Im ersten Quartal des Jahres hat der österreichische Immobilieninvestmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von ca. 500 Mio. Euro eine nur mäßige Performance geliefert. Das Transaktionsvolumen lag damit mehr als 50 % unter dem Vergleichswert des ersten Quartals 2022. Die Gründe für dieses historisch schwache Quartalsergebnis sind zwar komplex, jedoch eng miteinander verknüpft und treffen die Marktteilnehmer nicht nur hierzulande, sondern auf europäischer bzw. globaler Ebene gleichermaßen in verschieden starken Ausprägungen.
Ausgelöst durch die geänderte Zinspolitik der EZB, die Mitte letzten Jahres zur Bekämpfung der stark angestiegenen Inflation mit sehr schnell aufeinander folgenden Leitzinsanhebungen die Trendwende eingeleitet hat, sehen sich die Investoren mittlerweile mit einem völlig geänderten Marktumfeld konfrontiert. Als Konsequenz daraus wurden Finanzierungen nicht nur signifikant teurer, sondern sind für viele Marktteilnehmer auch deutlich schwieriger zu erlangen. In weiterer Folge hat dadurch auch ein starker Anstieg der Renditen bzw. Rückgang der Preise stattgefunden, der auch durch die inflationsbedingt gestiegenen Mieten nicht kompensiert werden kann.
Vor diesem Hintergrund warten viele Investoren derzeit ab, wann und ob es zu einem Ende der Zinsanhebungen der EZB kommen wird. Die nach wie vor sehr hohen Baukosten und die seit ca. einem Jahr stark angestiegene Inflation bestärken sie in dieser Haltung. Die Preisfindung bei den meisten Objekten ist noch immer schwierig bzw. noch nicht möglich, da die Vorstellungen potenzieller Käufer und Verkäufer nach wie vor deutlich auseinanderklaffen.
Da „Nichts tun“ jedoch keine langfristige Strategie sein kann und die Kosten aus Finanzierung, Bau und Erhaltung inflationär weiter laufen, ist zu erwarten, dass es bei Objekten, die nicht ausreichenden Cash-Flow aufweisen, in den nächsten Monaten wieder zu erhöhter Transaktionstätigkeit kommen wird, jedoch auf einem angepassten Preisniveau, das für den ein oder anderen Verkäufer Ernüchterung bringen dürfte. Nach Erreichen des neuen Marktgleichgewichts blicken wir allerdings mit einiger Zuversicht auf die Zeit danach. Wir erwarten, dass sich der österreichische Immobilieninvestmentmarkt nach dieser Phase der Anpassung wieder stabilisiert und zu alter Stärke zurückfindet.
Aktuell sind mit knapp 80 % vorrangig österreichische Investoren aus den Bereichen Spezialfonds, öffentliche Hand und Projektentwickler aktiv. Der historisch starke Einfluss von Investoren aus Deutschland ist durch die Marktverwerfungen auf knapp 16 % zurückgegangen. Internationale, nicht deutschsprachige Investoren zeichneten für rund 4 % des Transaktionsvolumens verantwortlich.
Die Spitzenrenditen für institutionelle Wohn- und Büroobjekte liegen für Top-Produkte bei etwa 3,75 % bzw. 4,00 %. Bei weniger attraktiven Lagen, ineffizienten Grundrissen, schlechter Infrastruktur oder Nachhaltigkeitsthemen bei den Gebäuden werden jedoch höhere Risikoaufschläge berechnet, die im Wohnbereich bis zu 100 bzw. im Gewerbebereich bis zu 150 Basispunkten und mehr betragen können.
Im Logistikbereich verharren die Renditen für ausgewählte, langfristig vermietete Objekte im Spitzensegment auf einem nied-rigen Niveau von 4,00 % bis 4,50 %. Im Bereich Einzelhandel zeigt sich eine differenzierte Entwicklung: Während Lebensmittelmärkte und Fachmarktzentren sich weiterhin guter Nachfrage erfreuen, sind große Einkaufszentren für Investoren derzeit weniger attraktiv. Daher gestaltet sich die Bestimmung des Preisniveaus in diesem Segment als schwierig, da mangels vorliegender Vergleichstransaktionen das aktuelle Renditeniveau praktisch kaum auszumachen ist.
