Die Verteilung des Investitionsvolumens auf die einzelnen Assetklassen zeigt aktuell ein ungewohntes Bild. Während in den Vorjahren zumeist mit deutlichem Abstand Bestandsportfolios an der Spitze des Rankings lagen, tragen sie im ersten Halbjahr 2022 nur gut 16 Prozent zum Volumen bei. Zum einen macht sich hier das Ausbleiben von großen Unternehmensübernahmen und zum anderen die geringe Anzahl an großvolumigen Paketverkäufen bemerkbar. Deutlich dynamischer präsentierte sich der Markt demgegenüber im Projektsegment, was sich immer noch auf den über die letzten Jahre sukzessive aufgebauten Produktmangel im Bestand zurückführen lässt. Mit einem Umsatzanteil von 38 Prozent dominierten Projektentwicklungen und Forward Deals im ersten Halbjahr nicht nur den Markt, sie erzielten auch ihr bisher anteilig stärkstes je registriertes Ergebnis.
„Angesichts des aktuellen Zinsumfelds und der deutlich gestiegenen Baupreise sind die Kosten für Neubauprojekte allerdings immer schwerer zu kalkulieren. Für die Marktteilnehmer stellt sich daher die Frage, wer die steigenden Risiken letztlich trägt und wie sich dies auf die Preise auswirkt. Die Vertragsverhandlungen zwischen Investoren und Projektentwicklern dürften sich in den kommenden Monaten somit deutlich schwerer gestalten als noch zu Jahresbeginn. Ob also Projekte auch zum Jahresende noch so große Anteile am Investitionsvolumen haben, bleibt vorerst abzuwarten.“ Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate
Mehr als 2,2 Mrd. € wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres von Spezialfonds in Wohnimmobilien investiert. Damit liegen sie aktuell im Ranking der Käufergruppen an der Spitze. Dass zudem mit anteilig 27 Prozent Investment Manager (bei denen das dahinterstehende Investmentkonstrukt nicht eindeutig bekannt ist) auf dem zweiten Rang folgen, belegt eindrücklich, dass Wohninvestments weiter zu den beliebtesten Anlageklassen vieler Institutioneller Investoren zählen. Ebenfalls nennenswerte Umsatzanteile entfallen zudem auf Immobilienunternehmen (9 %) und offene Fonds (8 %).
Trendwende bei Renditen, Investmentvolumen in den A-Standorte leicht über langjährigem Schnitt
Der Wandel bei den Finanzierungsbedingungen wird mittlerweile zunehmend auch in der Entwicklung der Yields sichtbar. So sind die Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte im ersten Halbjahr erstmals seit der Finanzkrise flächendeckend gestiegen. In den deutschen A-Standorten bewegt sich der Anstieg seit Jahresende 2021 im Bereich von 15 bis 20 Basispunkten. Am teuersten ist weiterhin München (2,55 %), gefolgt von Stuttgart (2,60 %), Berlin (2,60 %) und Hamburg (2,70 %). Köln und Düsseldorf liegen jeweils bei 2,75 %. Ein wenig differenzierter fällt die Entwicklung in vielen B-Städten aus. Während beispielsweise in Dresden (3,10 %) ebenfalls ein Anstieg um 20 Basispunkte verzeichnet werden konnte, fällt dieser in Leipzig (2,90 %) mit 10 Basispunkten moderater aus.
Der Anteil der A-Städte am gesamten Investitionsvolumen liegt genau wie im Vorjahr bei knapp 49 Prozent. Damit wurden in den sieben größten deutschen Städten rund 3,45 Mrd. € investiert, was ein Wert leicht über dem langjährigen Durchschnitt darstellt. Wie gewohnt entfällt auf Berlin mit 1,43 Mrd. € das höchste Volumen. In Hamburg konnte mit 1,17 Mrd. € nach 2015 das zweitbeste Halbjahresresultat in der langjährigen Betrachtung verzeichnet werden. Ein überdurchschnittliches Ergebnis ist auch für Frankfurt (435 Mio. €) zu vermelden.
„Die in den letzten Jahren herausragende Performance der Wohn-Investmentmärkte in Deutschland lässt sich vor allem darauf zurückführen, dass Investoren die Sicherheit und Stabilität an der Assetklasse schätzen. An beiden Faktoren hat sich in den letzten Monaten nichts fundamental geändert. Aufgrund der geänderten Finanzierungsbedingungen und der Lage am Finanzmarkt befinden wir uns nichtsdestotrotz vorerst in einer Preisfindungsphase, in der Verkäufer und Käufer sich zuerst auf ein neues Niveau einigen müssen, das für beide Seiten tragbar ist. Dieser Prozess dürfte erfahrungsgemäß einige Monate in Anspruch nehmen und sich schrittweise vollziehen. Am wahrscheinlichsten erscheint aktuell, dass sich die Renditen je nach Standort stärker ausdifferenzieren und insgesamt weiter nach oben bewegen. Für eine seriöse Aussage darüber, bei welchem Niveau sie sich schließlich einpendeln werden, fehlt uns aktuell in der Breite noch die Evidenz. Wir sind aber zuversichtlich, dass das Transaktionsgeschehen bis zum Jahresende wieder an Fahrt gewinnt.“ Christoph Meszelinsky