Im ersten Halbjahr 2023 entfiel auf den deutschen Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 603 Millionen Euro, 57 Prozent unter dem Niveau des ersten Halbjahrs 2022. Davon entfielen 301 Millionen Euro auf Pflegeheime (Anteil von 50 Prozent), 240 Millionen Euro auf Betreutes Wohnen (40 Prozent) und die restlichen zehn Prozent auf Kliniken, Reha-Kliniken und Ärztehäuser. Der Anteil von Portfoliotransaktionen ging um sieben Prozentpunkte auf 29 Prozent zurück. Auch der Anteil internationaler Investoren war rückläufig und fiel um 26 Prozentpunkte auf 20 Prozent. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Die Investoren am Gesundheitsimmobilienmarkt sind aktuell äußerst zurückhaltend. Maßgeblich verursacht wird dies durch die Zinswende, welche die Finanzierungsbedingungen deutlich erschwerte und zugleich hinsichtlich der Preisentwicklung für Unklarheiten sorgt“, sagt Marco Schnell, Senior Director Investment Advisory Services. „Dennoch bleibt das grundsätzliche Interesse vieler Investoren am Gesundheitsimmobilienmarkt insbesondere aufgrund der Systemrelevanz bestehen. Unter anderem lassen der demografische Wandel sowie die sinkenden Pflegequoten in privaten Haushalten den Bedarf für stationäre Pflege und betreutes Wohnen in den nächsten Jahrzehnten kontinuierlich zunehmen. Diese gesellschaftliche Herausforderung wird kaum ohne beträchtliche privatwirtschaftliche Investitionen gestemmt werden können.“
Auf Betreiberseite war das erste Halbjahr 2023 von einigen Insolvenzen geprägt. Diese Herausforderung auf dem Pflegeimmobilienmarkt wird auch in den nächsten Monaten bestehen bleiben, wie Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, erklärt: „Wir gehen von weiteren Insolvenzen aus, vor allem, wenn finanzschwache Betreiber aufgrund der gestiegenen Kosten in Schieflage geraten. Diese sind in der Regel auch eine Folge des Fachkräftemangels, aber auch die Finanzierung der Pflege spielt eine Rolle. Und mit jedem geschlossenen Pflegeheim verlieren wir die für das langfristige Wohlergehen der Gesellschaft wertvolle soziale Infrastruktur, die es auszubauen und zu modernisieren gilt. Zugleich werden zu wenige neue Pflegeheime gebaut.“ Diese werden jedoch dringend benötigt, nicht nur auf Grund der steigenden gesellschaftlichen Nachfrage nach stationärer Pflege, sondern auch, da Bestandsobjekte im Durchschnitt immer älter werden. „Renovierungen von Pflegeimmobilien sind zwar möglich, aber äußerst aufwendig – nur wenige Akteure am Markt haben die entsprechende Expertise und die finanziellen Möglichkeiten,“ so Linsin weiter.
Die Spitzenrendite für Pflegeheime lag Ende des zweiten Quartals bei 4,9 Prozent. Seit ihrem niedrigsten Stand von 3,90 Prozent im zweiten Quartal 2022 ist sie stetig angestiegen – in den vergangenen zwölf Monaten um einen Prozentpunkt. „Allerdings gibt es nur sehr wenige Objekte, die aufgrund ihrer Lage und Objektqualität einen relativ hohen Preis am Investmentmarkt erzielen. Der Großteil der Pflegeimmobilien liegt bei höheren Ankaufsrenditen“, sagt Tim Schulte, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE. Die Spitzenrendite für Betreutes Wohnen stieg seit dem zweiten Quartal 2022 um 0,75 Prozentpunkte auf vier Prozent.
Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf
„Bisher zeichnet sich keine deutliche Belebung der Transaktionsdynamik ab. Notwendig dafür wäre ein Ende der restriktiven Geldpolitik – sprich das Ausbleiben weiterer Zinsschritte – und ein größeres Vertrauen der Investoren in die Stabilität der Betreiber“, erwartet Schnell. „Um dieses Vertrauen wieder herzustellen, wäre eine größere Transparenz seitens der Bertreiber gegenüber den Eigentümern wichtig – und vermutlich auch staatliche Maßnahmen, welche die Finanzierung der Pflege langfristig stabiler aufstellen.“
„Im weiteren Jahresverlauf dürfte es zu weiteren Renditeanstiegen kommen – sowohl bei Pflegeimmobilien als auch bei den anderen Gesundheitsimmobilien“, prognostiziert Schulte.