Die strengere Vergabe von Immo-Krediten und die gestiegenen Zinsen bremsen den Transaktionsmarkt ein. Das herausfordernde Marktumfeld geht auch an Investoren nicht spurlos vorüber und sorgt bei einigen von ihnen für Verunsicherung. Durch den Erhalt der EU-Lizenz als Schwarmfinanzierungsdienstleister Mitte September dieses Jahres kann die Plattform dagobertinvest mit mehr Sicherheiten aufwarten und ihren Investoren bankenübliche Sicherheiten anstelle qualifizierter Nachrangdarlehen anbieten. „Die gesetzlichen Vorschriften haben für Crowdinvesting bisher ausschließlich das qualifizierte Nachrangdarlehen zugelassen. Diese Vertragsform ist jedoch in der Krise für die Anlegerseite nachteilig. Mit bankenüblichen, harten Sicherheiten wie der grundbücherlichen Sicherstellung können wir das Crowdinvesting auf ein neues Level heben“, informiert Andreas Zederbauer, Vorstand der dagobertinvest AG, über die wesentliche Neuerung im Geschäftsmodell.
Anleger fordern mehr Sicherheit in Krisenzeiten
Laut dem Finanzbarometer von J.P. Morgan Asset Management spart in Österreich jede zweite Frau aufgrund der bislang hohen Inflation weniger oder gar nichts mehr. Bei den Männern liegt der Anteil bei 42 Prozent. Auch wenn die Teuerung nun wieder abnimmt – sie lag im Oktober nach Schnellschätzung der Statistik Austria bei 5,4 Prozent – zeigen sich die Österreicherinnen und Österreicher nach wie vor finanziell gebrandmarkt von den letzten Jahren. „In solchen Zeiten sehnen sich viele nach renditeträchtigen Investmentmöglichkeiten, um dem Wertverlust entgegenzuwirken. Andererseits bleibt bei einigen am Ende des Monats weniger Geld zum Sparen oder Investieren übrig, weswegen sie sich zurückhaltender verhalten müssen“, meint Zederbauer. Wenn weniger Mittel zum Veranlagen zur Verfügung stehen, dürfte sich dies auch auf die Risikobereitschaft der Investoren auswirken. „Vor allem in der Immobilienbranche, die mit gestiegenen Kosten zu kämpfen hatte, muss die in Aussicht gestellte Rendite in Relation zu dem erhöhten Risiko stehen“, ergänzt Zederbauer. Waren Projekte vor dem Erhalt der ECSP-Lizenz als qualifizierte Nachrangdarlehen ausgestaltet, bildeten Investoren bei Zahlungsschwierigkeiten des Projektentwicklers das Schlusslicht in der Gläubiger-Kette.
Pfandrecht im Grundbuch mit eigenem Treuhänder
„Unsichere Zeiten verlangen besicherte Produkte. Und wir sehen, dass die Projektträger bei der Aufnahme von Mezzanine-Kapital zu solch einer Besicherung bereit sind“, betont Zederbauer. So wurde als weiterer Baustein im letzten Jahr das hauseigene Inkassoinstitut gegründet und fortan schließen Anleger gleichzeitig mit ihrer Investition auch einen Service-Vertrag ab. Bei einem sanierten Mehrfamilienhaus in Leipzig hat die Crowd nun erstmalig die Möglichkeit, in ein Projekt mit grundbücherlicher Sicherstellung zu investieren. Die Ansprüche der Crowd werden durch das Inkassoinstitut, die dagobertinvest service gmbh, verwahrt und allenfalls auch verwertet. Das Inkassobüro tritt dabei im Servicevertrag als Sicherheitentreuhänder auf, der die Interessen der Crowd vertritt. Sollte es zu Verspätungen der Rückzahlung kommen, haben Anleger nicht nur einen unbedingten Rückzahlungsanspruch statt dem qualifizierten Nachrangdarlehen, sondern auch ein Team an ihrer Seite, das ihren Rechten konsequent nachgeht. Dazu Zederbauer: „Wenn man das Sammeln von Geld über die Crowd organisiert, so muss man auch die Rückzahlung und die zugehörigen Sicherheiten ‚vercrowden‘. Da aber nur die Vermittlung von Kapital, nicht jedoch die Rückzahlung reguliert ist, haben wir diesen aus unserer Sicht fehlenden Baustein selbst in die Hand genommen und einen professionellen Sicherheitentreuhänder fest in unser Geschäftsmodell integriert.“
Aussicht auf 10 Prozent Zinsen p.a. in Leipzig
Bei dem Projekt im Leipziger Wohnbezirk Plagwitz wurde von der Copia Berlin GmbH eine Liegenschaft mit einem Mehrfamilienhaus mit insgesamt zehn Wohneinheiten angekauft, zwei Einheiten generalsaniert sowie die Allgemeinfläche und Fassade ebenso saniert. Die Wohneinheiten sollen nun im Rohzustand verkauft werden. „Für die Leistungen des Inkassoinstituts wird eine geringe Servicegebühr in Höhe von 0,5 Prozent p.a. der Investmentsumme fällig. Dem gegenüber steht Anlegern ein besichertes Projekt, das Anlegern Zinsen von zehn Prozent p.a. in Aussicht stellt“, erklärt Zederbauer abschließend.