Während EUR 59,2 Milliarden des Investitionsvolumens auf Gewerbeimmobilien entfielen (minus zwölf Prozent, 30 Prozent über dem langjährigen Mittel), erreichte der Wohninvestmentmarkt für Portfolios ab 50 Einheiten EUR 20 Milliarden (plus 23 Prozent; 38 Prozent über dem langjährigen Mittel). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE.
Der Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland war im Jahr 2020 äußerst dynamisch. Die Nachfrage deutscher und internationaler Investoren nach Immobilien ist ungebrochen stark, so Fabian Klein, Head of Investment CBRE Deutschland. Gerade eigenkapitalstarke institutionelle Investoren setzen bei ihren Portfolios immer stärker auf Immobilien mit langfristig gesicherten Cashflows. Denn in Krisenzeiten liegt der Fokus noch stärker als sonst auf Core-Lagen und Core-Produkten, deren Verfügbarkeit aber begrenzt ist, was die Preise treibt, so Klein.
Sachanlagen wie Aktien und Immobilien gewinnen aufgrund ihrer Werthaltigkeit sowie ihrer Wertsteigerung immer mehr an Bedeutung. Die Entwicklung begründet zusammen mit dem ungebrochen starken Vertrauen vor allem der langfristig orientierten nationalen wie internationalen Investoren in die deutsche Wirtschaft und den Immobilieninvestmentmarkt das hohe Investitionsvolumen von 2020, erläutert Jan Linsin, Head of Research CBRE Deutschland.
Investorengruppen und Großtransaktionen im Detail
Aktivste Netto-Investoren waren mit EUR 12,2 Milliarden offene Immobilienfonds und Spezialfonds, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen mit EUR 4,6 Milliarden und Asset- und Fondsmanagern mit EUR 1,8 Milliarden. Die verschiedenen internationalen Investoren kamen 2020 zusammen auf einen Marktanteil von 47 Prozent, was einem Anstieg um fünf Prozentpunkte beziehungsweise EUR 2,3 Milliarden entspricht.
Im Jahresverlauf 2020 wurden 162 großvolumige Transaktionen mit jeweils mehr als EUR 100 Millionen in Höhe von zusammen EUR 47 Milliarden registriert, darunter 68 großvolumige Paketverkäufe mit einem Transaktionsvolumen von knapp EUR 30 Milliarden. Insgesamt lag die Portfolioquote bei 47 Prozent – ein Anstieg um zwölf Prozentpunkte im Vergleich zu 2019.
Assetklassen und Renditen im Detail
Büroinvestments bleiben mit einem Anteil von 35 Prozent (EUR 27,6 Milliarden) weiterhin die wichtigste Assetklasse, gefolgt von Wohnen (EUR 20 Milliarden, 25 Prozent), Einzelhandel (EUR 12,3 Milliarden, 15 Prozent) und Logistik (EUR 7,6 Milliarden, zehn Prozent). In den Top-7-Städten blieben die Spitzenrenditen von Büroimmobilien gegenüber dem Vorquartal auf ihrem Allzeittief und liegen bei 2,85 Prozent. Die große Nachfrage nach Wohnimmobilien drückte deren Spitzenrenditen weiter in Richtung der Zwei-Prozent-Marke. Auch bei Lebensmittel-geankerten Einzelhandelsimmobilien (zum Beispiel Supermärkte mit 4,80 Prozent; minus 0,4 Prozentpunkte) sowie bei Logistikimmobilien (3,40 Prozent; minus 0,2 Prozentpunkte) führte die hohe Investorennachfrage zu einer weiteren Renditekompression. Bei der von den aktuellen Herausforderungen besonders tangierten Assetklasse Shopping-Center hat sich die Rendite hingegen um 0,25 Prozentpunkte seit dem Vorquartal erhöht, gegenüber dem Vorjahreswert sogar um einen ganzen Prozentpunkt. Mit aktuell 4,25 Prozent liegen auch die Spitzenrenditen für Hotels einen halben Prozentpunkt über dem Vorjahreswert.
Ausblick auf 2021
Für 2021 erwarten wir ein Transaktionsvolumen am deutschen Immobilieninvestmentmarkt von deutlich über EUR 70 Milliarden. Entscheidend dafür wird vor allem die Produktverfügbarkeit sein, aber auch der weitere Erfolg im Kampf gegen die Pandemie, prognostiziert Klein.
Aus Investorensicht bleiben Büroimmobilien das Maß der Dinge, auch in Zeiten von vermehrtem Homeoffice und Remote Working. Gerade in diesen außergewöhnlichen Zeiten geht der Trend noch mehr in Richtung Core- und Core-Plus-Immobilien in etablierten Lagen in den großen Büromarktzentren sowie in den nachhaltig wertstabilen Regionalzentren/B-Standorten. Insbesondere langlaufende Mietverträge mit soliden Mietern, zum Beispiel der öffentlichen Hand, sind abseits der Metropolen gefragt. „Diese defensiven Investments erfahren angesichts der aktuellen Situation einen zusätzlichen Nachfrageschub, der jedoch angebotsseitig nicht abgedeckt werden kann. Entsprechend dürften sich die Renditen für diese Produkte weiter einengen, so Klein.
Für 2021 erwarten wir gerade bei den institutionellen Investoren auch eine Reallokation ihrer Immobilienportfolios in Richtung Wohnen, Gesundheits- und Sozialimmobilien sowie Logistik und Light Industrial, bei denen wir angesichts des hohen Kapitalüberhangs weitere Preissteigerungen und entsprechend weiter fallende Renditen sehen. Attraktive Investmentopportunitäten sollten sich angesichts des bereits erfolgten Re-Pricings im weiteren Jahresverlauf auch bei Shopping-Centern und Hotelimmobilien ergeben. Eine spürbare Erholung in den Non-Prime-Sektoren dürfte jedoch noch einige Quartale auf sich warten lassen. Strengere Underwriting-Standards und eine geringere Verfügbarkeit von Fremdkapital werden Eigenkapitalinvestoren weiterhin begünstigen, so Klein weiter.