits der Vertragsabschluss die GrESt auslöst. Nach dem BFG ist dies aber erst mit dem späteren Eintritt dieser Bedingung der Fall.
Getrennte Verträge
Wird ein Grundstück erworben, um darauf später eine Ferienimmobilie zu errichten, unterliegt grundsätzlich nur der Grundstückskauf der GrESt. Erfolgt der Kauf des Grundstücks und eines zu errichtenden Hauses aber als wirtschaftliche Einheit, so kann anderes gelten. Sind die Verträge rechtlich nicht verknüpft, aber in einem so engen sachlichen Zusammenhang, sodass bei objektiver Betrachtungsweise der Käufer als einheitliche Leistung ein bebautes Grundstück erhält, so fällt GrESt für den Gesamtkaufpreis (Liegenschaft und Gebäude, auch wenn unterschiedliche Verkäufer) an (BFG 06.03.2019, RV/7100894/2016).
Neben der GrESt wird für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch eine Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent der Gegenleistung fällig.
Harald Galla, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei LeitnerLeitner Wien. Er ist spezialisiert auf Immobilientransaktionen.