Neues Mietverhältnis bei Asset Deal
(VwGH 20.10.2021, Ra 2019/13/0084)
Gemäß § 6 Abs. 1 Z 16 UStG ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (unecht) steuerfrei, woraus für den:die Vermieter:in für damit im Zusammenhang stehende Lieferungen oder sonstige Leistungen der Vorsteuerabzug ausgeschlossen ist. Bei vor dem 1. September 2012 begonnenen Mietverträgen („Altmietvertrag“) von Geschäftsräumlichkeiten durfte der:die Vermieter:in unabhängig von der Vorsteuerabzugsberechtigung der:des Mieter:ins zur Umsatzsteuerpflicht optieren. Diese Option bleibt für die gesamte (Rest-)Laufzeit des Mietvertrages aufrecht und berechtigt zum Vorsteuerabzug. Diese Möglichkeit zur Option zur Umsatzsteuerpflicht wurde mit dem 1. Stabilitätsgesetz bei nach dem 1. September 2012 begonnenen Mietverhältnissen eingeschränkt. Demnach ist die Option zur Steuerpflicht nur mehr zulässig, wenn der:die Leistungsempfänger:in das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbstständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet (zu mindestens 95 Prozent), die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine Nachweispflicht trifft den:die Unternehmer:in.
Der VwGH hat in jüngster Judikatur zur Übergangsregelung betreffend die Optionsmöglichkeit bei Geschäftsraumvermietung im Fall einer entgeltlichen Übertragung eines Gebäudes (Asset Deal mit verbundener Einzelrechtsnachfolge) entschieden. Für die Praxis wohl überraschend hat der VwGH entgegen der Entscheidung des BFG der Weitergeltung der Altregelung des § 6 Abs. 2 UStG bei einem Asset Deal eine Absage erteilt. Bei einem Erwerb einer Liegenschaft nach dem 31. August 2012 (im Wege der Einzelrechtsnachfolge) kann der:die Käufer:in somit nur noch bei Mieter:innen, die das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, zur Umsatzsteuerpflicht optieren.
Der VwGH hat im Jahr 2019 im Fall der Verschmelzung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge die Begründung eines neuen Mietverhältnisses versagt. Die Eigenschaft als Altmietvertrag bleibt in diesem Fall aufrecht, sodass die umsatzsteuerpflichtige Vermietung fortgeführt werden kann – unabhängig von der Vorsteuerabzugsberechtigung der:des Mieter:ins.
Daraus ergibt sich künftig die Notwendigkeit, die umsatzsteuerlichen Konsequenzen von Liegenschaftstransaktionen im Zusammenhang mit vermieteten Grundstücken bereits im Voraus genau zu prüfen.
Einlage von Liegenschaften in eine Kapitalgesellschaft als Tausch
(VwGH 13.12.2021, Ra 2021/15/0106)
Die Einlage von Wirtschaftsgütern in eine Kapitalgesellschaft gilt in der Einkommensteuer außerhalb des UmgrStG (Umgründungssteuergesetzes) als Tauschvorgang. Dies unabhängig davon, ob eine Gewährung neuer Anteile oder die Gegenleistung nur in der Erhöhung des Wertes der bereits bestehenden Anteile besteht. Durch die Tauschfiktion kommt es einerseits zu einer Veräußerung des eingelegten Wirtschaftsgutes und Realisierung der stillen Reserven auf Ebene des Einlegenden. Andererseits erfolgt ein Anschaffungsvorgang auf Ebene der empfangenden Kapitalgesellschaft. Es wird jeweils der gemeine Wert des hingegebenen Wirtschaftsgutes (d. h. des Grundstücks) angesetzt.
Die umsatzsteuerlichen Konsequenzen richten sich danach, ob die Einlage aus dem Privat- oder Unternehmensbereich (Liegenschaft wird vermietet) stammt und ob die Einlage gegen Ausgabe neuer Anteile erfolgt oder nicht. Zudem ist zu beachten, dass es durch die Einlage einer vermieteten Liegenschaft (Geschäftsraummiete) in eine Kapitalgesellschaft außerhalb des UmgrStG zu einem Wechsel auf Vermieterseite kommt und folglich ein „neues Mietverhältnis“ begründet wird. Die umsatzsteuerliche Einschränkung der Option zur Steuerpflicht ist weiters zu beachten (siehe im Detail oben). Weiters fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an.
Wie sich zeigt, bietet der Immobilien-Sektor auch weiterhin zahlreiche Fallstricke, bei denen Ihnen die BDO Expert:innen gerne beratend zur Seite stehen. Zudem sind die weiteren Entwicklungen im Zusammenhang mit der Steuergesetzgebung laufend zu beobachten und zu evaluieren.