Office International Deutsche Büromärkte 2021 auf Erholungskurs

Laut einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE erreichten die Top-5-Bürovermietungsmärkte Deutschlands 2021 einen Flächenumsatz von 2.629.500 Quadratmetern. Damit wurde das Ergebnis von 2020 um 21,2 Prozent übertroffen.

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Deutsche Büromärkte 2021 auf Erholungskurs

Zwar wurden in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt neun Prozent mehr Umsatz erzielt, dies ist jedoch vorrangig auf das schwächere erste Halbjahr 2021 zurückzuführen. Im Vergleich der jeweils zweiten Jahreshälften wurden im zweiten Halbjahr 2021 etwa zwei Prozent mehr Umsatz als im Durchschnitt der Vorjahre erzielt. Vergleicht man lediglich das vierte Quartal 2021 mit dem Vorjahreszeitraum, stieg der Flächenumsatz in den Top-5-Märkten um 51 Prozent. Zudem lag der Umsatz des vierten Quartals 2021 zwölf Prozent über dem Durchschnitt der Schlussquartale der vorherigen zehn Jahre. 

„Auch wenn das Ende der Pandemie nach wie vor nicht absehbar ist und die deutsche Wirtschaft weiterhin von zahlreichen Einschränkungen gedämpft wird, deutet die Marktentwicklung an den deutschen Top-5-Büromärkten, insbesondere in der zweiten Jahreshälfte generell auf eine steigende Zuversicht der Unternehmen hin. Dabei hilft auch, dass die schnelle Regierungsbildung sowie deren Ausrichtung Stabilität ausstrahlt“, sagt Carsten Ape, Head of Office Leasing bei CBRE in Deutschland. „Zwar ist aktuell wieder mehr Unsicherheit aufgrund der Pandemie merkbar, viele Unternehmen haben sich in den fast zwei Jahren der Pandemie jedoch mit der Situation entsprechend ihrer Anfordernisse flexibel arrangiert. Die momentan zu beobachtende leichte Verzögerung bei den Normalisierungstendenzen geht nicht auf ein allgemeines Hinterfragen der Sinnhaftigkeit von Büroflächen zurück, sondern es handelt sich vielmehr um eine Unsicherheit hinsichtlich der Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Lage.“

Umsatzprägend waren 2021 vor allem die 42 Großabschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern. Diese machten in Summe ein Viertel des Jahresumsatzes aus. Auffällig war auch der hohe Anteil von Abschlüssen in Projektentwicklungen von insgesamt 36 Prozent des Gesamtumsatzes. 

„Dies unterstreicht den hohen Bedarf an Büroflächen mit modernsten Ausstattungsmerkmalen, zum Beispiel hinsichtlich der Möglichkeiten einer hybriden Arbeitsplatzgestaltung, in Bezug auf Hygienevorgaben oder bezüglich ESG-Kriterien“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
„Das Ausrichten von Büroflächen an ESG-Kriterien war auch 2021 eher investoren- denn nutzergetrieben. Mittelfristig ist aber ein zunehmendes Bewusstsein auch bei den Büronutzern zu erwarten, was dann auch Auswirkungen auf die Mietpreise haben dürfte“, teilt Ape mit.

Der Leerstand an den Top-5-Büromärkten erhöhte sich im Vorjahresvergleich um 17 Prozent auf 3,4 Millionen Quadratmeter. Die durchschnittliche Leerstandsrate lag zum Jahresende bei 4,4 Prozent und somit 0,6 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert. 

„Wir erwarten für 2022 eine weitere Erholung des Bürovermietungsmarkts – inklusive der Nachholeffekte“, sagt Ape. „Die Büroflächenpipeline ist nach wie vor gut gefüllt und die Projektentwickler blicken optimistisch auf die künftige Entwicklung der Flächennachfrage.“ Bis Ende 2024 sind circa 6,9 Millionen Quadratmeter an Fertigstellungen beziehungsweise Sanierungsabschlüssen projektiert. Davon sind aktuell bereits 36 Prozent vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben. Im nächsten Jahr kommen voraussichtlich zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche auf den Markt, bei einer Vorvermietungsquote von aktuell 48 Prozent. „Aufgrund des knappen Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage werden Entwicklungsflächen in gut angebundenen Lagen weiterhin stark im Fokus der Büromieter stehen“, resümiert Linsin. Schwerer vermietbar sind hingegen Developments in peripheren Lagen, da es aufgrund der veränderten Marktsituation vorübergehend wieder etwas mehr Angebotsreserven in besseren Bürolagen gibt.

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