In Graz werden, aufgrund des starken Bevölkerungswachstums sowie der damit einhergehenden Nachfrage nach Wohnraum, mehr neue Wohnungen gebaut als in jeder anderen Landeshauptstadt Österreichs. Der Höhepunkt der Fertigstellungen wird für 2022 erwartet.
Bis 2030 werden rund 1,58 Millionen Quadratmeter neue Wohnflächen bzw. rund 16.000 Wohneinheiten zusätzlich benötigt in der steirischen Landeshauptstadt (Quelle: Statistik Austria, ÖROK). So die Analyse des national wie international führenden Immobilienspezialisten CBRE, der erstmals einen Report zum Wohnungsneubau in Graz herausgebracht hat.
Eigentum boomt in Graz
Die meisten Wohnungen (5.797) entstehen in Lend, Gries und auf den Reininghausgründen. In den Flächenbezirken im Südwesten von Graz, Gösting bis Liebenau, werden 1.965 Wohneinheiten gebaut, in der Grünlage Nord-Ost – Andritz, Mariatrost Ries und Waltendorf – rund 600 und in den inneren Bezirken 323. Die aktuell angebotenen durchschnittlichen Kaufpreise pro Quadratmeter für Neubauprojekte liegen bei 3.581,00 Euro (Up & Coming: Lend, Gries, Reininghausgründe) sowie 4.441,00 Euro (Innere Bezirke – Innenstadt, St. Leonhard, Jakomini, Geidorf).
Die größten Projekte entstehen mit durchschnittlich 176 Wohneinheiten am rechten, westlichen Murufer, die kleinsten in der Grünlage im Nordosten“, analysiert Martin Ofner, Head of Research, CBRE.
Mieten: Lage entscheidend
Durch die andauernde Nachfrage nach Wohnraum in zentralen Grünlagen stiegen sowohl Miet- als auch Kaufpreise in Graz in den letzten Jahren. Während am linken (östlichen) Murufer – in den Bezirken Innere Stadt, Geidorf, St. Leonhard, Jakomini – die Mieten in Neubauprojekten bei 10,50 bis 13,00 Euro/Monat/m² liegen (ähnliches Niveau wie in den beliebten Wohnbezirken im Nordosten von Graz), sind diese rechts der Mur sowie im Südwesten deutlich niedriger bei 9,00 Euro bis 11,50 Euro/Monat/m².
Entscheidend ist nach wie vor die Lage in Graz, trotz Stadtentwicklungsprojekten und Imageaufwertung für die ‚Up & Coming‘ Bezirke am rechten Murufer“, so Martin Ofner von CBRE.
Nach den Mietsteigerungen der vergangenen Jahre wird ab 2021 eine Stabilisierung des Mietniveaus erwartet.
Investoren aktiv in Graz
Im Jahr 2019 wurden in Grazer Wohnimmobilien rund 250 Millionen Euro investiert.
Das liegt weit über dem bisher üblichen Schnitt der letzten Jahre von 140 Millionen Euro pro Jahr und verdeutlicht die Attraktivität von Graz sowie von Wohnimmobilien für institutionelle Investoren“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich.
Der Wert von 2019 wird im Jahr 2020 – bedingt durch die Krise – nicht mehr erreicht werden. Die größte Transaktion am Grazer Wohnmarkt war 2020 die des AIRA Tower mit 104 Wohneinheiten, einem Kindergarten sowie Gewerbeflächen auf den Reininghausgründen.
51 Prozent des Investmentvolumens in den Jahren 2019 und 2020 in Graz gehen auf die Konten deutscher institutioneller Investoren.
Ausländische wie inländische Investoren schätzen die Kombination aus vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen sowie moderaten und daher perspektivisch steigerbaren Mieten in Graz, so Fichtinger.
Die Renditen für Wohnimmobilien
liegen zwischen 3,00 und 4,20 Prozent und sollten 2021 stabil bleiben.
Prognose für die nächsten Jahre
Momentan geht man von einem vorläufigen Höhepunkt bei den Fertigstellungen im Jahr 2022 aus, eventuell könnte dieser allerdings 2023 noch übertroffen werden, allerdings mit einem wesentlich höheren Anteil an Eigentumswohnungen. Auch im Micro-Apartment- Segment finden in den kommenden Jahren zahlreiche großvolumige Fertigstellungen statt. Micro-Living ist allerdings eine in Graz noch nicht sehr etablierte Wohnform, wodurch Prognosen zur Performance schwierig sind.
Das Grazer Umland dürfte in den kommenden Jahren von den Immobilienentwicklern für
Wohnbauprojekte vermehrt genutzt werden. Die Grundstückspreise sind zwar im Vergleich
zur Landeshauptstadt niedrig, allerdings muss bei der Entwicklung des Umlandes auch ein
Mobilitätskonzept mitentwickelt werden.