Abschlüsse von Mietverträgen inkludieren häufig auch Regelungen zu Mieterinvestitionen. Sind beide Parteien umsatzsteuerliche Unternehmer (zum Beispiel bei Vermietung, Geschäftslokal oder Büro), stellt sich die Frage, ob es durch die Mieterinvestition zu einem (zusätzlichen) Leistungsaustausch zwischen Mieter und Ver-mieter kommt.
Ein Leistungsaustausch liegt jedenfalls vor, wenn der Mieter die Investition durchführt, um den Mietvertrag zu bekommen. Wird vereinbart, dass für die Mieterinvestition das monatliche Mietentgelt reduziert wird, so liegt ein tauschähnlicher Umsatz vor. Der Vermieter hat daher in die Bemessungsgrundlage nicht nur die in Geld vereinbarte Miete, sondern auch den anteiligen monatlichen Tauschwert einzubeziehen. Umgekehrt erbringt der Mieter an den Vermieter eben-falls eine Leistung. Die Leistung des Mieters an den Vermieter wird im Regelfall mit Über-tragung der Verfügungsmacht erbracht (zum Beispiel bei Beendigung des Mietverhältnisses und Rückstellung des Mietobjekts samt der Mieterinvestition).
Eigenverbrauch bei Zurücklassen von Gegenständen
Aber auch wenn keine Verpfl ichtung vorliegt, kann ein umsatzsteuerlicher Tatbestand vorliegen. In einem kürzlich entschiedenen Fall hatte ein Restaurantbetreiber das Recht, aber nicht die Verpfl ichtung, bestimmte Investi-tionen durchzuführen (Bundesfi nanzgericht (BFG) 17.1.2022, GZ RV/7101588/2015). Eine Reduktion der Miete oder eine Ablöse bei Beendigung des Mietvertrags waren nicht vereinbart. Der Mieter errichtete auf eigene Kosten einen Wintergarten und schaff te eine Buff etanlage und dazugehörige Maschinen (zum Beispiel einen Dunstabzug) an. Bei der (vorzeitigen) Beendigung des Miet-vertrags sind die Gegenstände dann ohne Ablöse zurückgeblieben. Wäre eine Ablöse vereinbart gewesen, so wäre es zu einer um-satzsteuerpfl ichtigen Lieferung in Höhe des vereinbarten Entgelts (Ablöse) gekommen. Da die Gegenstände im vorliegenden Fall unentgeltlich übergegangen sind, lag laut Bundesfinanzgericht ein Eigenverbrauch vor. Ein Eigenverbrauch liegt nicht nur bei Über-führung ins Privatvermögen vor, sondern bei jeglicher Verwendung eines Gegenstands für Zwecke außerhalb des Unternehmens oder bei unentgeltlichen Zuwendungen für Zwecke des Unternehmens. Der Mieter musste daher nachträglich 20 Prozent Umsatzsteuer abführen. Die Bemessungsgrundlage sind die Selbstkosten zum Zeitpunkt des Eigenver-brauchs (das heißt in der Regel der Restwert).
Um die grundsätzliche Neutralität der Umsatzsteuer zu erreichen, kann in einem solchen Fall nach Paragraph 12 Absatz 15 des Umsatzsteuergesetzes die auf den Eigen-verbrauch entfallende Umsatzsteuer dem Vermieter in Rechnung gestellt werden. Die-ser hat nach den allgemeinen Regeln einen Vorsteuerabzug.