Sie sind studierte Raumplanerin. Was fasziniert Sie an der Materie?
Alexandra Bauer: In unserer sehr schnelllebigen Zeit muss die Ressource Boden vielfältigen und komplexen Ansprüchen gerecht werden. Daher ist das Thema heute wichtiger als selten zuvor. Mehr denn je gilt es, das Städtewachstum zu koordinieren und den ausufernden Bodenverbrauch zu kontrollieren. Nur so werden wir unseren Lebensraum auch in Zukunft in gewohnter Qualität nutzen können.
Wie kommt man von der Raumplanung zur Maklerei?
Nach dem ich an der TU Wien Raumplanung und Raumordnung studiert habe, bin ich im Büro des damaligen Stadtrats für Planung und Zukunft für eine Amtsperiode meinen ersten Job angetreten. Danach war ich zwei Jahre lang bei der Ekazent im Bereich Projektentwicklung tätig. 2003 hatte ich das große Glück, dass ich zu Michael Ehlmaier und seiner EHL gestoßen und seither in der Bürovermietung tätig bin. Gleichzeitig war ich auch maßgeblich am Aufbau unserer Research-Abteilung beteiligt.
Das heißt sie feiern ein rundes Jubiläum: 20 Jahre EHL. Wie war es damals im Unternehmen im Vergleich zu heute? Um die Jahrtausende hat es ja noch nicht wie heute um die 200 Mitarbeiter gegeben…
Wir waren damals knapp 25 und hatten ein kleines Büro in den Ringstraßen Galerien. Ich habe in der Büroabteilung begonnen. Damals waren wir in erster Linie operativ in der Vermarktung tätig. Plattformen gab es noch keine. Wir arbeiteten mit einem sogenannten Büroflächenspiegel, in dem jedes Projekt im Wordformat beschrieben war. Da wir damals ein kleines, aber so wie heute extrem ambitioniertes und hungriges, Team waren, waren wir auch bei den anderen Assetklassen viel stärker involviert. Wir hatten jeden Freitag einen gemeinsamen Jour Fix, an dem alle Objekte aus dem Wohnungs-, Büro- und Retailsegment besprochen wurden. Das ist heute aufgrund der Größe des Unternehmens natürlich in dieser Tiefe nicht mehr möglich. Im Vergleich zu damals ist unser Job heute sicherlich schnelllebiger digitaler und komplexer.
Können sie sich noch an die erste Büroimmobilie erinnern, die sie vermittelt haben?
Das war ein Objekt in der Rauhensteingasse im 1. Bezirk, wo wir etliche kleine, klassische Altbaubüros im Angebot hatten.
Was ist für sie im Moment die größte Herausforderung in ihrem Job?
Dass Angebot und Nachfrage am Wiener Büromarkt nicht ganz harmonieren. Es gibt einige interessante Gesuche, für die das passende Produkt nur eingeschränkt vorhanden ist. Gerade in den Toplagen in der Innenstadt sowie am Hauptbahnhof liegt ein deutlicher Nachfrageüberhang vor.
Man darf nicht vergessen, dass wir am Wiener Büromarkt seit Jahren eine eher verhaltene Flächenproduktion beobachten. Heuer verzeichnen wir mit 45.800 Quadratmeter Neufläche sogar ein neues Rekordtief. Das Problem ist, dass Bürogebäude die fertig werden, wie zum Beispiel Vio Plaza oder Muthgasse 109A zumGroßteil vermietet sind. Und auch Projekte, die 2024 ihre Fertigstellung feiern, wie Francis, Robin Seestadt oder Grand Central sind bereits zum Teil vorvermietet. Daher wird 2023, wie auch in den Vorjahren, die Vermietungsleistung deutlich über der Neuflächenproduktion liegen. Die Folge von all dem ist, eine Leerstandrate von 3,6 Prozent. Im internationalen Vergleich ist das sehr niedrig und auch grenzwertig für einen gesunden Markt.
Wie hoch sollte der Leerstand sein?
Wir lagen am Wiener Büromarkt über viele Jahre bei sechs bis sieben Prozent. Das wäre ein gesunder Wert.
Aber zurück zur Neuflächenproduktion: Ein Flächenmangel ist also vorprogrammiert?
Insbesondere in den Top-Innenstadtlagen und rund um den Hauptbahnhof können größere Gesuche mit mehr als 3.000 Quadratmeter nur sehr eingeschränkt bedient werden. Im kommenden Jahr wird die Neuflächenproduktion zwar wieder auf 100.000 Quadratmeter ansteigen, den Nachfrageüberhang an den Top-Standorten wird sie aber nicht kompensieren können.
Das vollständige Interview finden Sie in der Ausgabe 04/2023 des ImmoFokus Timeline (immo-timeline.at)