Wie wird sich heuer der Finanzierungsmarkt in Österreich entwickeln?
Christoph Urbanek: 2021 – im letzten guten Jahr – betrug das gesamte gewerbliche Finanzierungsvolumen rund 15 Milliarden Euro, davon wurde eine knappe Milliarde Euro von Nicht-Banken platziert. 2022 und 2023 wird dies natürlich deutlich weniger. Wir dürfen aber davon ausgehen, dass das Volumen ab 2024 wieder deutlich zu steigen beginnt – Nachholbedarf inklusive. Ich rechne mit einer Verdoppelung des Volumens auf zwei Milliarden Euro in den nächsten fünf Jahren.
Wolfgang Maurer: Viele Projektentwickler sind auf der Suche nach Kapital. Wir werden mit vielen Projekten konfrontiert – sie liegen stapelweise bei uns auf dem Schreibtisch. Durch die Komplexität der Fälle und durch die aktuell schwierige Situation landen einfach mehr Projekte als früher bei uns als Finanzierungsexperten. Aber dies sind genau die Projekte, bei denen Mezzanine-Kapital perfekt punkten kann
Stichwort Mezzanine-Kapital. Was muss ich im Moment zahlen, um jemanden zu finden, der mich mit Mezzanine-Kapital finanziert?
Maurer: Die positive Nachricht ist, dass Mezzanine-Kapitalgeber nicht so stark von steigenden Zinsen abhängig sind wie die Banken. Keine Frage: Auch Mezzanine-Zinsen sind leicht gestiegen sind. Ich würde sagen, ab zehn bis zwölf Prozent ist man eigentlich mit einer klassischen Mezzanine-Finanzierung dabei. Die Zinsen lagen vor einigen Monaten noch etwas darunter, aber nicht weit.
Urbanek: Mezzanine-Finanzierungen sind im Moment stark nachgefragt, da die Banken immer zurückhaltender werden, wie wir in Deutschland sehen. Ein Trend, der sicher auch nach Österreich kommen wird. Österreich lässt sich immer von Deutschland anstecken.
Da Banken immer mehr als Geldgeber ausscheiden, öffnet Mezzanine-Kapital, das Eigenkapital substituiert, Möglichkeiten, Finanzierungslücken zu schließen.
Maurer: Geldgeber überlegen, Mezzanine-Darlehen zu erweitern und quasi auch die Senior-Tranche zu übernehmen. Man spricht dann von „Whole-Loans“. Das heißt, der Finanzier nimmt das ganze Paket in seine Hand, nimmt die Bank aus dem Spiel und bringt sich solo als Kapitalgeber ins Rennen.
Urbanek: Bei einer Whole-Loan-Lösung liege ich bei den Zinsen bei rund zehn Prozent, wenn nicht sogar ein wenig drunter.
Wie bei allen anderen Finanzierungen stellt sich auch bei Finanzierung mit Mezzanine-Kapital die Frage: Welche Finanzierungsgestaltung ist geeignet? Wer ist der richtige Finanzierungspartner? Wie kann ich mein konkretes Immobilienprojekt prägnant vorstellen? Wie kann ich die zumeist hoch angesetzten Sicherheiten bei der Fremdkapitalvergabe prompt beschaffen?
Wo liegen die Vorteile einer Whole-Loan?
Urbanek: Mit Whole-Loan erhalten Sie eine Komplettfinanzierung für Ihr Immobilienprojekt von einem einzigen Anbieter, was die Umsetzung und Dokumentation im Vergleich zu einer „Eigenkapital + Mezzanine + Senior-Loan“-Struktur wesentlich erleichtert und beschleunigt.
Maurer: Mit dem Finanzierungsinstrument des Whole-Loans finanzieren alternative Kapitalgeber, unter anderem Fonds, in einer Finanzierungstranche mit hypothekarischer Besicherung im ersten Rang bis zu 95 Prozent Loan-to-Cost (LTC) und ersetzen somit die klassische Bankfinanzierung.
Warum aber sind Mezzanine-Finanzierungen und Whole-Loans in Deutschland viel stärker nachgefragt?
Maurer: Die deutschen Banken agieren viel zurückhaltender. Sie haben in der Krise nun ihre Commitments zurückgenommen – auch, was Loan-to-Value (LTV) betrifft. Das bedeutet, dass die Finanzierungslücke größer wird. Diese Gaps werden nun vermehrt von Mezzanine-Kapitalgebern aufgefüllt oder übernehmen mit Whole-Loans die gesamte Finanzierung.
Urbanek: Das ist ein Trend, der sich auch Österreich fortsetzen wird, falls die Banken auch in Österreich noch zurückhaltender werden, was ja angesichts Basel IV durchaus realistisch ist. Wobei Deutschland zwar weit vor Österreich, aber weit hinter Großbritannien oder Amerika liegt. Zum Vergleich: In Großbritannien ist das Volumen gut um ein Viertel höher als in Resteuropa.
Das vollständige Interview finden Sie in der Ausgabe 02/2023 des ImmoFokus.