Mit Stichtag 01. 08. 2022 ist in Österreich die neue Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, kurz KIM-V, auf Empfehlung des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG) an die Finanzmarktaufsicht (FMA) in Kraft getreten. Hintergründe, die eine solche Maßnahme erforderten, sind zum einen die Zinswende sowie zum anderen stetig steigende Baukosten, welche erstellte Finanzierungspläne hinfällig machen können. Mit verschärften Vergabekriterien bei Immobilienkrediten soll das Risiko der Überschuldung und des Verlusts der Immobilie aufgrund von Zahlungsunfähigkeit für den Käufer minimiert werden. Diese in Österreich sehr strenge Umsetzung der EU-Richtlinie zum Verbraucherschutz hat hierzulande zu Verunsicherung und starken Einbrüchen bei der Anzahl der genehmigten Finanzierungen geführt. Schon vor Inkrafttreten der Verordnung konnte binnen zwei Monaten am Markt ein Nachfragerückgang von circa 30 Prozent registriert werden. Der Ruf nach einer Lockerung der Vorgaben wurde folglich immer lauter.
Kernelemente bleiben unberührt
Jetzt hat die FMA in Form von Anpassungen reagiert. Ab 01. April 2023 fallen Zwischenfinanzierungen, definiert als private Wohnimmobilienfinanzierung mit einer maximalen Laufzeit von zwei Jahren, nicht mehr unter die KIM-Verordnung. Als zweite Maßnahme wird die Geringfügigkeitsgrenze für gemeinsame Kreditnehmer auf 100.000 Euro heraufgesetzt. Die Kernelemente bleiben jedoch unberührt, wie die Laufzeit der Wohnbaukredite mit maximal 35 Jahren, der Eigenmittelanteil von mindestens 20 Prozent und die Höhe der Rückzahlungsrate von maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens.
Mehr Mietwohnungen nachgefragt
Diese Lockerung allein wird die aufgrund der Finanzierungserschwernis gehemmte Nachfrage nach Eigentumswohnungen wohl nicht ankurbeln. Wir bei der EHL verzeichnen seit Inkrafttreten der KIM-V einen verstärkten Bedarf an Mietwohnungen, was bedeutet, dass die europaweit gesehen ohnehin schon niedrige Eigentumsquote bestenfalls stagnieren wird. Österreich liegt hier mit circa 55 Prozent im unteren Bereich – zum Vergleich rangieren Mittelmeerstaaten wie Griechenland, Italien, Spanien und Malta zwischen 73 und 81 Prozent, unser Nachbarland Ungarn liegt sogar bei 90 Prozent. Handlungsbedarf besteht hiermit durchaus. Vor allem, wenn man sich zudem vor Augen hält, dass starke Hypothekar-Besicherungen durch Banken ebenfalls ein Schutz dahingehend sind, dass selbst im Falle von Zahlungsschwierigkeiten und der damit verbundenen Verwertung der Immobilie der finanzielle Schaden begrenzt bleibt. Fakt ist, dass der Erwerb einer Immobilie und die in den meisten Fällen daran gekoppelte Finanzierung einem Großteil der Bevölkerung aufgrund der derzeit geltenden Vorschriften verwehrt bleibt.
Um zukünftig den Markt wieder für mehr Interessenten zu öffnen und einen Immobilienkauf realisierbar zu machen, wird es definitiv weiterer Lockerungen bedürfen.